Veel mensen denken dat hun Spaanse belastingaanslag gewoon automatisch klopt. Ze betalen wat er op het papier staat en denken er niet meer over na. Maar de IBI en de plusvalía zijn precies de twee belastingen waar eigenaren het vaakst geld laten liggen.
Wat is de IBI precies?
IBI staat voor Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de Spaanse onroerendezaakbelasting. Elke eigenaar van een woning, appartement, garage of perceel in Spanje betaalt hem jaarlijks aan de gemeente. Het bedrag hangt af van twee dingen: de kadastrale waarde van je woning (de valor catastral) en het tarief dat jouw gemeente hanteert.
Dat tarief mag de gemeente zelf bepalen, binnen de grenzen die de nationale wet stelt. In de praktijk loopt het uiteen van circa 0,4% tot 1,1% van de valor catastral. Een woning met een kadastrale waarde van 150.000 euro betaalt dus ergens tussen de 600 en 1.650 euro per jaar, afhankelijk van waar die woning staat. Madrid hanteert een relatief laag tarief, kleinere gemeenten in toeristische gebieden soms een stuk hoger.
Wist je dat
De valor catastral van een woning soms tientallen jaren oud is en ver onder de werkelijke marktwaarde ligt. Dat klinkt gunstig, maar bij aankoop kan het ook betekenen dat je belasting betaalt op een scheve basis. Controleer de valor catastral op het Catastro (sedecatastro.gob.es) en vergelijk die met wat je hebt betaald.
Kortingen die niemand je vertelt
Gemeenten mogen zelf kortingen geven op de IBI. Niet elke gemeente doet dat, en ze communiceren het zelden actief. Dit zijn de meest voorkomende kortingen die eigenaren mislopen:
- Familia numerosa: gezinnen met drie of meer kinderen hebben in veel gemeenten recht op een korting van 25% tot 90%. Je moet die korting zelf aanvragen bij de gemeente, meestal elk jaar opnieuw.
- Energiezuinige woningen en zonnepanelen: steeds meer gemeenten bieden kortingen van 10% tot 50% als de woning een bepaald energielabel heeft of zonnepanelen heeft. De voorwaarden verschillen per gemeente.
- Eerste woning voor jonge kopers: sommige gemeenten kennen een tijdelijke korting voor mensen onder de dertig die voor het eerst een woning kopen als hoofdverblijf.
Vraag altijd expliciet bij je gemeente (het ayuntamiento) welke kortingen er bestaan. Of laat een gestor dit voor je uitzoeken. Het kost een uur werk en kan honderden euro's per jaar schelen.
Wie betaalt de IBI bij een koop of verkoop?
Juridisch gezien betaalt de eigenaar die op 1 januari eigenaar is de volledige IBI voor dat jaar. In de praktijk wordt dit vaak naar rato verdeeld tussen koper en verkoper, maar dat is een onderhandelingsafspraak, geen wettelijke verplichting. Als je halverwege het jaar een woning koopt zonder hierover iets af te spreken, betaalt de verkoper de hele rekening. Laat dit altijd opnemen in de verkoopakte of bespreek het expliciet bij de notaris.
En dan de plusvalía
De plusvalía municipal, officieel de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, is de gemeentebelasting die je betaalt als je een woning verkoopt, schenkt of erft. De belasting is gebaseerd op de waardestijging van de grond onder de woning, niet op de marktwaarde van het gebouw zelf.
In 2021 oordeelde het Spaanse Constitutionele Hof dat de oude berekeningsmethode ongrondwettelijk was: mensen betaalden plusvalía zelfs als ze verlies hadden gemaakt. Sindsdien zijn er twee berekeningsmethoden, en je mag zelf kiezen welke voor jou gunstiger uitvalt:
- Objectieve methode: de gemeente berekent de waardestijging op basis van vaste coëfficiënten die jaarlijks worden vastgesteld.
- Werkelijke waardestijgingsmethode: je toont aan wat je zelf hebt betaald en wat de verkoopprijs is, en de belasting wordt berekend over het werkelijke verschil.
Als je woning in waarde is gedaald, of als de werkelijke winst lager is dan wat de objectieve methode uitrekent, kies je de tweede methode. Als je hebt verkocht met verlies, hoef je in principe geen plusvalía te betalen. Maar let op: je moet dat verlies wel kunnen aantonen met documenten.
Let op
De plusvalía wordt berekend door de gemeente, maar de aangiftetermijn is kort: 30 werkdagen na de overdracht bij verkoop, en 6 maanden bij erfenis (met mogelijkheid tot verlenging). Mis je die termijn, dan riskeer je boetes bovenop de belasting zelf.
Hoeveel is de plusvalía?
Dat verschilt sterk per gemeente en per situatie. Het tarief dat gemeenten mogen hanteren op de berekende waardestijging loopt op tot maximaal 30%. De grondslag waarover je betaalt, hangt af van hoe lang je eigenaar bent geweest en van de valor catastral van het gronddeel van je woning.
Ter indicatie: iemand die een stadswoning in een populaire kustplaats tien jaar in bezit heeft gehad en verkoopt, kan al snel duizenden euro's plusvalía betalen. Een gestor kan dit van tevoren doorrekenen, zodat je niet voor verrassingen staat bij de notaris.
Maximaal IBI-tarief per type gemeente (indicatief)
Bron: Ley Reguladora de las Haciendas Locales (indicatieve bandbreedtes, exacte tarieven per gemeente)
Wat je nu kunt doen
Als eigenaar zijn er een paar dingen die weinig moeite kosten maar geld kunnen opleveren. Controleer de valor catastral van je woning via het Catastro. Vraag je gemeente welke IBI-kortingen beschikbaar zijn en of je er recht op hebt. En als je van plan bent te verkopen: laat een gestor of belastingadviseur de plusvalía van tevoren doorrekenen. Je mag zelf kiezen welke methode gunstiger is, maar dan moet je die keuze wel maken op basis van goede informatie.