Je hebt een woning gevonden. De prijs is wat je had verwacht, de buurt bevalt. Maar als je de maandlasten berekent met je Nederlandse rekenmodel in je hoofd, kloppen de getallen niet. De hypotheekmarkt in Spanje werkt anders dan thuis, en die verschillen kosten je geld als je ze niet kent.
De Euribor als basis van de meeste Spaanse hypotheken
In Spanje is de variabele hypotheek traditioneel de norm. Die rente is gekoppeld aan de Euribor, de Europese interbancaire rente die maandelijks schommelt. Je bank voegt daar een vaste opslag bovenop, de zogenaamde diferencial. Stel: de Euribor staat op 2,5% en jouw bank rekent 0,8% opslag, dan betaal je 3,3% per jaar.
De Euribor piekte in de zomer van 2023 op bijna 4,2%. Dat voelden mensen met een variabele hypotheek direct in hun maandlasten. Sindsdien is de Euribor gedaald. Op basis van data van de Banco de España stond de Euribor op twaalf maanden in het voorjaar van 2025 rond de 2,3 tot 2,5%. Dat is aanzienlijk lager dan het piekmoment, maar nog altijd hoger dan de nagenoeg nulrente van vóór 2022.
Euribor 12 maanden: historisch verloop
Bron: Banco de España (bde.es), indicatieve waarden
Vast of variabel: wat kies je?
Steeds meer Spaanse banken bieden inmiddels ook vaste hypotheken aan. Bij een vaste rente weet je precies wat je elke maand betaalt, ongeacht wat de Euribor doet. Dat geeft rust, zeker als je van plan bent lang in je woning te blijven.
De keerzijde: vaste rentes liggen in Spanje doorgaans iets hoger dan de variabele op het moment van afsluiten. Of dat nadelig is, hangt af van hoe de Euribor de komende jaren beweegt. Niemand weet dat zeker. Wat je wel kunt berekenen, is wat het verschil in maandlasten concreet betekent voor jouw situatie.
Er bestaat ook een gemengde variant: een paar jaar vast, daarna variabel. Dit wordt in Spanje hipoteca mixta genoemd. Check bij meerdere banken wat de actuele tarieven zijn, want die verschillen per instelling.
Wat kun je lenen als buitenlander?
Dit is het punt waar veel Nederlanders en Belgen verrast worden. Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen doorgaans maximaal 70% van de taxatiewaarde van de woning. Als je wel resident bent in Spanje, kan dat oplopen tot 80%. Het gaat hierbij om de taxatiewaarde die de bank zelf laat bepalen, niet om de vraagprijs die de verkoper hanteert.
Dat betekent: voor een woning van 250.000 euro heb je als niet-resident minimaal 75.000 euro eigen vermogen nodig, plus de bijkomende kosten. Die kosten zijn in Spanje aanzienlijk.
Let op
Reken bij een bestaande woning op 10 tot 12% aan bijkomende kosten bovenop de koopprijs. Bij nieuwbouw is dat 12 tot 14%. Dit gaat om belastingen (ITP of IVA), notariskosten, registerkosten en eventueel makelaarskosten. Dit geld heb je direct nodig, bovenop je eigen inbreng voor de hypotheek.
Welke bank, en hoe werkt het aanvragen?
Je kunt een hypotheek aanvragen bij een Spaanse bank, maar ook via een hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in buitenlandse kopers. Zo'n adviseur, in het Spaans een bróker hipotecario, vergelijkt aanbiedingen van meerdere banken en spreekt de taal. Dat kan tijd en geld schelen, al betaal je soms een bemiddelingsvergoeding.
De bank vraagt in ieder geval om je laatste belastingaangiften, recente loonstroken of bewijs van inkomen, een overzicht van je vermogen en schulden, en je NIE-nummer. Ben je zelfstandige in Nederland of autónomo in Spanje, dan wil de bank doorgaans meer bewijs van stabiel inkomen, omdat loondienst als betrouwbaarder wordt gezien.
Vergeet ook niet: de bank laat de woning taxeren op eigen kosten van de koper. Die taxatie kost in Spanje doorgaans tussen de 300 en 600 euro, afhankelijk van het type en de grootte van de woning.
Wat veranderde er de afgelopen jaren voor kopers?
Sinds de Ley Hipotecaria van 2019 zijn de regels voor hypotheken in Spanje consumentvriendelijker geworden. De bank betaalt nu zelf de notariskosten voor de hypotheekakte, de registratiekosten en de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Vroeger vielen die kosten bij de koper. Dat is een concrete besparing van een paar duizend euro.
Wat je als koper nog wel zelf betaalt: de taxatiekosten en de kosten voor het opmaken van de koopakte bij de notaris.
De woningmarkt in Spanje staat onder druk, met stijgende woningprijzen in veel regio's. Dat maakt het des te belangrijker om precies te weten wat een hypotheek je per maand gaat kosten, ook als de Euribor weer beweegt.
Praktische tip
Vraag bij minimaal drie Spaanse banken een vrijblijvende offerte aan (FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada). Banken zijn wettelijk verplicht je die te verstrekken, en je hebt dan tien dagen de tijd om te vergelijken zonder dat je ergens aan vastzit. Neem die tijd echt.
En als je al een hypotheek hebt in Spanje?
Dan is het goed om te weten dat je in Spanje relatief eenvoudig kunt overstappen van variabel naar vast, of kunt heronderhandelen met je bank. Dit heet subrogación of novación. De kosten hiervoor zijn de afgelopen jaren wettelijk verlaagd. Of het financieel voordelig is, hangt af van je resterende looptijd en de nieuwe rente die je kunt krijgen. Laat dit doorrekenen door een onafhankelijk adviseur of gestor, want de rekensom is per geval anders.
De actuele Euribor-stand vind je altijd op de website van de Banco de España: bde.es. Dat is het enige betrouwbare referentiepunt voor variabele hypotheken in Spanje.