Veel mensen tekenen een huurcontract in Spanje zonder te weten wat er eigenlijk in staat. Dat is begrijpelijk: het document is in het Spaans, de regels zijn anders dan thuis, en de verhuurder of makelaar legt het uit op een manier die voor henzelf handig is. Maar het Spaanse huurrecht beschermt je als huurder meer dan je misschien denkt. Je moet het wel kennen.
Welke wet geldt er?
Huurwoningen in Spanje vallen onder de Ley de Arrendamientos Urbanos, afgekort LAU. Die wet is voor het laatst ingrijpend gewijzigd in 2023, via de zogenoemde Ley de Vivienda. Die nieuwe woonwet heeft een paar dingen concreet veranderd ten gunste van huurders. Het is dus de moeite waard om te weten wat de huidige regels zijn, niet wat ze tien jaar geleden waren.
Hoe lang mag je blijven?
Dit is misschien wel het belangrijkste punt. Als je een woning huurt van een particulier, heb je recht op minimaal vijf jaar huurzekerheid. De verhuurder kan je dus niet na één jaar zomaar vragen te vertrekken, ook niet als je contract voor één jaar is afgesloten. Na dat jaar wordt het automatisch verlengd, totdat je vijf jaar hebt gewoond.
Is je verhuurder een bedrijf of rechtspersoon, dan geldt zelfs zeven jaar. Dat is relevant als je huurt via een vastgoedbeheerder of professionele verhuurder.
Na die vijf of zeven jaar kan de verhuurder het contract beëindigen, maar dan moet hij je wel op tijd informeren. Dat is minimaal vier maanden van tevoren. Als huurder moet je zelf twee maanden van tevoren aangeven dat je vertrekt als je dat wilt.
Wist je dat
Een verhuurder mag jou alleen voor het einde van de vijfjaarstermijn opzeggen als hij de woning zelf nodig heeft om er te gaan wonen, of voor een eerstegraads familielid. Hij moet dat dan minstens twee maanden van tevoren schriftelijk melden, en het moet ook echt gebeuren. Doet hij dat niet, dan heb je recht op schadevergoeding.
De borg: wat is verplicht en wat niet?
Bij het tekenen betaal je bijna altijd een borg. De wet schrijft voor dat bij een wooncontract één maand borg verplicht is. Die borg moet de verhuurder in veel regio's storten bij een regionaal garantiefonds, zoals het IVIMA in Madrid of de Agència de l'Habitatge in Catalonië. Vraag er expliciet naar.
Een verhuurder mag bovenop de wettelijke borg nog een aanvullende garantie vragen, zoals twee extra maanden als extra zekerheid. Dat is toegestaan, maar niet verplicht. Ga er niet vanuit dat je dit gewoon moet accepteren.
Na het einde van het contract moet de borg binnen maximaal een maand worden teruggegeven. Duurt dat langer, dan heb je recht op wettelijke rente over het bedrag dat te lang is vastgehouden.
Wat mag een verhuurder niet vragen?
Twee veelgemaakte fouten die in het nadeel van huurders uitpakken:
- Makelaarskosten betalen. Sinds de Ley de Vivienda van 2023 is het verboden om makelaarskosten door te schuiven naar de huurder. De verhuurder schakelt de makelaar in en de verhuurder betaalt. Toch staat het nog steeds in sommige contracten. Als je dit ziet, mag je weigeren.
- Huurverhoging buiten de wettelijke regels. De jaarlijkse huurverhoging is begrensd. Tot eind 2024 gold een maximale verhoging van 3%. Daarna geldt een indexering op basis van een nieuwe prijsindex voor huurprijzen (IRAV), die de overheid bijhoudt. Controleer elk jaar of de verhoging die je verhuurder doorvoert ook echt klopt.
Let op
Sommige verhuurders bieden een contract aan als contrato de temporada, een tijdelijk of seizoenscontract. Dat valt buiten de normale LAU-bescherming en geeft je veel minder zekerheid. Zorg dat je weet wat voor contract je tekent voor je het doet.
Gebreken en onderhoud
Reparaties die noodzakelijk zijn om de woning bewoonbaar te houden, zijn voor rekening van de verhuurder. Denk aan een kapotte cv-ketel, een lekkend dak of defecte elektrische installatie. Kleine reparaties door dagelijks gebruik zijn voor de huurder.
Zet gebreken altijd schriftelijk, per e-mail of WhatsApp, zodat je een spoor hebt als er later een conflict ontstaat. Meer hierover lees je in ons artikel over hoe de VvE in Spanje werkt, want soms is het de comunidad de propietarios die verantwoordelijk is voor schade aan gemeenschappelijke delen.
Wat staat er eigenlijk in je contract?
Lees het contract voor je tekent. Dat klinkt logisch, maar veel mensen doen het niet of laten het aan de makelaar over. Let in elk geval op:
- De ingangsdatum en de looptijd
- De hoogte van de huur en wanneer die mag worden verhoogd
- Wat er is afgesproken over gas, water, elektriciteit en internet
- Of er een inventarislijst bij zit (een inventario), want die beschermt je ook bij het teruggeven van de borg
Twijfel je over een clausule in je contract? Laat het nakijken door een abogado, een Spaanse advocaat. Dat kost een paar honderd euro, maar kan je later een hoop gedoe besparen. Je kunt ook terecht bij een gestor als je vragen hebt over de administratieve kant.
Regionaal verschil
De Ley de Vivienda geldt nationaal, maar de uitvoering kan per regio verschillen. Catalonië heeft bijvoorbeeld een eigen huurprijsplafond ingevoerd in bepaalde steden, waaronder Barcelona. In andere regio's zoals Andalusië of de Valenciana zijn die aanvullende regels er (nog) niet. Controleer bij de lokale overheid of gemeente wat er specifiek geldt voor de plek waar jij woont of naartoe wilt verhuizen.