Gemiddeld 30 procent van de kale huurprijs. Dat is wat Nederlanders en Belgen in de praktijk extra kwijt zijn aan woonlasten die ze bij het bezichtigen niet zagen aankomen. Niet omdat ze onoplettend waren, maar omdat de Spaanse huurmarkt nu eenmaal anders in elkaar zit dan de Nederlandse of Belgische.
Je huurt een appartement voor 900 euro per maand. Prima deal, denk je. Maar na een maand wonen komen de rekeningen binnen: 65 euro voor de comunidad, 80 euro voor stroom, 40 euro voor water en gas, 35 euro voor internet. Ineens zit je op 1.120 euro per maand. En dan hebben we de borg nog niet meegerekend.
De comunidad: wie betaalt dat?
De comunidad de propietarios is de bijdrage voor het onderhoud van het gebouw. Denk aan het trappenhuis, de lift, het zwembad, de tuinen, de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes. Elke eigenaar in het gebouw betaalt hier maandelijks aan mee.
Maar wie draait er als huurder voor op? Dat hangt volledig af van wat er in je huurcontract staat. De wet (de Ley de Arrendamientos Urbanos, afgekort LAU) zegt dat verhuurder en huurder dit onderling mogen afspreken. In de praktijk betaalt de eigenaar de comunidad, maar het is niet ongebruikelijk dat verhuurders dit doorschuiven naar de huurder, zeker in regio's waar de huurmarkt krap is.
Check dit altijd voor je tekent. En als het voor jouw rekening is: vraag om het actuele bedrag. Comunidad-bijdragen kunnen sterk variëren. Een simpel appartement zonder zwembad in een kleine stad: misschien 40 euro per maand. Een complex met twee zwembaden, portier en parkeergarage aan de Costa del Sol: 200 euro of meer.
De IBI: onroerendezaakbelasting
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de Spaanse equivalent van de Nederlandse OZB. Het is een jaarlijkse belasting op het bezit van onroerend goed. Die betaalt de eigenaar, niet de huurder.
Toch staan in sommige huurcontracten clausules waarbij de IBI wordt doorberekend aan de huurder. Dat is juridisch toegestaan als het expliciet in het contract vermeld staat. Hoeveel dat is? Dat verschilt sterk per gemeente en per woning, maar reken op 200 tot 1.000 euro per jaar voor een gemiddeld appartement.
Let op
Staat er in je contract een clausule over 'gastos repercutibles' of 'IBI a cargo del inquilino'? Dan betaal jij de onroerendezaakbelasting. Vraag vooraf wat dat bedrag is en deel het door twaalf, zodat je weet wat je er maandelijks bij optelt.
Nutsvoorzieningen: altijd voor de huurder
Stroom, water, gas en internet staan in Spanje vrijwel altijd op naam van de huurder, en zijn bijna nooit inbegrepen in de huur. Dat klinkt logisch, maar voor mensen die gewend zijn aan sociale huurwoningen of all-in contracten in Nederland is het toch even omschakelen.
Wat je in Spanje maandelijks kwijt bent aan nutsvoorzieningen hangt af van je woning, regio en gebruik, maar reken gemiddeld op:
- Stroom: 60 tot 120 euro per maand (hoger in de zomer door airconditioning)
- Water: 15 tot 35 euro per maand
- Gas (als je geen elektrische keuken hebt): 20 tot 50 euro per maand
- Internet: 30 tot 50 euro per maand voor een goed pakket
Let op: als de nutsaansluitingen nog op naam van de vorige huurder of de eigenaar staan, moet je ze actief omzetten. Doe dat zo snel mogelijk na het tekenen van je contract. Zolang de aansluiting niet op jouw naam staat, heb je geen contract met het nutsbedrijf en kun je bij problemen nergens terecht.
Er is geen standaard huurcontract
Dit is een punt dat Nederlanders en Belgen regelmatig verrast: Spanje heeft geen verplicht modelcontract voor de vrije huurmarkt. Elke verhuurder stelt zijn eigen versie op. Sommigen gebruiken een notarieel model, anderen een simpel A4'tje van twee pagina's.
De minimumwaarborgen voor huurders staan in de LAU, en die gelden altijd, ook als ze niet in het contract staan. Maar alles wat de wet niet regelt, is onderhandelbaar. En als het eenmaal getekend is, is het heel lastig om er later op terug te komen.
In ons eerder gepubliceerde artikel over je rechten als huurder in Spanje leggen we uit wat de LAU je garandeert en wanneer je als huurder beschermd bent, ook als je contract het niet zo omschrijft.
Borg: hoeveel en wanneer terug?
In Spanje is de wettelijke borg (fianza) één maand huur bij een regulier huurcontract. De verhuurder is wettelijk verplicht die borg te storten bij de regionale overheid. Dat klinkt geregeld, maar in de praktijk doen lang niet alle verhuurders dit.
Wat je ook tegenkomt: verhuurders die naast de wettelijke fianza nog een 'garantía adicional' vragen van één of twee extra maanden. Dat is toegestaan voor huurcontracten van vrije marktwoningen, maar de extra garantie hoeft niet gestort te worden bij de overheid. Dat geld zit dus puur bij de verhuurder.
De borg moet terug binnen een maand na het einde van het contract. Doet de verhuurder dat niet, dan heb je recht op rente over het bedrag. Ga je eerder weg dan afgesproken? Dan mag de verhuurder de borg houden als compensatie voor het verlies van huurinkomsten, tenzij jullie iets anders hebben afgesproken.
Praktische tip
Maak bij het intrekken een uitgebreid fotoverslag van de staat van de woning, liefst met datum en tijd in de bestandsnaam. Stuur die per e-mail naar de verhuurder zodat je bewijs hebt van het moment. Dat scheelt discussies bij het terugkrijgen van je borg.
Wat je checklist is voor je tekent
Voordat je je handtekening zet, zijn dit de punten die je concreet moet nakijken:
- Is de comunidad-bijdrage inbegrepen in de huur, of betaal je die apart? Hoeveel is dat per maand?
- Staat er een IBI-clausule in het contract? Zo ja, hoeveel is de jaarlijkse belasting?
- Zijn de nutsaansluitingen beschikbaar en werkend? Op wiens naam staan ze nu?
- Is er een inventarislijst van meubels en apparaten bijgevoegd? Zo niet, maak er zelf een.
- Hoeveel borg wordt gevraagd, en krijg je een ontvangstbewijs?
- Wat is de opzegtermijn en wat zijn de consequenties als je eerder vertrekt?
Als je twijfelt over clausules in het contract, is het de moeite waard om een gestor of advocaat even mee te laten kijken. Zeker bij hogere huren of langlopende contracten weegt die investering snel terug.