Veel mensen denken dat ze pas naar de notaris hoeven als ze een huis kopen. Maar in Spanje is de notaris op meer momenten in beeld dan je verwacht, en soms op momenten dat je er niet op voorbereid bent. Hieronder lees je wanneer het verplicht is, wanneer het slim is ook zonder verplichting, en wat je per situatie ongeveer kwijt bent.
De notaris bij het kopen van een huis
In Spanje is een notaris verplicht bij de aankoop van een woning. Zonder notariële akte, de zogenoemde escritura pública, is de eigendomsoverdracht juridisch niet geldig. De notaris stelt de koopakte op, controleert of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is, en zorgt dat de akte daarna wordt ingeschreven in het registro de la propiedad, het Spaanse kadaster.
De notariskosten bij een woningaankoop zijn in Spanje gereguleerd via een wettelijk tarief, de arancel notarial. Je kunt dus niet eindeloos vergelijken tussen notarissen, maar je betaalt ook geen willekeurige rekening. Voor een woning van 150.000 euro reken je op circa 600 tot 900 euro. Voor een woning van 300.000 euro zit je al snel op 1.000 tot 1.400 euro. De koopprijs bepaalt het tarief, niet de complexiteit van de deal.
Wist je dat
De notariskosten in Spanje zijn wettelijk vastgelegd. Je mag wel bij meerdere notarissen vragen hoe ze de akte precies indelen, want dat kan kleine verschillen geven in de uiteindelijke berekening. Maar grote prijsverschillen zijn wettelijk niet mogelijk.
Wat de Spaanse notaris wel en niet doet
Dit is iets wat veel Nederlanders en Belgen verrast: de notaris in Spanje bewaakt jouw belangen niet. De notaris is een neutrale ambtenaar die controleert of de akte juridisch klopt en of de partijen begrijpen wat ze tekenen. Punt.
Als je wilt dat iemand jouw belangen actief bewaakt, kijkt of er schulden op het pand rusten, controleert of de bouwvergunning klopt, of de VvE-bijdragen betaald zijn, of de verkoper geen achterstallige belasting heeft staan op het pand: dan heb je een abogado nodig. Dat is een advocaat die specifiek voor jou werkt. De notariskosten en de kosten van een abogado zijn twee aparte posten.
Wanneer je anders ook naar de notaris moet
Een huis kopen is niet het enige moment. In de praktijk kom je de notaris ook tegen bij:
- Testament opstellen: een testament in Spanje is technisch niet verplicht, maar als je bezittingen hebt in Spanje, is een Spaans testament sterk aanbevolen. Zonder het kan de afwikkeling na overlijden traag en duur zijn. Kosten: doorgaans 50 tot 150 euro.
- Volmacht (poder notarial): als je iemand machtigt om namens jou te handelen, bijvoorbeeld bij een huisaankoop waarbij je zelf niet aanwezig kunt zijn, dan is een notariële volmacht vereist. Kosten: 80 tot 200 euro, afhankelijk van de omvang van de volmacht.
- Oprichten van een SL: wil je een Sociedad Limitada starten, dan passeer je altijd bij de notaris. De statuten worden notarieel vastgelegd. Kosten: meestal tussen de 200 en 400 euro, exclusief de inschrijving bij het Registro Mercantil.
- Donatie of schenking van vastgoed: overheveling van eigendom via schenking vereist ook een notariële akte.
- Hypotheekakte: als je een hypotheek afsluit, tekent de bank mee bij de notaris. Sinds 2019 betaalt de bank de notariskosten voor de hypotheekakte, niet de koper.
Kosten op een rij
| Situatie | Geschatte notariskosten |
|---|---|
| Woningaankoop 150.000 euro | 600 tot 900 euro |
| Woningaankoop 300.000 euro | 1.000 tot 1.400 euro |
| Testament | 50 tot 150 euro |
| Volmacht (poder notarial) | 80 tot 200 euro |
| Oprichten SL | 200 tot 400 euro |
| Hypotheekakte | Betaald door de bank (sinds 2019) |
Dit zijn richtbedragen. De exacte kosten hangen af van de complexiteit van de akte en de specifieke berekening op basis van de arancel. Vraag altijd vooraf een presupuesto, een kostenopgave, bij de notaris.
De notaris in een andere taal
Als je bij de notaris tekent, ben je wettelijk verplicht de inhoud van de akte te begrijpen. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk lopen veel Nederlanders en Belgen aan tegen woordenstromen Spaans die ze maar half volgen. De notaris is verplicht de akte voor te lezen, maar zal dat zelden spontaan in het Nederlands doen.
Wat je kunt doen: vraag vooraf de conceptakte op. Je hebt het recht om die te lezen voordat je tekent. Je kunt ook een tolk meenemen, of zorgen dat je abogado aanwezig is en vertaalt. Heb je geen idee wat je tekent, teken dan niet. Dat is een simpele regel die veel gedoe voorkomt.
Praktische tip
Vraag de notaris minimaal drie dagen voor de passering om de conceptakte. Je hebt daar wettelijk recht op. Zo kun je thuis rustig lezen wat er staat, eventueel laten vertalen, en met vragen terugkomen in plaats van op de dag zelf te hoeven beslissen.
Nederlandstalige notaris: bestaat dat in Spanje?
Er zijn in Spanje geen Nederlandstalige notarissen in de juridische zin. Notarissen zijn Spaans staatsburger en werken in het Spaans. Maar er zijn kantoren, vaak aan de Costa Blanca, Costa del Sol en in Madrid, waar medewerkers Nederlands spreken en je worden geholpen bij de voorbereiding. De akte zelf is altijd in het Spaans.
Als je een volmacht nodig hebt die in Nederland wordt opgesteld, bijvoorbeeld omdat je in Nederland een akte wil laten opmaken die in Spanje geldig is, dan moet die akte voorzien zijn van een apostille. Dat is een internationaal geldigheidssstempel dat via de Nederlandse rechtbank of een bevoegde instantie wordt afgegeven.
Slim omgaan met notariskosten
De notariskosten zijn bij een woningaankoop slechts een deel van de bijkomende kosten. Denk ook aan overdrachtsbelasting (ITP, doorgaans 6 tot 10 procent afhankelijk van de regio), de inschrijving bij het kadaster, en de kosten van je abogado. Wie een huis koopt in Spanje komt niet goed uit als je alleen naar de koopprijs kijkt. De notaris is een vaste post, maar zeker niet de grootste.
Wil je weten wat er nog meer bij een aankoop komt kijken, dan geeft het artikel over het oprichten van een SL in Spanje ook een aardig beeld van hoe Spaanse bureaucratie werkt: stap voor stap, met vaste kostenposten en weinig ruimte voor improvisatie.