Je hebt eindelijk de perfecte woning gevonden, ergens aan de kust of net daarachter in een rustig dorp. De makelaar belt enthousiast: "We kunnen snel tekenen, als je maar een aanbetaling doet." En dan begin je te twijfelen. Want hoe zat het ook alweer? Welk document heb je eerst nodig, welk contract teken je wanneer, en op welk moment betaal je wat?
Een huis kopen in Spanje volgt een vaste route, maar die route wijkt behoorlijk af van wat je in Nederland of België gewend bent. Hieronder lopen we de stappen in de juiste volgorde door, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Stap 1: regel eerst je NIE
Voordat je iets kunt tekenen, heb je een NIE nodig: het Número de Identidad de Extranjero. Dit is geen pasje of kaart, maar een fiscaal nummer dat je nodig hebt voor zo'n beetje elke officiële handeling in Spanje. Zonder NIE kun je geen bankrekening openen, geen koopcontract ondertekenen en geen eigendom op je naam laten zetten.
Je vraagt het nummer aan bij de Oficina de Extranjería of via de Spaanse ambassade in Nederland of België, als je dit liever vanuit huis regelt. Reken op enkele weken wachttijd, dus start hiermee ruim voordat je serieus gaat bieden op een woning.
Stap 2: open een Spaanse bankrekening
Met je NIE op zak kun je een Spaanse bankrekening openen. Je hebt deze nodig om de aanbetaling, de aankoopsom en de lopende kosten (IBI, gemeentebelasting, nutsvoorzieningen) straks te kunnen betalen. Sommige banken vragen aanvullend bewijs van inkomen of een Spaans adres, dus neem ook hier wat tijd voor.
Stap 3: laat de papieren van het huis checken voordat je iets tekent
Dit is de stap die het vaakst wordt overgeslagen, en die het vaakst spijt oplevert. Voordat je een voorlopig contract tekent, laat een onafhankelijke advocaat (niet de advocaat van de verkoper) de volgende dingen checken:
- Staat het huis vrij van schulden en hypotheken in het Registro de la Propiedad?
- Komt de werkelijke oppervlakte overeen met wat er geregistreerd staat?
- Is eventuele aanbouw, zoals een zwembad of uitbreiding, legaal vergund?
- Zijn de gemeentebelasting (IBI) en de servicekosten van de gemeenschap van eigenaren tot op heden betaald?
Let op
Teken nooit een voorlopig contract op basis van vertrouwen in de makelaar alleen. De makelaar werkt in veel gevallen voor de verkoper, niet voor jou. Schakel altijd je eigen jurist in, ook als dat een paar honderd euro extra kost.
Stap 4: het voorlopig koopcontract (contrato de arras)
Zodra de juridische check rond is, teken je meestal een contrato de arras. Hierin leg je de prijs vast, de datum van de definitieve overdracht en de aanbetaling, meestal rond de 10 procent van de koopsom. Betaal je deze aanbetaling en trek je je vervolgens terug zonder geldige reden, dan ben je dit bedrag doorgaans kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij in de meeste gevallen het dubbele terugbetalen. Check de exacte voorwaarden altijd met je advocaat, want dit kan per contract verschillen.
Stap 5: regel de financiering
Koop je met een hypotheek, dan moet die rond deze fase al in een vergevorderd stadium zijn. Spaanse banken verlangen van niet-residenten vaak een hogere eigen inbreng dan van mensen die al in Spanje wonen en werken. Meer hierover lees je in Hypotheek in Spanje: waarom niet-residenten minder lenen.
Stap 6: de notaris en de overdracht
Op de afgesproken datum ga je naar de notaris voor de escritura pública, de officiële koopakte. Hier betaal je het resterende bedrag en krijg je de sleutels. De notaris checkt de identiteit van beide partijen en de inhoud van het contract, maar let op: de notaris controleert niet of de woning bouwtechnisch in orde is. Dat heb je in stap 3 al laten doen.
Stap 7: inschrijving en belasting
Na de overdracht moet de aankoop ingeschreven worden in het Registro de la Propiedad. Daarnaast betaal je bijkomende kosten: overdrachtsbelasting (meestal tussen de 6 en 10 procent, afhankelijk van de regio), notariskosten en registratiekosten. Reken in totaal op zo'n 10 tot 13 procent bovenop de koopsom. Check de actuele percentages voor jouw regio altijd bij een notaris of jurist, want de tarieven verschillen per autonome regio en kunnen wijzigen.
Bijkomende kosten bij huis kopen in Spanje (indicatief)
Bron: indicatie op basis van gangbare regionale tarieven, check altijd de actuele percentages voor jouw regio
Waarom de volgorde zo belangrijk is
Het grootste risico zit niet in de notaris of het contract zelf, maar in de stappen daarvoor. Mensen die haast maken, de juridische check overslaan of te vroeg een aanbetaling doen zonder alles gecheckt te hebben, lopen de meeste kans op problemen. Een huis met een schuld erop, een illegaal aangebouwde kamer of een verkoper die de gemeenschapskosten niet heeft betaald: het zijn allemaal dingen die je vooraf kunt ontdekken, als je de volgorde aanhoudt en niemand overslaat.
Wil je ook weten hoe het zit met je belastingverplichtingen als eigenaar, zoals de jaarlijkse gemeentebelasting? Lees dan IBI en plusvalía in Spanje: het verschil dat huiseigenaren mist.