Je hebt een woning op het oog aan de Costa del Sol. De makelaar vertelt je dat er een verhuurvergunning bij zit, dus je rekent op huurinkomsten die de hypotheek deels dekken. Pas later, als de koopakte al getekend is, ontdek je dat de gemeente geen vergunningen meer overdraagt bij verkoop. De vergunning verviel op het moment dat de eigenaar veranderde.
Dit overkomt mensen vaker dan je denkt. En het is vermijdbaar, als je weet waar je op moet letten.
Waarom gemeenten stoppen met vakantieverhuur
Spanje heeft de laatste jaren een forse discussie over toerisme en betaalbaarheid van wonen. In populaire gebieden stijgen de huurprijzen voor gewone bewoners mee met de markt voor toeristische verhuur. Gemeenten krijgen politieke druk om daar wat aan te doen, en de meest directe maatregel is het bevriezen of afschaffen van nieuwe vakantieverhuurvergunningen, die in het Spaans licencias de alquiler turístico heten.
De Spaanse wet geeft gemeenten en autonome regio's de bevoegdheid om dit soort besluiten zelfstandig te nemen. Er is geen landelijke standaard. Dat maakt het extra lastig om bij te houden, want wat geldt in Málaga, geldt niet automatisch in Alicante of op de Canarische Eilanden.
Welke gebieden hebben al een verhuurstop of -beperking
Dit is het overzicht van de meest besproken gevallen op dit moment. Let op: de situatie verandert regelmatig. Controleer altijd de actuele status bij het lokale ayuntamiento of een lokale gestor voordat je een beslissing neemt op basis van dit overzicht.
| Gemeente / regio | Status |
|---|---|
| Barcelona | Stop op nieuwe vergunningen. Bestaande vergunningen zijn overdraagbaar in beperkte gevallen. |
| Palma de Mallorca | Geen nieuwe vergunningen in het stadscentrum. Op het platteland nog beperkt mogelijk. |
| Balearen (eilanden) | Regionaal plafond op toeristische plaatsen. Veel zones zitten vol. |
| Málaga | Stop op nieuwe vergunningen in het stadscentrum en delen van de Costa del Sol aangekondigd. |
| Sevilla | Moratorium in het historisch centrum. Buitenwijken vooralsnog vrij. |
| San Sebastián | Geen nieuwe vergunningen voor appartementen in de hele stad. |
| Canarische Eilanden | Per eiland en per zone verschillend. Gran Canaria en Tenerife hebben zones met plafonds bereikt. |
| Valencia (stad) | Aangescherpte regels, vergunningsstop in specifieke buurten. |
Veel kuststeden in Andalusië, de Costa Blanca en de Costa Brava voeren op dit moment ook debatten over nieuwe beperkingen, maar hebben ze nog niet formeel ingevoerd. Dat kan snel veranderen.
Het probleem met bestaande vergunningen bij verkoop
Een veelgemaakte fout is denken dat een verhuurvergunning automatisch meegaat bij de koop van een woning. In sommige regio's is dat inderdaad zo, maar in andere regio's of gemeenten vervalt de vergunning op het moment van overdracht. De vergunning was persoonsgebonden of gebonden aan de vorige eigenaar als aanvrager.
Dit betekent dat je als nieuwe eigenaar opnieuw een vergunning moet aanvragen. En als de gemeente inmiddels een stop heeft ingevoerd, krijg je die vergunning niet meer. Je koopt de woning dan zonder de inkomsten die je had verwacht.
Let op
Vraag altijd schriftelijk aan de makelaar én het ayuntamiento of de bestaande verhuurvergunning overdraagbaar is bij verkoop. Laat dit ook vastleggen in het voorlopig koopcontract. Een mondelinge bevestiging van de makelaar is geen garantie.
Wat je moet controleren voordat je koopt
Als vakantieverhuur een onderdeel is van je financiële plan voor een woning in Spanje, zijn dit de dingen die je moet uitzoeken voordat je tekent:
- Heeft de gemeente waar de woning ligt een stop op nieuwe of over te dragen vakantieverhuurvergunningen? Controleer dit bij het lokale ayuntamiento, want de situatie kan per wijk of zelfs per straat verschillen.
- Is de huidige verhuurvergunning gebonden aan de huidige eigenaar of aan de woning zelf? Dit staat soms in de vergunning zelf, maar je hebt daarvoor de vergunningsdocumenten nodig. Vraag de verkoper die op te leveren voor de koopakte.
- In welke categorie valt de woning: toeristische verhuur via platforms zoals Airbnb en Booking valt onder andere regels dan langdurige verhuur. Controleer welke categorie vergunning er is en of die aansluit op jouw plan.
- Is er een regionaal plafond bereikt voor het aantal toeristische plaatsen in de zone? Op de Balearen en Canarische Eilanden werken ze met dit systeem.
Een lokale gestor of advocaat gespecialiseerd in vastgoed (abogado inmobiliario) kan dit voor jou uitzoeken. Dat kost geld, maar veel minder dan een woning kopen die je niet kunt verhuren zoals gepland. Voor meer achtergrond over de kosten van kopen in Spanje, lees ook woningprijzen Spanje gestegen: wat dit voor kopers betekent.
Als je al verhuurt: wat verandert er dan
Heb je al een woning met een geldige verhuurvergunning en verhuur je die op dit moment? In de meeste gevallen mag je gewoon doorgaan. Bestaande vergunningen worden zelden met terugwerkende kracht ingetrokken. Maar er zijn uitzonderingen:
- Op de Balearen loopt een deel van de vergunningen op een bepaalde datum af en worden ze niet automatisch verlengd.
- In Barcelona worden vergunningen bij overdracht of overlijden niet opnieuw uitgegeven.
- In sommige gemeenten gelden nieuwe regels voor bestaande vergunningen zodra je de woning significant verbouwt of van gebruik verandert.
Controleer bij twijfel de looptijd en verlengingsvoorwaarden van jouw vergunning. Dat staat op de vergunning zelf of is op te vragen bij het gemeentelijk toerismekantoor.
Wist je dat
De Europese Unie werkt aan een verordening die kortetermijnverhuurplatforms zoals Airbnb en Booking verplicht om verhuurdata te delen met overheden. Dit maakt handhaving door gemeenten veel makkelijker. Wie nu zonder vergunning verhuurt, loopt straks een groter risico op boetes.
Wat dit betekent voor de waarde van je woning
Een woning mét geldige overdraagbare verhuurvergunning in een gemeente met een stop is in principe meer waard dan een vergelijkbare woning zonder. Je hebt iets wat anderen niet meer kunnen krijgen. Dat kan een verkoopargument zijn, maar het kan ook betekenen dat de vraagprijs hoog is en je goed moet narekenen of de inkomsten dat rechtvaardigen.
Aan de andere kant: als je koopt zonder vergunning en rekent op toekomstige verhuurinkomsten puur op basis van hoop dat de regels veranderen, is dat een risico dat je bewust moet nemen. De trend in Spanje is op dit moment eerder richting meer beperkingen dan minder.
Voor een realistisch beeld van wat een hypotheek je maandelijks kost, ook als de verhuurinkomsten tegenvallen, lees dan hypotheekrentes Spanje: wat kopers moeten weten.