Veel mensen denken dat ze pas met vastgoedbelasting te maken krijgen op het moment dat ze hun Spaanse huis verkopen. Dat klopt niet. Zodra je eigenaar bent van een woning in Spanje, loopt er al een jaarlijkse belasting mee, en bij verkoop of erfenis komt er nog een tweede, aparte belasting bij. Wie die twee door elkaar haalt, komt voor verrassingen te staan.
Wat is IBI precies
IBI staat voor Impuesto sobre Bienes Inmuebles, oftewel onroerendgoedbelasting. Dit is vergelijkbaar met de OZB die je in Nederland kent. Je betaalt het ieder jaar, gewoon omdat je een huis bezit, los van of je er woont, het verhuurt of leeg laat staan.
De hoogte van je IBI hangt af van twee dingen: de kadastrale waarde van je woning (de valor catastral, die de gemeente vaststelt en vaak lager ligt dan de marktwaarde) en het tarief dat jouw gemeente hanteert. Dat tarief ligt meestal tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde, maar gemeenten mogen hierin zelf keuzes maken. Een huis in een klein dorp in Murcia kan dus heel anders uitpakken dan hetzelfde huis aan de Costa Blanca.
Let op
Na de aankoop van een huis moet je zelf nagaan of het ayuntamiento je al als eigenaar heeft geregistreerd. Gebeurt dat niet automatisch, dan kun je met terugwerkende kracht een naheffing krijgen, inclusief rente.
Wat is plusvalía municipal
Plusvalía is een heel andere belasting. Deze betaal je niet jaarlijks, maar alleen op het moment dat een woning van eigenaar wisselt: bij verkoop, schenking of erfenis. De belasting is gebaseerd op de (vermeende) waardestijging van de grond onder je huis sinds de vorige overdracht, niet op de waarde van het gebouw zelf.
Hier zit een belangrijke nuance die veel mensen missen. Sinds een uitspraak van het Spaanse Grondwettelijk Hof uit 2021 is de berekeningsmethode aangepast. Je mag nu kiezen tussen de oude, objectieve methode (gebaseerd op de kadastrale waarde en het aantal jaren bezit) en een methode die kijkt naar de werkelijke waardestijging. Je kiest de methode die voor jou het gunstigst uitpakt. En kun je aantonen dat er helemaal geen waardestijging was, bijvoorbeeld omdat je met verlies verkoopt, dan hoef je in principe niets te betalen.
Wist je dat
Plusvalía municipal staat volledig los van de belasting die je betaalt over de verkoopwinst zelf (de meerwaarde in je IRPF-aangifte). Het zijn twee aparte rekeningen die je allebei kunt tegenkomen bij één verkoop.
Het verschil dat mensen in de praktijk mist
De meeste verwarring ontstaat omdat mensen denken dat ze met één keer betalen klaar zijn. In werkelijkheid loopt IBI gewoon door, elk jaar opnieuw, ook als je het huis al jaren niet meer gebruikt of verhuurt. Plusvalía komt daar pas bovenop als je het huis daadwerkelijk overdraagt.
Voor mensen die een huis erven speelt dit ook: de erfgenaam is degene die de plusvalía moet betalen, niet de overledene. Dat betekent dat je bij een erfenis in Spanje met zowel plusvalía als mogelijk successiebelasting te maken kunt krijgen. Dat zijn ook weer twee gescheiden belastingen, met eigen regels en termijnen.
| Kenmerk | IBI | Plusvalía municipal |
|---|---|---|
| Wanneer betaal je het | Elk jaar | Bij verkoop, schenking of erfenis |
| Waarover berekend | Kadastrale waarde woning | Waardestijging van de grond |
| Wie int het | Je gemeente (ayuntamiento) | Je gemeente (ayuntamiento) |
Wat je nu kunt doen
Check bij je lokale ayuntamiento of je IBI-aanslag klopt met de kadastrale waarde van je woning, en vraag na of je in aanmerking komt voor kortingen, bijvoorbeeld als gezin met kinderen of bij bepaalde energielabels. Ben je van plan te verkopen of heb je net geërfd, vraag dan aan een gestor of notaris welke berekeningsmethode voor jouw plusvalía het voordeligst is. De regels en percentages verschillen namelijk per gemeente, en een verkeerde keuze kan je honderden euro's schelen.
Wie zijn Spaanse huis combineert met een woning in Nederland of België, doet er ook goed aan om te weten wat er gemeld moet worden bij de Spaanse fiscus, want vastgoed in meerdere landen brengt eigen meldplichten met zich mee.