De meeste Nederlanders die een appartement of woning in een complex kopen, weten dat er zoiets bestaat als een comunidad de propietarios. Wat ze niet weten is dat ze er automatisch lid van zijn, dat ze mee moeten betalen ook als ze er zelden zijn, en dat een niet-betaalde bijdrage kan leiden tot een aantekening op het eigendomsbewijs.
Dit is hoe het systeem werkt en waar je tegenaan loopt.
Wat is een comunidad de propietarios?
Een comunidad de propietarios is de Spaanse tegenhanger van een VvE: de gezamenlijke eigenaren van een appartementencomplex, een urbanizacion of een gated community regelen samen het onderhoud van alles wat van iedereen is. Denk aan het trappenhuis, de lift, het zwembad, de toegangsweg, de verlichting.
Het lidmaatschap is niet vrijwillig. Koop je een woning in een complex met gemeenschappelijke ruimtes, dan ben je automatisch lid en automatisch medeverantwoordelijk. Dat geldt ook als je er alleen in de zomer woont.
Cuota: wat je maandelijks betaalt
Elke eigenaar betaalt een cuota de comunidad, een maandelijkse of kwartaalbijdrage. De hoogte hangt af van de grootte van je woning ten opzichte van het totale complex, uitgedrukt in een coefficient. Dat percentage staat in de escritura, de notariële koopakte.
Bedragen lopen sterk uiteen. Een eenvoudig complex zonder lift of zwembad: soms 30 tot 50 euro per maand. Een urbanizacion met zwembad, portero (conciërge) en tuinen: al snel 150 tot 300 euro of meer. Vraag altijd de laatste jaarrekening en de notulen van de meest recente vergadering op voor je koopt. Zo zie je of er achterstallig onderhoud is of lopende rechtszaken.
Let ook op de derrama. Dat is een extra bijdrage voor onverwachte of grote kosten, zoals het vervangen van een lift of reparatie na stormschade. Alle eigenaren betalen mee naar rato, ook als je er pas net bij bent.
Vergadering en stemrecht
Eens per jaar is er een junta general, een vergadering waar de begroting wordt goedgekeurd, het bestuur wordt gekozen en besluiten worden genomen over het onderhoud. Je hebt stemrecht. Als je er niet bij kunt zijn, kun je iemand machtigen om namens jou te stemmen.
Voor de meeste besluiten geldt een gewone meerderheid. Voor grote ingrepen, zoals een ingrijpende renovatie, is soms een gekwalificeerde meerderheid of unanimiteit nodig. De exacte regels staan in de Ley de Propiedad Horizontal, de wet die de comunidades regelt.
Belangrijke besluiten gaan via schriftelijke notulen. Ontvang je die niet automatisch, vraag er dan om. Je hebt als eigenaar recht op de notulen.
Wat als je niet betaalt?
Niet betalen heeft serieuze gevolgen. De comunidad kan je aanklagen via een snelle rechtsprocedure: het zogeheten proceso monitorio. Daarmee kan de schuld inclusief rente en kosten worden geïncasseerd. Er kan ook een aantekening op het eigendomsregister komen, zodat een toekomstige koper de schuld ziet hangen aan het pand.
Bij verkoop van je woning moet je een certificado de deuda ophalen, een verklaring van de beheerder dat je geen schulden hebt aan de comunidad. Zonder dat document gaat de notaris de verkoop niet passeren.
De administrador: wie regelt het dagelijkse beheer?
Veel communities werken met een professionele administrador de fincas, een beheerder die de boekhouding doet, vergaderingen organiseert, offertes aanvraagt en klachten behandelt. Die is aangesteld door de junta en betaald uit de gemeenschappelijke kas.
Als er geen professionele beheerder is, doet een gekozen presidente dat vrijwillig. Dat is een eigenaar uit het complex die voor een jaar de functie vervult. Niemand is verplicht dit te doen, maar de wet schrijft voor dat er altijd een presidente moet zijn.
Wat mag de comunidad van jou eisen?
De comunidad mag niet zomaar je appartement betreden. Maar ze kan je wel verplichten je balkondeur of -reling te laten repareren als dat een gevaar oplevert voor anderen. Ze kan ook eisen dat je een antenne, airco-unit of afdak verwijdert als dat zonder toestemming is geplaatst en de esthetiek van het gebouw aantast.
Wil je iets aanpassen aan het buitenzicht van je woning, zoals een luifel, een schotelantenne of een extra berging op het terras? Dan heb je altijd toestemming nodig van de junta. Vraag dat schriftelijk aan en bewaar het antwoord.
Wat als de comunidad slecht georganiseerd is?
Dit komt vaker voor dan je denkt, zeker in complexen waar veel vakantie-eigenaren zijn en niemand zich verantwoordelijk voelt. Achterstallig onderhoud, een lekkend dak dat al jaren niet is gerepareerd, een zwembad dat al twee jaar dicht is wegens een conflict. Als eigenaar zit je daarin mee.
Kijk voor de aankoop niet alleen naar de woning zelf, maar ook naar de staat van het complex. Vraag de laatste drie jaarrekeningen op, bekijk de notulen van de afgelopen twee jaar en vraag of er lopende juridische procedures zijn. Een goede aankoopbegeleider helpt je dit boven water te krijgen voor je tekent.
Heb je al gekocht en loop je vast in een slecht functionerende comunidad, dan kan een advocaat gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht je vertellen welke stappen realistisch zijn. Soms is de enige optie de gemeentelijke rechter inschakelen, wat tijd kost.
Nieuwe eigenaar, bestaande schulden
Een last die Nederlanders soms verrast: als je een woning koopt met openstaande schulden aan de comunidad, ben je als nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de schulden van het lopende jaar én het jaar daarvoor. Dat staat zo in de Ley de Propiedad Horizontal.
Daarom is die certificado de deuda zo belangrijk. Laat dit altijd controleren voor de overdracht, niet erna.
Headerfoto: R. Swafford via Pexels | Foto: Kampus Production via Pexels