90 procent. Zoveel van alle woningen in Spanje is in handen van particulieren met één huis of met twee tot vijf panden. Dat blijkt uit cijfers van het Catastro, het Spaanse kadaster dat precies bijhoudt wie welk gebouw bezit. De grote beleggers, de zogenoemde grandes tenedores, hebben samen meer dan een miljoen woningen. Indrukwekkend op zich, maar een klein deel van de totale markt.
Dat is relevant nieuws, want in het debat over de Spaanse woningcrisis krijg je vaak het beeld dat anonieme vastgoedfondsen de hele markt hebben overgenomen en de huurprijzen opdrijven. De cijfers vertellen een ander verhaal. De meeste verhuurders in Spanje zijn gewone mensen: iemand die een extra appartement heeft geërfd, een stel dat een woning verhuurt als aanvulling op het pensioen, of een gezin met een tweede huis aan de kust dat ze een deel van het jaar verhuren.
Wat zeggen de cijfers precies
Het Catastro registreert wie eigenaar is van elk gebouw in Spanje. Uit die data blijkt dat mensen met één woning, of met twee tot vijf woningen samen, meer dan 90 procent van het woningbestand bezitten. De rest, een kleiner maar zichtbaar deel, is in handen van bedrijven en fondsen die grote aantallen woningen beheren.
Wie bezit de woningen in Spanje
Bron: Catastro
Dat betekent niet dat grote vastgoedfondsen geen effect hebben op de markt. In sommige steden en wijken zijn ze wel degelijk dominant aanwezig, vooral in nieuwbouwprojecten en in bepaalde toeristische gebieden. Maar als je kijkt naar heel Spanje, dan is de doorsnee verhuurder gewoon een particulier zoals jij of ik.
Wat dit betekent als je zelf een huis koopt om te verhuren
Voor Nederlanders en Belgen die overwegen een woning in Spanje te kopen, deels om er zelf te wonen en deels om te verhuren, is dit nieuws om twee redenen interessant. Ten eerste: je bent met deze keuze in goed gezelschap. De meerderheid van de verhuurmarkt bestaat uit mensen die precies hetzelfde doen als jij overweegt.
Ten tweede: politieke maatregelen tegen 'grote verhuurders' raken jou waarschijnlijk niet als je één of twee panden bezit. Verschillende regio's en gemeenten experimenteren met regels die specifiek grote vastgoedfondsen beperken, bijvoorbeeld in hoe snel ze huren mogen verhogen of hoeveel woningen ze mogen opkopen in een bepaalde wijk. Check altijd de exacte regels in de gemeente waar je koopt, want die verschillen nogal. Wat voor een grote belegger in Barcelona geldt, hoeft niet te gelden voor jou met je ene appartement in Alicante.
Wist je dat
Het Catastro is niet hetzelfde als het Registro de la Propiedad. Het Catastro registreert fysieke kenmerken en waarde van een gebouw voor belastingdoeleinden, het Registro de la Propiedad legt juridisch eigendom vast. Bij het kopen van een huis in Spanje heb je met allebei te maken.
Wat dit betekent als je zelf huurt
Huur je zelf een woning in Spanje, dan is het goed om te weten dat je verhuurder statistisch gezien waarschijnlijk een particulier is. Dat kan in de praktijk schelen: particuliere verhuurders zijn vaak directer aanspreekbaar dan een vastgoedbeheerder van een groot fonds, maar ze kennen de regels soms ook minder goed. Twijfel je over je rechten als huurder, bijvoorbeeld rond de borg of een huurverhoging, dan is het altijd verstandig om dit na te vragen bij een gestor of huurdersorganisatie, want de regels kunnen per regio verschillen.
Overweeg je zelf een huis te kopen in Spanje, dan blijft de volgorde van stappen, van het tekenen van een arrasvertrag tot het passeren bij de notaris, hetzelfde ongeacht of je één of vijf woningen koopt. Lees daar meer over in Huis kopen in Spanje: de volgorde die je niet mag omdraaien.
De cijfers van het Catastro laten vooral zien dat het beeld van 'grote fondsen versus de rest' te simpel is. De Spaanse woningmarkt bestaat grotendeels uit gewone mensen die een huis kopen, erven of verhuren. Dat maakt het debat over oplossingen voor de woningcrisis ingewikkelder dan één schuldige aanwijzen, en het betekent ook dat je als koper of huurder vooral moet kijken naar de regels die in jouw specifieke gemeente gelden.