Wie zijn Spaanse woning verhuurt zonder de juiste papieren, is niet simpelweg onvoorzichtig. In de meeste regio's is het gewoon illegaal, en de handhaving is de laatste jaren serieus toegenomen. Platforms als Airbnb worden verplicht gesteld om gegevens door te sturen naar de belastingdienst. Dat betekent dat een verhuurder die denkt onder de radar te blijven, dat steeds minder gemakkelijk doet.
Elke regio heeft zijn eigen regels
Spanje heeft geen nationale wet voor vakantieverhuur die voor iedereen gelijk geldt. De bevoegdheid ligt bij de regio's, en die hebben er elk hun eigen systeem van gemaakt. Dat betekent dat de regels in Andalusië anders zijn dan in Catalonië, Valencia of de Balearen.
Wat overal hetzelfde is: je hebt een registratienummer nodig voordat je mag verhuren. In de meeste gevallen moet je dat nummer ook zichtbaar vermelden in je advertentie. Doe je dat niet, dan riskeer je een boete. De hoogte varieert, maar in regio's als Catalonië of de Balearen kunnen sancties oplopen tot vijfcijferige bedragen. In extreme gevallen, bij stelselmatige overtredingen, gaat het hoger.
Let op
Airbnb en Booking zijn wettelijk verplicht om verhuurgegevens te delen met de Spaanse belastingdienst. Je transacties zijn dus niet onzichtbaar, ook niet als je alleen incidenteel verhuurt.
Wat je nodig hebt voor een licentie
De vereisten verschillen per regio, maar in grote lijnen gaat het om het volgende:
- Een aanmelding bij de regionale overheid (in Andalusië heet dit het Registro de Turismo de Andalucía, in Catalonië het Registre de Turisme de Catalunya)
- Een bewijs dat de woning voldoet aan de minimale eisen voor toeristische verhuur, zoals ventilatie, sloten per kamer en een eerste hulpset
- In sommige regio's: goedkeuring van de comunidad de propietarios (de VvE van het gebouw), die verhuur kan verbieden in de statuten
- Het registratienummer dat je krijgt na aanmelding, dat verplicht in je advertentie moet staan
Check bij de Consejería de Turismo van jouw autonome gemeenschap de exacte vereisten. De regels veranderen regelmatig, zeker in regio's met veel toerisme.
De belasting op huurinkomsten
Hier gaat het bij veel verhuurders mis. De huurinkomsten zijn belastbaar in Spanje, ongeacht of jij als eigenaar resident bent of niet.
Ben je fiscaal resident in Spanje? Dan geef je de inkomsten op in je jaarlijkse IRPF-aangifte (modelo 100). Je mag daarbij bepaalde kosten aftrekken: afschrijving van de woning, onderhoud, rente op een hypotheek die aan de verhuurperiode toerekenbaar is, schoonmaak- en beheerskosten. Die aftrek geldt alleen voor de aantoonbaar verhuurde periodes. Als je de woning ook zelf gebruikt, moet je de kosten naar rato verdelen.
Ben je geen resident in Spanje? Dan val je onder de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) en moet je ieder kwartaal aangifte doen via modelo 210. Als EU-burger mag je ook dan kosten aftrekken. Als niet-EU-burger gelden striktere regels.
Wist je dat
Als je woning leeg staat en je bent geen resident, moet je in Spanje toch aangifte doen voor de imputeerde huurwaarde (het fictieve inkomen van een leegstaande woning). Dat is een kleine post, maar hij bestaat.
Lokale verboden nemen toe
Naast de regionale regels zijn er steeds meer gemeenten die vakantieverhuur actief afremmen of verbieden in bepaalde wijken. Barcelona heeft aangekondigd dat alle bestaande toeristische verhuurlicenties in 2028 vervallen en niet meer worden vernieuwd. Madrid heeft zones aangewezen waar geen nieuwe licenties meer worden uitgegeven. Valencia heeft regels aangescherpt na de druk op de woningmarkt.
Dit raakt ook bestaande eigenaren. Als je nu een woning koopt in een wijk met een verhuurverbod, kun je die woning niet legaal toeristisch verhuren, ook niet als de vorige eigenaar dat wel deed. Een licentie is in de meeste gevallen persoonsgebonden, niet overdraagbaar via de verkoop.
| Regio | Registratie verplicht | Bijzonderheden |
|---|---|---|
| Andalusië | Ja | Aanmelding via Junta de Andalucía |
| Catalonië | Ja | Barcelona stopt met licenties in 2028 |
| Balearen | Ja | Quota per zone, nieuwe licenties beperkt |
| Valencia | Ja | Aangescherpt na woningmarktdruk |
| Madrid | Ja | Geen nieuwe licenties in bepaalde zones |
De VvE kan verhuur gewoon verbieden
Dit verrast veel mensen. Als je een appartement koopt in een gebouw met een comunidad de propietarios, en die VvE heeft in de statuten staan dat toeristische verhuur verboden is, dan kun jij niet verhuren. Punt. De rechter heeft dit al meerdere malen bevestigd. Check de statuten van het gebouw altijd vóór aankoop, zeker als je van plan bent te verhuren. Meer over hoe de VvE in Spanje werkt lees je in het artikel over IBI en plusvalía in Spanje.
Wat je nu concreet kunt doen
Als je al verhuurt zonder licentie: stop daar niet mee zonder eerst advies te vragen aan een gestor of advocaat. In sommige gevallen is het beter om je situatie te regulariseren dan gewoon te stoppen, zeker als er al inkomsten zijn opgegeven of als een platform je gegevens al heeft doorgegeven.
Als je overweegt te gaan verhuren: begin bij de website van de toeristische dienst van jouw regio. Vraag een gestor om de aanvraag te begeleiden, want de documenten die je nodig hebt verschillen per gemeente en per type woning. Reken op een paar honderd euro voor de aanvraag zelf, plus de eventuele kosten van aanpassingen aan de woning als die nog niet voldoet aan de eisen.
En controleer altijd eerst de statuten van je gebouw. Dat is de stap die de meeste mensen overslaan, en ook de stap die achteraf het meeste pijn doet.