Je hebt besloten dat je een woning wilt in Spanje. Dan komt de vraag waar bijna iedereen op vastloopt: ga je voor nieuwbouw of voor een bestaande woning? De meeste mensen kijken alleen naar de vraagprijs. Dat is een fout. De prijs op de gevel zegt weinig over wat je uiteindelijk betaalt en wat je ervoor terugkrijgt.
Ik woon zelf in Spanje en zie het verschil bij mensen om me heen elke keer terugkomen. De een is dolgelukkig met een gloednieuw appartement aan de kust. De ander baalt dat hij anderhalf jaar op een bouwput heeft zitten wachten. Beide keuzes kunnen goed zijn. Het hangt af van wat je zoekt, hoeveel risico je aankunt en wat je fiscaal en praktisch wilt.
Hieronder zet ik het compleet op een rij. Voordelen, nadelen en het stuk dat bijna iedereen vergeet: de belasting.
Wat betekent nieuwbouw en bestaande bouw in Spanje precies?
Nieuwbouw heet in Spanje obra nueva. Het gaat om een woning die voor het eerst wordt geleverd, rechtstreeks van de ontwikkelaar. Vaak koop je op plan (sobre plano), dus voordat het gebouwd is. Je legt dan aan tijdens de bouw en betaalt de rest bij oplevering.
Bestaande bouw heet segunda mano, letterlijk tweedehands. Dat is elke woning die al eerder is verkocht en bewoond, of hij nu tien of vijftig jaar oud is. Je koopt van een particulier of van een makelaar die de particulier vertegenwoordigt.
Dat onderscheid lijkt klein, maar het bepaalt bijna alles wat daarna komt: de prijs, de belasting, de oplevertijd en het risico. In een oogopslag ziet het er zo uit:
| Wat | Nieuwbouw | Bestaande bouw |
|---|---|---|
| Vraagprijs | Hoger | Vaak lager |
| Belasting | 10% IVA + AJD (samen ± 11-11,5%) | ITP, meestal 6-10% |
| Oplevertijd | 1 tot 2 jaar bij koop op plan | Enkele maanden |
| Staat | Nieuw, geen onderhoud nodig | Wisselend, vaak verbouwen |
| Garantie | 10 jaar constructie, wettelijk | Geen |
| Locatie | Vaker rand of nieuwe wijk | Vaker centrum of gewortelde wijk |
| Onderhandelen | Weinig ruimte, vaste prijslijst | Vaak ruimte bij particulier |
| Grootste risico | Bouw- en opleverrisico | Verborgen gebreken en juridisch |
De voordelen van nieuwbouw
Alles is nieuw. Geen achterstallig onderhoud, geen verrassingen achter de muren, moderne isolatie en installaties. In een land waar de zomers steeds heter worden, scheelt goede isolatie en airco echt in je energierekening.
Je kunt kiezen. Bij aankoop op plan bepaal je vaak zelf de indeling, de afwerking, de tegels, de keuken. Je koopt geen compromis van iemand anders.
Garantie. Nieuwbouw in Spanje valt onder wettelijke garanties: tien jaar op constructiegebreken, drie jaar op installaties, een jaar op afwerking. Bij een bestaande woning heb je dat niet.
Lagere onderhoudskosten in de eerste jaren. Er gaat simpelweg nog niks stuk. Je begint met een schone lei.
Vaak nieuwe voorzieningen. Nieuwbouwprojecten aan de kust komen regelmatig met zwembad, tuin, parkeerplaats en soms een gym, allemaal meegeleverd in het complex.
De nadelen van nieuwbouw
Je betaalt meer, op twee manieren. De vraagprijs ligt hoger dan bij vergelijkbare bestaande bouw, en de belasting is hoger (daarover verderop meer).
Wachten. Koop je op plan, dan zit er zomaar een tot twee jaar tussen tekenen en de sleutel. Voor wie snel wil wonen of verhuren is dat een probleem.
Bouwrisico. Je koopt iets dat er nog niet is. Vertraging komt voor, en in het slechtste geval loopt een ontwikkelaar vast. Daarom is de reputatie en financiele gezondheid van de ontwikkelaar cruciaal, plus een bankgarantie op je aanbetalingen.
Locatie. Nieuwbouw staat vaak aan de rand van bestaande dorpen of in nieuwe wijken, simpelweg omdat daar nog grond is. Je zit minder snel in het historische, gewilde centrum.
De voordelen van bestaande bouw
Je ziet wat je koopt. Geen tekening, geen belofte, maar een echt huis dat je kunt bezoeken, ruiken en voelen. Je weet precies wat je binnenhaalt.
Vaak een betere locatie. Bestaande woningen staan in gewortelde wijken, dicht bij voorzieningen, in centra waar geen grond meer vrij is voor nieuwbouw.
Directer beschikbaar. Je kunt binnen enkele maanden de sleutel hebben in plaats van jaren te wachten. Handig als je snel wilt wonen of verhuren.
Meestal goedkoper, zowel in aanschaf als in belasting. Voor hetzelfde budget koop je vaak meer vierkante meters of een betere plek.
Ruimte om te onderhandelen. Bij een particuliere verkoper zit er vaak beweging in de prijs. Bij een ontwikkelaar met een vaste prijslijst is dat veel lastiger.
De nadelen van bestaande bouw
Je koopt de staat en de geschiedenis mee. Verouderde installaties, slechte isolatie, vocht, verborgen gebreken. Een bouwkundige keuring is hier geen luxe maar noodzaak.
Verbouwkosten. Een oudere woning vraagt bijna altijd een investering na aankoop. Reken die er vooraf bij, anders valt de echte prijs tegen.
Juridische risico's. Bij bestaande bouw moet je goed laten checken of er geen schulden, illegale aanbouwen of onduidelijkheden in het kadaster op de woning rusten. Een goede advocaat verdient zich hier terug.
Geen garantie. Gaat er na de koop iets stuk, dan is dat jouw probleem. Er is geen ontwikkelaar meer die tien jaar aansprakelijk is.
Het verschil dat bijna iedereen vergeet: de belasting
Dit is waar het echt om geld gaat, en waar de meeste mensen op worden verrast. Nieuwbouw en bestaande bouw worden in Spanje totaal anders belast.
Bij nieuwbouw betaal je IVA (de Spaanse BTW). Op het vasteland is dat 10% van de koopsom voor een woning. Op de Canarische Eilanden geldt geen IVA maar IGIC, dat lager ligt. Daar bovenop komt AJD, de zegelbelasting op de akte, die per regio verschilt en grofweg tussen de 1% en 1,5% ligt.
Bij bestaande bouw betaal je geen IVA, maar ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), de overdrachtsbelasting. Dat tarief wordt per regio bepaald en ligt afhankelijk van de regio en de koopsom ergens tussen de 6% en 10%. In sommige regio's gelden lagere tarieven voor jongeren of voor een eerste woning.
Even concreet op een woning van 250.000 euro. Bij nieuwbouw ben je aan IVA plus AJD al snel richting 11% tot 11,5% kwijt, dus grofweg 28.000 euro aan belasting. Bij bestaande bouw met bijvoorbeeld 8% ITP is dat 20.000 euro. Een verschil van 8.000 euro, alleen aan belasting, op exact hetzelfde bedrag.
Let op: deze tarieven veranderen en verschillen per autonome regio. Controleer altijd het actuele tarief in de regio waar je koopt, of laat een belastingadviseur je situatie doorrekenen voordat je tekent. De hoofdregel onthoud je zo: nieuwbouw is IVA, bestaande bouw is ITP, en nieuwbouw kost je fiscaal meestal een paar procent meer.
Naast de belasting betaal je in beide gevallen nog notaris, kadaster en meestal een gestoria. Reken voor de zekerheid op zo'n 10% tot 14% aan bijkomende kosten bovenop de koopsom, afhankelijk van nieuwbouw of bestaand en de regio.
Voor wie is nieuwbouw, voor wie bestaande bouw?
Kies nieuwbouw als je comfort en gemak boven alles zet, jaren vooruit denkt, wilt kunnen kiezen in indeling en afwerking, en geen haast hebt. Je betaalt meer, maar je krijgt een zorgeloze woning met garantie en lage onderhoudskosten in de eerste jaren.
Kies bestaande bouw als je snel wilt wonen of verhuren, in een gewortelde wijk of centrum wilt zitten, scherp op je budget let en niet terugschrikt voor een verbouwing of onderhoud. Je koopt directer, vaak goedkoper, maar je moet beter opletten wat je binnenhaalt.
Mijn advies
Staar je niet blind op de vraagprijs. De echte prijs is de koopsom plus de belasting plus de bijkomende kosten plus wat je er na aankoop nog in moet stoppen. Reken dat volledige plaatje door voor beide opties voordat je een keuze maakt.
En het belangrijkste: laat je bij nieuwbouw altijd overtuigen van de ontwikkelaar en de bankgarantie, en laat bij bestaande bouw altijd een bouwkundige keuring en een juridische check doen. Dat kost een paar honderd euro en bespaart je in het slechtste geval tienduizenden.
Veelgestelde vragen
Is nieuwbouw in Spanje altijd duurder dan bestaande bouw?
In de regel wel, zowel in vraagprijs als in belasting. Nieuwbouw wordt belast met 10% IVA plus AJD, bestaande bouw met ITP dat meestal lager uitpakt. Voor hetzelfde budget koop je bij bestaande bouw vaak meer ruimte of een betere locatie.
Welke belasting betaal je bij nieuwbouw in Spanje?
Op het vasteland 10% IVA over de koopsom, plus AJD (zegelbelasting) van grofweg 1% tot 1,5% afhankelijk van de regio. Op de Canarische Eilanden geldt IGIC in plaats van IVA.
Welke belasting betaal je bij een bestaande woning in Spanje?
ITP, de overdrachtsbelasting. Het tarief wordt per regio bepaald en ligt meestal tussen de 6% en 10%, soms lager voor een eerste woning of voor jongeren.
Hoeveel bijkomende kosten moet ik naast de koopsom rekenen?
Reken op ongeveer 10% tot 14% bovenop de koopsom voor belasting, notaris, kadaster en gestoria samen. Bij nieuwbouw ligt dat door de hogere IVA aan de bovenkant van die marge.
Is kopen op plan (sobre plano) veilig?
Het kan veilig, mits de ontwikkelaar financieel gezond is en je aanbetalingen door een bankgarantie zijn gedekt. Zonder die garantie loop je risico als de bouw vertraagt of stilvalt. Laat dit altijd juridisch controleren.