Wie een vakantiewoning in Spanje verhuurt en denkt dat een bestaande licentie genoeg zekerheid biedt, heeft het mis. Steeds meer Spaanse gemeenten beperken vakantieverhuur actief, en sommige stoppen er helemaal mee. Dat heeft gevolgen voor iedereen die een woning als investering koopt, al een woning verhuurt, of van plan is dat te gaan doen.
Hoe vakantieverhuur in Spanje geregeld is
Vakantieverhuur in Spanje valt onder de bevoegdheid van de autonome regio's, niet van de nationale overheid. Elke regio heeft zijn eigen regels: hoe je een licentie aanvraagt, hoelang die geldig is, welke eisen aan de woning gesteld worden en of verhuur überhaupt nog mag. Gemeenten mogen vervolgens bovenop de regionale regels aanvullende beperkingen opleggen.
Dat maakt het complex. Wat in Andalusië gewoon mag, kan in Catalonië al jaren verboden zijn. En wat jouw gemeente vorig jaar nog toestond, kan dit jaar aan strenge quota onderworpen zijn.
Let op
Een bestaande licentie is geen eeuwige garantie. Gemeenten kunnen de looptijd beperken, verlenging weigeren of de licentie intrekken als de woning van eigenaar wisselt. Controleer altijd de status van je licentie bij de lokale autoriteiten voordat je een woning koopt om te verhuren.
Barcelona: hard stoppen in 2028
Barcelona is het verste gegaan. De stad geeft al jaren geen nieuwe vakantieverhuurlicenties uit voor appartementen. Alle bestaande vergunningen lopen uiterlijk eind 2028 af. Daarna is verhuur van appartementen aan toeristen in Barcelona simpelweg verboden. Wat er precies met villa's en vrijstaande woningen buiten het stadscentrum gebeurt, is per locatie verschillend. De stad deelt de stad op in zones, en per zone gelden andere maximale aantallen.
Palma de Mallorca: verbod in appartementen al van kracht
Op Mallorca is verhuur van appartementen in meergezinsgebouwen in Palma al langer verboden. Alleen vrijstaande woningen en huizen met een aparte ingang kunnen nog een licentie krijgen, en ook dat aantal is gemaximeerd. De Balearen als regio hebben bovendien een plafond ingesteld op het totale aantal vergunde bedden op het eiland. Nieuwe vergunningen worden vrijwel alleen nog afgegeven als een oude licentie ingeleverd wordt.
Madrid: nieuwe beperkingen per wijk
Madrid werkt met een zonesysteem. In verzadigde wijken, zoals grote delen van het centrum, worden geen nieuwe licenties meer afgegeven. Bestaande licenties blijven vooralsnog geldig, maar wie een woning koopt in zo'n wijk, kan niet rekenen op een nieuwe vergunning. De gemeente controleert actief op illegale verhuur, met boetes die kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.
Sevilla en Málaga: strenger toezicht, minder nieuwe vergunningen
In Sevilla gelden beperkingen per wijk, vergelijkbaar met Madrid. Het centrum is grotendeels verzadigd. Málaga kondigde in 2024 aan de regels aan te scherpen voor populaire toeristische zones, al loopt de uitwerking nog. De Andalusische regio zelf legt minimumeisen op aan de woning zelf: ventilatie, airconditioning, minimale afmetingen en een ingangsregister zijn verplicht. Zonder aan die eisen te voldoen, krijg je geen licentie, ook niet als de gemeente er in principe nog wel een afgeeft.
Valencische Gemeenschap: registratieplicht en quotum
In de regio Valencia, inclusief de Costa Blanca, geldt een registratieplicht bij de Agència Valenciana del Turisme. Zonder registratie mag je niet adverteren op platforms als Airbnb of Booking.com. Platforms zijn verplicht te controleren of een aanbieding een geldig registratienummer heeft. In steden als Valencia zelf geldt aanvullend een moratorium op nieuwe vergunningen in bepaalde zones.
Wist je dat
Airbnb en Booking.com zijn in Spanje wettelijk verplicht om advertenties zonder geldig licentienummer te verwijderen. Je loopt dus niet alleen het risico op een gemeentelijke boete, maar je advertentie verdwijnt ook gewoon van het platform.
Canarische Eilanden: Tenerife en Gran Canaria
De Canarische Eilanden hebben hun eigen regionale wet voor vakantieverhuur. Op Tenerife en Gran Canaria geldt dat alleen woningen die als vakantiewoning geregistreerd staan in het kadaster in aanmerking komen voor een licentie. Appartementen in residentiële complexen worden in veel gevallen uitgesloten, tenzij de volledige gemeenschap van eigenaren toestemming geeft. Dat laatste is in de praktijk zelden het geval.
Wat dit betekent als je een woning koopt
Als je een woning in Spanje koopt met het idee die te verhuren, zijn er drie vragen die je voor de aankoop moet beantwoorden. Ten eerste: geeft de gemeente op dit moment nieuwe licenties af voor dit type woning op dit adres? Ten tweede: is de bestaande licentie overdraagbaar bij eigendomsoverdracht, of vervalt die? Ten derde: welke regionale regels gelden voor de woning zelf?
Een licentie is in de meeste gevallen niet automatisch overdraagbaar. Dat de vorige eigenaar mocht verhuren, betekent niet dat jij dat ook mag. Vraag dit expliciet na bij de gemeente en laat het vastleggen in het koopcontract als het een voorwaarde is voor de aankoop.
Als vakantieverhuur onderdeel is van jouw financiële planning in Spanje, lees dan ook ons eerdere artikel over de licentie, belasting en valkuilen van vakantieverhuur voor de fiscale kant van het verhaal.
Bestaande verhuurders: wat nu
Als je al verhuurt met een geldige licentie: controleer de vervaldatum en de verlengingsvoorwaarden. In gemeenten met een verbod of moratorium wordt verlenging soms automatisch geweigerd zodra een licentie afloopt. Wacht niet tot de licentie verloopt om dit uit te zoeken.
Verhuur je zonder licentie, of ben je er niet zeker van of je er een nodig hebt: stop met adverteren totdat je het zeker weet. De boetes in Spanje voor illegale vakantieverhuur lopen in de meeste regio's op van enkele duizenden euro's voor een eerste overtreding tot meer dan 150.000 euro bij herhaalde of grootschalige overtredingen. De exacte bedragen verschillen per regio, dus check dit bij de lokale autoriteiten of een gestor die bekend is met toeristische verhuur in jouw gemeente.