Twee woonblokken in de Eixample-wijk van Barcelona moeten verdwijnen om de Sagrada Família te kunnen voltooien. Wie daar nu huurt of wil kopen, staat voor een keuze die al een paar jaar geleden eigenlijk al gemaakt had moeten zijn.
Wat er precies gaat gebeuren
De basiliek heeft ruimte nodig voor de laatste twee bouwblokken aan de zuidkant van het gebouw. Die ruimte is er nu niet, want er staan gewone woongebouwen. Die moeten weg. Wanneer precies is nog niet vastgelegd, maar de plannen zijn officieel en de gesprekken met bewoners en eigenaren lopen al.
Het gaat om straten direct rondom de basiliek, in de buurt van de Avinguda de Gaudí en de Carrer de Mallorca. Als je daar nu woont, weet je dit waarschijnlijk al. Maar ook wie iets verderop in de Eixample huurt of wil kopen, merkt de gevolgen.
Wat dit doet met huurprijzen
De Eixample is al jaren een van de duurste wijken van Barcelona. Gemiddelde huurprijzen liggen er boven de 1.200 euro per maand voor een twee-kamerappartement. Nu het eindpunt van de bouw zichtbaar wordt, trekt de wijk nóg meer investeerders aan die rekenen op stijgende toeristische waarde.
Dat klinkt goed als je eigenaar bent. Als huurder is het een ander verhaal. Verhuurders in de omgeving verhogen prijzen bij contractverlenging, en kortlopende huurcontracten worden vaker aangeboden dan de standaard vijf- of zevenjaarcontracten waar huurders wettelijk recht op hebben.
De Spaanse huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos) beschermt huurders goed op papier: bij een regulier wooncontract heb je als huurder recht op vijf jaar huurzekerheid als je verhuurder een particulier is, of zeven jaar als het een bedrijf of juridische entiteit is. Maar als je verhuurder aanvoert dat hij het pand zelf nodig heeft voor renovatie of eigen gebruik, gelden andere regels. En precies dat soort redenen worden in de Eixample steeds vaker opgevoerd.
Wat dit betekent als je nu een contract tekent
Als je een woning zoekt in Barcelona en overweegt de Eixample, zijn er een paar dingen om op te letten.
Eerst: vraag altijd naar de reden van vertrek van de vorige huurder. Als een woning meerdere keren snel is gewisseld, is dat een signaal dat de verhuurder de draaideurfunctie van de huurmarkt gebruikt om de prijs te verhogen.
Twee: controleer of de woning al een toeristische verhuurvergunning heeft. Dat is relevant omdat verhuurders met zo'n vergunning soms de ruimte zien om huurcontracten te omzeilen via tijdelijke verhuur.
Drie: laat een huurcontract altijd controleren door een gestoreía of een advocaat gespecialiseerd in huurrecht voordat je tekent. Dat kost je 100 tot 200 euro, maar het voorkomt verrassingen bij een eventuele verlenging of opzegging.
Voor wie al huurt in de Eixample: als je verhuurder je contract niet wil verlengen, heeft hij daar een wettelijke reden voor nodig. Sloop of bouw is geen automatische opzegreden als de woning zelf niet in het bouwgebied ligt. Laat je dan nooit onder druk zetten zonder dit eerst te laten checken.
Kopers: kans of risico
Als je overweegt een woning te kopen in of vlakbij de Eixample, is de afbouw van de Sagrada Família een factor die in beide richtingen werkt.
Pro: een voltooide basiliek trekt blijvend toerisme, verhoogt de status van de wijk en maakt de buurt aantrekkelijk voor verhuur. Als je koopt om te verhuren of op lange termijn te verkopen, kan de afronding van het gebouw de waarde verhogen.
Con: de komende jaren is er bouwoverlast, verkeershinder en tijdelijke waardedaling van woningen direct naast het bouwterrein. Een woning kopen vlak naast een actieve bouwplaats betekent ook meer moeite bij doorverkoop op korte termijn.
Voor hypotheekaanvragen geldt: Spaanse banken kijken bij taxatie naar de directe omgeving. Een woning naast een langlopend bouwproject kan lager getaxeerd worden dan je verwacht, wat invloed heeft op hoeveel je kunt lenen.
Buiten Barcelona
Dit speelt nu in Barcelona, maar het principe is breder herkenbaar. In veel Spaanse steden wordt gebouwd, uitgebreid of gesloopt in buurten die ooit betaalbaar waren. Málaga, Valencia en Sevilla kennen vergelijkbare processen rond grote stadsvernieuwingsprojecten. Wie in die steden woont of wil huren, doet er goed aan om voor het tekenen van een contract na te gaan of er stedelijke ontwikkelingsplannen lopen in de buurt.
Dat kun je doen via het Padrón Municipal of door bij de gemeente het bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana) op te vragen. Dat klinkt ingewikkeld, maar een gestoreía of lokale makelaar kan dit binnen een dag opzoeken.
Wat je nu concreet kunt doen
Als je in of rond de Eixample huurt: bewaar alle communicatie met je verhuurder schriftelijk en controleer je huurcontract op de opzegbepalingen. Als je een brief krijgt over vertrek of renovatie, reageer daar nooit mondeling op.
Als je wil kopen in Barcelona: laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren en vraag expliciet naar bekende bouwprojecten in de omgeving. Dat is iets een makelaar niet altijd uit zichzelf vertelt.
En als je overweegt te verhuizen naar Barcelona: de Eixample is prachtig, maar er zijn wijken als Gràcia, Poblenou of Sant Andreu waar huurprijzen lager liggen en de markt minder gespannen is. Soms is een wijk iets verderop van het centrum gewoon de slimmere keuze.
Meer over hoe de Spaanse huurwet jou beschermt als huurder, lees je in ons artikel over Spaans arbeidscontract: typen en jouw rechten. En als je wil weten wat de bredere impact van de Sagrada Família-afbouw is op wonen in Barcelona, bekijk dan ook Sagrada Família afbouw: wat dit betekent voor expats in Barcelona.