De meeste mensen die naar Spanje verhuizen weten dat de huurmarkt krap en duur is. Wat ze minder weten: de regels rondom huren veranderen regelmatig, en of en wanneer nieuwe wetgeving wordt ingevoerd hangt sterk af van wat er politiek in Madrid gebeurt.
Op dit moment is het in Madrid behoorlijk onrustig. De UCO, de financieel-economische recherche van de Guardia Civil, publiceert de ene na de andere bevinding over mensen in de politieke kringen rondom premier Pedro Sánchez. Dat heeft directe gevolgen voor de politieke stabiliteit, en daarmee indirect voor de snelheid waarmee wetgeving wordt aangenomen of gewijzigd. Ook wetgeving die jou als huurder of koper in Spanje raakt.
Wat er politiek speelt
De UCO concludeert in recente rapporten dat een hoge functie bij de Diputación de Badajoz vooraf was toegewezen aan David Sánchez, de broer van de premier. Er zijn ook vragen over inmenging bij politieonderzoeken en over documentatie die in beslag is genomen bij het PSOE-hoofdkantoor in Madrid. De inhoud van die onderzoeken gaat dit artikel niet beoordelen, maar de politieke gevolgen zijn relevant: Sánchez regeert met een minderheidsregering, en elk schandaal vergroot het risico op een motie van wantrouwen of vervroegde verkiezingen.
Voor de woningmarkt betekent dat: nieuwe wetgeving ligt steeds vaker op zijn gat voordat het erdoor is. De nationale huurwet, de Ley de Vivienda die in 2023 werd ingevoerd, is al onderwerp van discussie in meerdere regio's. Autonome gemeenschappen zoals Madrid en Andalusië verzetten zich actief tegen delen van die wet. En als de nationale coalitie wankelt, neemt die ruimte voor regionale afwijkingen alleen maar toe.
Wat de Ley de Vivienda inhoudt voor huurders
De Ley de Vivienda, de grote huurwet van 2023, heeft een paar zaken veranderd die je als huurder moet kennen.
Eerst: in zogenoemde gespannen huurmarkten (zonas tensionadas) mogen verhuurders de huurprijs bij een nieuw contract niet zomaar verhogen. De maximale verhoging is gebonden aan een index. Maar: niet elke gemeente of regio heeft die gespannen status aangevraagd of gekregen. In Catalonië zijn meerdere steden aangewezen, in andere regio's geldt het nauwelijks.
Daarnaast zijn de opzegtermijnen veranderd. Als een grote verhuurder (meer dan tien woningen) je huurcontract niet wil verlengen, gelden andere regels dan bij een particuliere verhuurder. En als je geconfronteerd wordt met een huurverhoging of een opzegging die je niet vertrouwt, is het in Spanje altijd verstandig om een gestor of advocaat te raadplegen, want de uitvoering verschilt per regio.
Wat dit concreet betekent als je nu huurt of wil huren
Stel: je woont al in Spanje en je hebt een lopend huurcontract. Dan verandert er op korte termijn niets voor jou. Huurcontracten lopen gewoon door. Maar als je contract afloopt of als je op zoek bent naar een nieuwe woning, is het slim om een paar dingen te checken.
Woon je in een regio of stad die is aangewezen als gespannen huurmarkt? Dan heeft de verhuurder minder speelruimte om de huur te verhogen bij een nieuw contract. Woon je ergens anders, dan gelden die beperkingen niet automatisch.
Ben je van plan om een nieuwe woning te huren? Let goed op de contractvorm. In Spanje zijn er verschillende typen huurcontracten, waaronder de gewone huurovereenkomst (contrato de arrendamiento) en de toeristenvergunning voor kortetermijnverhuur. Voor langdurig wonen wil je altijd een regulier huurcontract met de bescherming van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En dan de buurtzorg: als je iets huurt via Airbnb of een verhuurplatform als tijdelijke oplossing terwijl je iets structurelers zoekt, hou er dan rekening mee dat gemeenten steeds strenger worden op dat soort verhuur. In Barcelona en Valencia zijn al strenge beperkingen ingevoerd.
Kopen in plaats van huren: vertraagde vergunningen
Als je overweegt om te kopen in plaats van te huren, is er nog iets om rekening mee te houden. In regio's waar de politiek rommelig is of waar bouwvergunningen onderdeel zijn van politiek getouwtrek, kunnen vergunningsprocedures langer duren dan verwacht. Dat geldt niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor verbouwingsvergunningen.
De woningmarkt in Spanje stijgt al kwartalen op rij, en dat tempo houdt aan zolang het aanbod achterblijft bij de vraag. Maar wie een woning koopt die nog verbouwd moet worden, kan te maken krijgen met vertragingen als de lokale politiek in beweging is. Informeer altijd bij een lokale makelaar of gestor wat de stand van zaken is in de gemeente waar je wil kopen.
Meer achtergrond over de bredere politieke situatie en wat die betekent voor wie in Spanje woont, vind je in ons eerdere artikel over politieke instabiliteit in Spanje en de gevolgen voor expats.
Voor wie geldt dit precies
Dit speelt voor iedereen die in Spanje huurt of wil gaan huren, maar het is het meest urgent voor:
- Mensen waarvan het huurcontract in 2025 afloopt en die moeten onderhandelen over verlenging of een nieuw contract - Mensen die net naar Spanje zijn verhuisd of binnenkort komen, en nog op zoek zijn naar een vaste woonruimte - Mensen die overwegen te kopen in een regio waar de lokale politiek onrustig is of waar bouwprojecten spelen
Wie al een langlopend huurcontract heeft en niet van plan is te verhuizen, hoeft voorlopig niets te doen. Maar het loont om de ontwikkelingen te volgen, zeker als jouw regio in het nieuws komt vanwege huurregulering of bouwbeleid.