Wie hoopte dat een groot vastgoedfonds straks even snel een appartementje kan overnemen tegen bodemprijs, komt bedrogen uit. Het Spaanse kabinet heeft een decreet klaar dat grote beleggingsfondsen verbiedt om woningen te kopen voor minder dan 70 procent van de getaxeerde waarde. Dat klinkt technisch, maar de gevolgen raken de hele woningmarkt, ook die van jou als je op zoek bent naar een huis in Spanje.
Het gaat hier om een van meerdere woningdecreten die het kabinet er momenteel doorheen probeert te krijgen. Er is flinke politieke onrust over: oppositiepartijen als PP wijzen het af, terwijl andere partijen zoals ERC en Compromís het steunen ondanks dat ze het onvoldoende vinden. Het kabinet heeft de publicatie in het BOE, het officiële staatsblad waarin Spaanse wetten pas echt van kracht worden, zelfs een dag uitgesteld vanwege de discussie eromheen.
Wat het verbod precies inhoudt
Grote vastgoedfondsen, denk aan de bekende opkoopfondsen die de afgelopen jaren actief waren in Spaanse steden, mogen straks geen woningen meer kopen onder de 70 procent van de officiële taxatiewaarde. Dat is bedoeld om te voorkomen dat deze fondsen woningen tegen bodemprijzen inpikken, bijvoorbeeld bij gedwongen verkoop of executie, om ze vervolgens tegen veel hogere huurprijzen weer op de markt te zetten.
Er is wel een uitzondering: operaties gericht op sociale woningbouw of verkoop aan kwetsbare groepen vallen buiten deze beperking. Die transacties kunnen dus gewoon doorgaan, ook onder de 70 procent grens.
Wat betekent dit voor jou als koper of huurder
Als je zelf op zoek bent naar een woning om in te wonen, merk je van dit specifieke decreet in de praktijk waarschijnlijk weinig. Het raakt vooral de zakelijke opkoopmarkt, niet particuliere aan- en verkoop tussen gewone mensen. Toch is het relevant om te weten, zeker als je:
- Zelf investeert in vastgoed en concurreert met grote fondsen op dezelfde markt
- Een woning verkoopt in een gebied waar veel fondsen actief zijn, zoals delen van Madrid of Barcelona
- Huurt van een pand dat ooit door een fonds is opgekocht en benieuwd bent naar de bredere marktdynamiek
Het idee van het kabinet is dat minder agressieve opkoop door fondsen op termijn de druk op huurprijzen kan verlichten. Of dat ook echt gebeurt, is nu nog niet te zeggen. Dat is een inschatting, geen vaststaand feit.
Wist je dat
De uitzondering voor sociale woningbouw en kwetsbare groepen betekent dat gemeenten en woningcorporaties nog steeds snel en goedkoop kunnen handelen, ook als de fondsen dat niet meer mogen.
De bredere strijd om woningregels
Dit decreet komt niet alleen. Het maakt deel uit van een pakket maatregelen waar ook regels over automatische verlenging van huurcontracten bij horen. We schreven eerder al over hoe die discussie zich in het Congres afspeelt in ons artikel over de huurdecreten in het Congres. De politieke strijd hierover is nog niet gestreden: PP-leider Feijóo heeft al laten weten tegen te stemmen, terwijl minister Rodríguez de oppositie verwijt niet naast de gewone burger te staan.
Voor jou als bewoner van Spanje is het vooral belangrijk om te weten dat dit soort decreten nog kan veranderen voordat ze definitief in het BOE staan. Spaanse wetgeving werkt zo dat een decreet-ley, zoals dit er een is, met spoed wordt ingevoerd maar binnen dertig dagen alsnog door het Congres bekrachtigd moet worden. Gebeurt dat niet, dan vervalt de maatregel weer.
Praktisch: wat kun je nu al doen
Ben je zelf bezig met kopen of verkopen van een woning in Spanje, dan is het slim om je notaris of gestor te vragen naar de actuele stand van zaken rond dit decreet. Vooral als je zaken doet in een regio waar veel institutionele kopers actief zijn.
Praktische tip
Twijfel je of een verkoop onder dit verbod valt? Vraag je notaris om de officiële taxatiewaarde te vergelijken met de verkoopprijs voordat je tekent, zeker bij aankopen via een investeringsfonds of executieverkoop.
De woningmarkt in Spanje blijft dus flink in beweging. Voor wie hier woont of naartoe wil verhuizen, is het de moeite waard om dit soort wetgeving te blijven volgen, ook als de directe impact op jouw eigen situatie beperkt lijkt.