De meeste Nederlanders die een huis kopen in Spanje weten dat ze daarvoor een hypotheek kunnen aanvragen bij een Spaanse bank. Wat ze niet weten is dat de voorwaarden voor niet-residenten een stuk strenger zijn dan voor iemand die al in Spanje woont en belastingplichtig is. Dat verschil kan je aankoop flink duurder maken dan je vooraf had gedacht.
Resident of niet, dat maakt het verschil
Een Spaanse bank kijkt eerst naar één simpele vraag: ben je fiscaal resident in Spanje of niet? Woon en werk je er al, en betaal je er belasting, dan behandelt de bank je ongeveer zoals een Spanjaard. Je kunt dan meestal tot zo'n 80% van de woningwaarde lenen, soms iets meer bij een sterk dossier.
Koop je een huis terwijl je nog in Nederland of België woont, bijvoorbeeld als tweede huis of met het plan om later te verhuizen, dan val je onder het regime voor niet-residenten. Daar ligt het maximale leenpercentage bij de meeste banken tussen de 60 en 70% van de getaxeerde waarde. Het verschil tussen koopprijs en lening moet je dus met eigen geld overbruggen.
Let op
Banken taxeren vaak voorzichtiger dan de vraagprijs. Reken dus niet op 70% van wat je betaalt, maar op 70% van de taxatiewaarde, die soms lager uitvalt.
De kosten bovenop de hypotheek
Een hypotheek is nooit het hele verhaal. Bij de aankoop van een huis in Spanje komen daar nog aanzienlijke kosten bovenop: overdrachtsbelasting of btw (afhankelijk van nieuwbouw of bestaande bouw), notariskosten, inschrijving in het eigendomsregister en de kosten van de bank zelf voor de hypotheekakte. Samen komt dat meestal neer op 10 tot 13% van de koopprijs.
Voorbeeld bij een huis van 250.000 euro
Voorbeeldberekening, percentages verschillen per bank en regio. Controleer altijd de actuele voorwaarden bij je eigen bank.
Wat de bank van je wil zien
Spaanse banken werken met andere documenten dan je in Nederland gewend bent. Werk je in loondienst, dan vragen ze meestal om je laatste loonstroken, een arbeidscontract en een jaaropgave, vaak vertaald naar het Spaans of Engels. Ben je zzp'er of autónomo, dan willen ze de belastingaangiftes van de laatste twee jaar zien, en soms een verklaring van een accountant over je inkomen.
Heb je geen vast inkomen, bijvoorbeeld omdat je net gestopt bent met werken of tussen twee banen zit, dan wordt een hypotheek aanzienlijk lastiger te krijgen. Sommige banken kijken dan vooral naar je spaargeld en andere vermogensbestanddelen, maar een harde garantie is dat niet.
De rente volgt de ECB, maar niet automatisch
De rente die je krijgt hangt af van het rentebeleid van de Europese Centrale Bank, die sinds medio 2025 stabiel op 2% staat na een reeks verlagingen vanaf 2024. Spaanse hypotheken met variabele rente zijn vaak gekoppeld aan de Euríbor, de Europese interbancaire rente. Een vaste hypotheek geeft meer zekerheid, maar de rente ligt doorgaans wat hoger dan bij een variabele.
Vergelijk dus niet alleen banken op het leenpercentage, maar ook op het type rente en de kosten die ze in rekening brengen voor de hypotheekakte zelf. Die verschillen per bank en kunnen aardig oplopen.
Praktische tip
Schakel een onafhankelijke hypotheekadviseur (gestor hipotecario) in die offertes van meerdere banken naast elkaar legt. De kosten daarvan verdien je vaak makkelijk terug door een betere rente of lager leenpercentage.
En je Nederlandse of Belgische huis dan?
Heb je nog een woning in Nederland of België, dan telt die mee in je financiële plaatje, ook al ligt hij niet in Spanje. Banken vragen vaak naar je totale vermogen en eventuele andere leningen. Let er ook op dat een huis in Nederland fiscale gevolgen kan hebben voor je aangifte in Spanje als je daar resident wordt. Meer daarover lees je in Je huis in Nederland en de Spaanse fiscus: wat moet er gemeld.
De exacte regels en percentages verschillen per bank, per regio en per persoonlijke situatie. Laat je dossier daarom altijd checken door een gestor of hypotheekadviseur voordat je een bod uitbrengt op een huis. Dat voorkomt dat je verrast wordt op het moment dat de financiering rond moet komen.