Veel mensen die een huis willen kopen in Spanje denken: ik wacht even tot de prijzen dalen. Het is begrijpelijk. Maar de Spaanse woningmarkt werkt anders dan je gewend bent uit Nederland of België, en wachten heeft een prijs.
Hoe hard zijn de prijzen gestegen?
Volgens gegevens van het Instituto Nacional de Estadística (INE) en het Banco de España stegen de woningprijzen in Spanje in 2024 gemiddeld met zo'n 10 procent op jaarbasis. In sommige regio's lag dat hoger. Málaga, Madrid en de Balearen springen eruit. Op de Costa del Sol zijn er deelgebieden waar de prijsstijging de afgelopen twee jaar cumulatief boven de 25 procent uitkwam.
Dat zijn geen abstracte percentages. Een woning die twee jaar geleden €240.000 kostte, staat nu op de markt voor €300.000. De hypotheek die daarvoor nodig is, is groter. De maandlasten ook. En de aanbetaling die je zelf moet meebrengen, is navenant hoger.
Gemiddelde woningprijsstijging per regio (2024, ca.)
Bron: INE / Banco de España, schattingen 2024. Exacte cijfers per gemeente kunnen afwijken.
Waarom blijven de prijzen stijgen?
Er zijn een paar redenen waarom de markt niet simpel afkoelt. Vraag en aanbod zijn structureel uit balans. Nieuwbouwprojecten lopen achter omdat bouwvergunningen traag gaan en bouwkosten hoog zijn. Tegelijkertijd is de vraag sterk: zowel vanuit Spanjaarden zelf, als vanuit buitenlanders die remote werken of met pensioen gaan in Spanje.
Populaire regio's zoals de Costa del Sol, de Costa Blanca en de omgeving van Barcelona trekken internationaal kopers. Dat drijft de prijzen op in een markt met beperkt aanbod. Wie denkt dat dit tijdelijk is: de structurele factoren zijn er al jaren en er zijn geen tekenen dat dit op korte termijn verandert.
Wat dit concreet betekent als je wilt kopen
Als Nederlander of Belg die een woning wil kopen in Spanje, heb je te maken met een paar dingen die anders werken dan thuis.
In Spanje leen je als buitenlander doorgaans maximaal 70 procent van de aankoopwaarde. Je moet dus minstens 30 procent eigen geld inbrengen. Daar bovenop komen de bijkomende kosten: overdrachtsbelasting (ITP, voor bestaande bouw), notariskosten, registerkosten en eventueel makelaarskosten. In totaal reken je op 10 tot 13 procent bovenop de koopprijs. Bij een woning van €300.000 is dat al snel €30.000 tot €39.000 extra.
Dat maakt het rekensom duidelijk: wie wacht terwijl de prijs met 10 procent stijgt, betaalt niet alleen €30.000 meer voor de woning zelf, maar ook meer bijkomende kosten en een hogere maandlast op de hypotheek.
Let op
Spaanse banken hanteren voor niet-residenten vaak strengere voorwaarden dan voor residenten. Ze kijken naar je inkomen in Nederland of België, maar ook naar je fiscale situatie in Spanje. Of je al geregistreerd staat als resident (via het Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión) kan invloed hebben op de voorwaarden die je krijgt. Vraag dit na bij meerdere banken en eventueel een onafhankelijke hypotheekadviseur.
Is het dan nooit slim om te wachten?
Dat hangt af van je situatie. Als je nog niet zeker weet in welke regio je wilt wonen, is wachten verstandig. Een snelle aankoop in de verkeerde plek kost veel meer dan een jaar prijsstijging. Koop nooit een huis in Spanje zonder het meerdere keren bezocht te hebben, ook buiten het toeristische seizoen.
Als je al weet waar je wilt wonen en je financiering staat, is er minder reden om te wachten. De rente op Spaanse hypotheken is de afgelopen tijd iets gedaald ten opzichte van de piek van 2023, al schommelt die nog. Controleer actuele rentegegevens via het Banco de España.
Praktische stappen als je serieus koopt
Je hebt een NIE nodig voordat je een koopcontract kunt tekenen of een hypotheek kunt afsluiten. Het NIE is een fiscaal identificatienummer, geen identiteitsdocument. Je vraagt het aan via de Spaanse consulaten in Nederland of België, of ter plekke in Spanje via een comisaría de policía.
Een Spaanse bankrekening is ook noodzakelijk. Zonder kun je de notaris niet betalen en kun je geen hypotheeklasten afschrijven. Zorg dat je dit regelt voordat je serieus begint te bieden.
Laat altijd een onafhankelijke Spaanstalige juridisch adviseur of gestor de koopakte controleren. Zeker bij nieuwbouw of woningen in landelijke gebieden kunnen er kwesties zijn rondom vergunningen, kadastrale registratie of illegale bijgebouwen. Een makelaar vertegenwoordigt in Spanje doorgaans de verkoper, niet jou.
Praktische tip
Vraag een zogenaamd nota simple op bij het plaatselijke kadaster (Registro de la Propiedad) voordat je een bod doet. Daarin staat wie de eigenaar is, of er een hypotheek op de woning rust en of er beslag op ligt. Dat kost een paar euro en geeft je veel duidelijkheid.
Wat als je al koopt als investering?
Als je van plan bent de woning te verhuren, houd dan rekening met nieuwe regels rondom toeristische verhuurvergunningen. In steeds meer gemeenten, waaronder Barcelona en Málaga-stad, zijn nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur bevroren of aan strenge voorwaarden gebonden. Dit kan invloed hebben op de verwachte huuropbrengsten en daarmee op de investering als geheel. Controleer de regels in de specifieke gemeente voordat je koopt met verhuur in gedachten.
De stijgende woningprijzen maken Spanje voor kopers onmiskenbaar duurder dan een paar jaar geleden. Maar dat maakt een aankoop niet onmogelijk, wel meer werk. Goed voorbereid kopen, met de juiste begeleiding, is nog steeds haalbaar. Blindelings wachten op een daling die er voorlopig niet lijkt te komen, is dat minder.