Veel mensen denken dat de woningmarkt in Spanje wordt gedomineerd door grote beleggingsfondsen die duizenden appartementen opkopen en de huren opdrijven. Dat beeld klopt voor een deel, maar niet helemaal. Nieuwe cijfers van het Catastro, het Spaanse kadaster, laten zien dat de werkelijkheid genuanceerder is.
Meer dan 90% van alle woningen in Spanje is in handen van particulieren die één huis bezitten, of tussen de twee en vijf woningen. De grote vastgoedbeleggers, in Spanje grandes tenedores genoemd, bezitten samen ruim een miljoen woningen. Dat is fors in absolute aantallen, maar het blijft een klein segment van de totale woningvoorraad.
Waarom dit soort cijfers ertoe doen
De discussie over huurwetgeving in Spanje gaat vaak over het beteugelen van grote beleggers. Denk aan regels die specifiek grandes tenedores raken, bijvoorbeeld strengere regels in gebieden die zijn aangewezen als zona tensionada, een gebied met gespannen woningmarkt. Die regels zijn bedoeld om de grote partijen aan te pakken die volgens veel politici verantwoordelijk zijn voor stijgende huren.
Het probleem is dat zulke maatregelen weinig effect hebben als het merendeel van de verhuurmarkt uit kleine particuliere eigenaren bestaat. Als jij als Nederlander of Belg een appartement in Spanje bezit en verhuurt, val je waarschijnlijk niet onder de categorie grote belegger. Toch kun je wel te maken krijgen met regels die voor de hele markt gelden, zoals huurprijsplafonds in bepaalde regio's.
Wist je dat
Volgens de Catastro-data bezit minder dan 10% van de eigenaren meer dan vijf woningen. De beeldvorming over 'de grote belegger als hoofdschuldige' klopt dus maar voor een deel van de markt.
Wat dit betekent als je zelf verhuurt
Woon je in Spanje en verhuur je een tweede woning, bijvoorbeeld aan de kust of in de stad waar je zelf niet woont? Dan val je onder dezelfde regelgeving als een Spaanse particuliere verhuurder met één of twee panden. De regio bepaalt sinds de Ley de Vivienda uit 2023 of er beperkingen gelden, bijvoorbeeld in gebieden die als gespannen woningmarkt zijn aangewezen. Niet elke regio heeft dat label toegekend, dus de regels verschillen sterk per plek. Check bij twijfel de situatie in jouw gemeente of provincie, want dit verandert regelmatig en kan per autonome regio verschillen.
Wat dit betekent als je een huis zoekt om te kopen
Voor wie een huis zoekt om zelf in te wonen, is het verschil tussen een particuliere verkoper en een grote vastgoedpartij ook relevant. Grote tenedores verkopen soms in bulk, bijvoorbeeld hele portefeuilles aan andere investeerders, wat betekent dat een deel van de woningvoorraad nooit op de gewone markt komt. Dat beperkt het aanbod voor gewone kopers in sommige segmenten, vooral in grote steden waar beleggers actief zijn.
Tegelijkertijd is het grootste deel van het aanbod gewoon in handen van particulieren die op een gegeven moment verkopen omdat ze verhuizen, erven, of simpelweg een ander huis willen. Dat is dus de markt waar de meeste kopers, inclusief Nederlanders en Belgen, mee te maken krijgen.
Praktische tip
Vraag bij een aankoop altijd na of de verkoper een particulier is of een vastgoedbedrijf. Dat kan verschil maken in de onderhandelingsruimte en in welke garanties je kunt verwachten.
De link met de aankomende staking
Deze cijfers komen op een moment dat er ook een algemene staking voor wonen gepland staat op 11 november, georganiseerd door vakbonden die de actiekampen voor betaalbaar wonen steunen. De discussie over wie nu eigenlijk de woningmarkt beheerst, speelt een rol in het verhaal achter die staking. Wil je weten wat die staking concreet voor jou betekent als bewoner van Spanje, dan lees je dat in ons eerdere artikel over de staking van 11 november. Meer achtergrond over de verdeling van huizenbezit vind je in ons artikel over wie de woningen in Spanje echt bezit.
Voor nu is de les simpel: de werkelijkheid van de Spaanse woningmarkt is minder zwart-wit dan de politieke discussie soms doet vermoeden. Of je nu huurt, verhuurt, koopt of verkoopt, het loont om te weten in welke categorie je zelf valt voordat je conclusies trekt uit nieuwe regelgeving.