Je loopt een zaterdagmiddag door het centrum van Barcelona en ziet een groep mensen met spandoeken en waterpistolen richting een terras vol toeristen lopen. Geen grap, geen filmopname. Dit is intussen een jaarlijks terugkerend tafereel geworden, en het speelt niet alleen in Barcelona. Ook in Málaga en Valencia gingen dit jaar duizenden mensen de straat op tegen wat ze noemen 'massatoerisme'. Voor wie hier een leven heeft opgebouwd, is dit geen nieuws van ver weg. Het raakt direct waar je woont, wat je huur kost en wat je straks nog mag doen met je eigen huis.
Wat er precies speelt
De kern van de protesten is simpel: in populaire wijken van Barcelona, Málaga en Valencia zijn de huurprijzen de afgelopen jaren fors gestegen, terwijl het aanbod aan vaste woonruimte juist kromp. De reden die demonstranten aanwijzen is vakantieverhuur via platforms als Airbnb en Booking. Een eigenaar verdient vaak veel meer met kortetermijnverhuur aan toeristen dan met een vast huurcontract aan een buurtbewoner. Het gevolg: steeds meer appartementen verdwijnen uit de gewone huurmarkt.
In Barcelona heeft de gemeente aangekondigd dat zij alle vergunningen voor toeristische appartementen wil intrekken tegen eind 2028. Controleer de actuele aantallen en de naam van de verantwoordelijke burgemeester bij de gemeente Barcelona zelf, deze kunnen inmiddels gewijzigd zijn. Er zouden op dit moment enkele duizenden tot ruim 10.000 vergunde toeristische woningen in de stad zijn, en die moeten dan allemaal terug de reguliere huurmarkt in. Málaga ging eerder al een stap verder: in delen van de historische binnenstad mogen helemaal geen nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur meer worden afgegeven. Valencia experimenteert met wijkgebonden beperkingen, waarbij sommige buurten strenger worden behandeld dan andere.
Wist je dat
Barcelona zou op dit moment meer dan 10.000 vergunde toeristische appartementen tellen, verspreid over de hele stad, met de hoogste concentratie in wijken als Ciutat Vella en Eixample. Check het actuele aantal bij de gemeente Barcelona.
Wat dit voor huurders betekent
Als je in Spanje huurt, vooral in een centrum of toeristische wijk, zie je het effect vaak al in je portemonnee. Minder beschikbare huurwoningen betekent meer concurrentie en hogere prijzen per vierkante meter. Als gemeentes nu ingrijpen en toeristische appartementen terugbrengen naar de gewone markt, kan dat op termijn iets meer aanbod opleveren. Maar dat proces loopt tot 2028 in Barcelona, dus op korte termijn verandert er weinig aan je maandelijkse huur.
Wat wel direct relevant is: als je zelf op zoek bent naar een huurwoning in een stad als Barcelona, Málaga of Valencia, kijk dan verder dan het absolute centrum. Wijken net buiten de toeristische kern hebben vaak een stabielere huurmarkt en minder last van deze dynamiek. We schreven eerder al over hoe massatoerisme op Ibiza en Mallorca de huurprijzen opdrijft, en dezelfde logica speelt nu dus ook in de grote steden.
Wat dit voor kopers en eigenaren betekent
Overweeg je een appartement te kopen in een van deze steden, met het idee om het deels te verhuren aan toeristen? Check dan eerst of de woning een geldige vergunning (licencia turística) heeft, en vraag na bij de gemeente of die vergunning op termijn kan vervallen. In Barcelona is dat risico nu heel concreet: een vergunning die nu geldig is, kan in 2028 gewoon verdwijnen. Dat heeft mogelijk gevolgen voor de waarde en het rendement van zo'n investering.
Let op
Koop je een appartement met het idee om het te verhuren aan toeristen, vraag dan schriftelijk bevestiging van de gemeente dat de vergunning overdraagbaar is en hoe lang die nog geldig blijft. Mondelinge toezeggingen van de verkoper zijn hier niet genoeg.
Verschillen per stad, en wat dit landelijk kan betekenen
Belangrijk om te beseffen: deze regels verschillen enorm per gemeente. Wat in Barcelona geldt, geldt niet automatisch in Valencia of Málaga, en zeker niet in kleinere steden of dorpen. Elke gemeente bepaalt zelf haar eigen beleid rond toeristische verhuur, dus als je ergens anders in Spanje woont, zoals aan de Costa Blanca of in Andalusië buiten Málaga, is het verstandig om bij je eigen ayuntamiento na te vragen wat daar precies geldt.
Wat deze protesten wel duidelijk laten zien, is dat het onderwerp politiek steeds gevoeliger wordt. Meerdere gemeentes in Spanje kijken naar de aanpak van Barcelona en Málaga. Of vergelijkbare maatregelen de komende jaren ook in andere regio's komen, is nu niet te voorspellen; dat is op dit moment pure speculatie.
Wat je nu kunt doen
Woon je in een van deze steden en huur je? Houd de lokale berichtgeving van je gemeente in de gaten, want beleidswijzigingen rond vakantieverhuur kunnen invloed hebben op het woningaanbod in jouw wijk. Overweeg je te kopen met verhuurplannen? Laat een gestor of advocaat altijd de actuele vergunningsstatus checken voordat je tekent, want dat kan je voor onaangename verrassingen behoeden.