Wie een huis koopt op Ibiza of Mallorca zonder te begrijpen wat massatoerisme met die markt doet, betaalt te veel of koopt op het verkeerde moment. De Balearen zijn al jaren de duurste woningmarkt van Spanje, en dat is geen toeval. Het is het directe gevolg van beleid, toerisme en een structureel tekort aan woningen voor mensen die er het hele jaar door leven.
De duurste woningmarkt van Spanje
De gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter op de Balearen ligt inmiddels boven de 4.000 euro. Ter vergelijking: in Murcia betaal je gemiddeld minder dan 1.300 euro per vierkante meter. Op Ibiza gaan bepaalde gebieden richting 7.000 tot 9.000 euro per vierkante meter voor bestaande bouw. Dat zijn geen uitzonderingen. Dat is de gewone markt geworden.
Gemiddelde woningprijs per m² (Spanje, 2024)
Bron: Instituto Nacional de Estadística (INE), 2024
Huurprijzen volgen dezelfde lijn. Een gewone woning van 90 vierkante meter huren in Palma de Mallorca kost al snel 1.400 tot 1.800 euro per maand. In sommige kustgebieden op Ibiza gaat een langetermijnhuurwoning in de winter voor 2.000 euro of meer. Dat is meer dan vergelijkbare woningen in Amsterdam of Antwerpen.
Wat toerisme hiermee te maken heeft
Het klinkt misschien logisch: populaire bestemming, hoge prijzen. Maar de link is directer dan de meeste mensen denken. Op de Balearen is tientallen jaren de nadruk gelegd op toerisme als economisch model. Dat heeft de bouw gestuurd, de arbeidsmarkt gevormd en het woningaanbod bepaald.
Een groot deel van de bestaande woningvoorraad op Ibiza en Mallorca is jarenlang gebruikt als vakantieverhuur. Eigenaren verdienden in de zomer meer met een week Airbnb dan met een heel jaar gewone huur. Het gevolg: het aanbod van langetermijnhuurwoningen droogde op. Werknemers in de toeristische sector, verpleegkundigen, leraren, mensen die er gewoon werken, konden nauwelijks nog een betaalbare woning vinden.
Verhuurverboden: oplossing of nieuwe complicatie?
De Balearse overheid heeft inmiddels actie ondernomen. Palma de Mallorca heeft al in 2018 een stop gezet op nieuwe vakantieverhuurvergunningen in appartementen in de stad. Sindsdien zijn de regels stapsgewijs aangescherpt. Op Ibiza gelden vergelijkbare beperkingen in verschillende gemeenten.
Maar hier zit een bijwerking die veel mensen niet zien aankomen. Eigenaren die hun woning niet meer mochten verhuren aan toeristen, kozen in veel gevallen niet voor een langetermijnhuurder. Ze verkochten liever. En door het beperkte aanbod stegen de verkoopprijzen verder. Voor expats die willen kopen betekent dat: hogere instapkosten, meer concurrentie van investeerders, en een markt die minder transparant is dan op het vasteland.
Let op
Controleer altijd of een woning die je koopt op Mallorca of Ibiza een geldige vakantieverhuurvergunning (licencia turística) heeft, en of die overdraagbaar is bij verkoop. In veel gemeenten zijn nieuwe vergunningen al jaren niet meer beschikbaar. Koop je een woning met de bedoeling die te verhuren, dan kan de vergunningssituatie beslissend zijn voor de waarde. Laat dit controleren door een lokale advocaat voordat je een voorlopig koopcontract tekent.
Wat dit betekent voor expats die er willen wonen
Als je op Ibiza of Mallorca wilt wonen en je bent niet van plan je woning te verhuren, heb je te maken met een markt die op twee snelheden draait. Enerzijds zijn er woningen die geprijsd zijn voor investeerders en vermogende kopers. Anderzijds is er een kleiner segment van woningen die bewoners zoeken voor de lange termijn, en dat segment wordt kleiner.
Een paar dingen die je praktisch moet weten:
- Huren voor de lange termijn is moeilijker dan op het vasteland. Het aanbod is kleiner en verhuurders kiezen soms bewust voor toeristische verhuur buiten de officiële regels om. Vraag altijd een contract en controleer de vergunningssituatie.
- Kopen in een toeristische zone betekent niet automatisch dat jij ook mag verhuren. Gemeenten op de eilanden controleren dit actief. Boetes voor illegale vakantieverhuur lopen op tot tienduizenden euro's.
- De sociale infrastructuur staat onder druk. Scholen, huisartsen en openbaar vervoer zijn op bepaalde eilanddelen ingericht op seizoenspopulaties. Als bewoner merk je dat buiten het seizoen anders dan je misschien verwacht.
Protest van bewoners groeit
De afgelopen jaren zijn er op Mallorca en Ibiza grote protestbewegingen ontstaan. In 2024 gingen tienduizenden mensen de straat op op Mallorca onder de leus "Mallorca no está en venda" (Mallorca is niet te koop). De frustratie is breed: lokale jongeren kunnen niet op het eiland blijven wonen waar ze zijn opgegroeid, expats betalen prijzen die ver boven hun budget liggen, en werkgevers in de zorg en het onderwijs hebben moeite personeel te vinden omdat niemand een betaalbare woning kan vinden.
Dit protest heeft politieke gevolgen. De Balearse overheid werkt aan maatregelen om woningbouw voor locals te stimuleren en om een grotere toeristenbelasting in te voeren. Wat dat concreet betekent voor de woningmarkt op de middellange termijn, is nog onzeker. Maar het signaal is duidelijk: het systeem zoals het nu werkt, is voor een groot deel van de bevolking niet houdbaar.
Praktische tip
Overweeg je te kopen op de Balearen? Kijk ook goed naar gemeenten in het binnenland van Mallorca, zoals Sineu, Petra of Llucmajor. Daar liggen prijzen gemiddeld 30 tot 50 procent lager dan aan de kust, terwijl je nog steeds op het eiland woont. Het is geen geheim meer, maar het verschil is nog steeds aanzienlijk. Als je twijfelt tussen nieuwbouw en bestaande bouw, geldt dat op de eilanden extra sterk: nieuwbouw is schaars en wordt snel verkocht.
Is het nog de moeite waard om te kopen?
Dat hangt sterk af van wat je wilt. Wie er het hele jaar wil wonen, werken en een stabiel leven wil opbouwen, heeft te maken met een markt die duur is en een huurmarkt die krap is. Tegelijk zijn de eilanden in trek en is de waarde van vastgoed op de Balearen historisch gezien weinig gedaald, ook niet in slechtere economische tijden.
Wie er alleen maar wil wonen en niet van plan is de woning te verhuren, staat minder bloot aan de reguleringsonzekerheid rond vakantieverhuur. Maar het budgetplaatje moet realistisch zijn. Een hypotheek in Spanje vraagt minimaal 20 tot 30 procent eigen inbreng, plus bijkomende kosten van gemiddeld 10 tot 12 procent van de aankoopprijs. Op een woning van 400.000 euro betekent dat al snel 120.000 tot 150.000 euro eigen vermogen nodig, nog voor je een sleutel in handen hebt.
De eilanden zijn prachtig. Maar de cijfers zijn wat ze zijn. En wie daar naartoe gaat met een realistisch beeld van wat er op de markt speelt, staat veel sterker dan wie er alleen voor het gevoel gaat.