Je zit op een terras in het centrum van Málaga, koffie voor je, en plotseling klinkt er een megafoon. Een groep mensen trekt voorbij met spandoeken: 'Málaga no está en venta'. Málaga is niet te koop. Je kijkt om je heen en de andere terrasbezoekers kijken ook op. Sommige toeristen filmen het. Jij denkt: gaat dit over mij?
Als Nederlander of Belg die in Spanje woont, is dat een terechte vraag. De anti-toerismeprotesten die de laatste twee jaar in meerdere Spaanse steden opflakkeren, richten zich op een systeem. Maar de maatregelen die daaruit voortkomen, raken iedereen die in die steden woont, huurt of vastgoed bezit.
Wat er speelt in Barcelona
Barcelona is al het langst bezig met dit probleem. De stad trekt jaarlijks meer dan twaalf miljoen toeristen, terwijl er minder dan twee miljoen mensen wonen. In de populairste wijken zoals Barceloneta, Gothic Quarter en Gràcia zijn de huurprijzen zo hard gestegen dat mensen die er al decennia wonen, worden verdrongen.
In de zomer van 2024 werden de beelden wereldnieuws: demonstranten met waterpistooltjes spoten toeristen nat op terrasjes. Die beelden waren provocatief bedoeld, maar het onderliggende punt was serieus. Burgemeester Jaume Collboni kondigde in 2024 aan dat Barcelona alle vergunningen voor vakantieverhuur via platforms als Airbnb zou intrekken. Dat zijn er momenteel meer dan zestienduizend. Die vergunningen lopen in de meeste gevallen af in november 2028, maar nieuwe vergunningen worden al niet meer afgegeven.
Voor wie een appartement bezit in Barcelona en dat via Airbnb of een vergelijkbaar platform verhuurt: dit raakt je direct. Zonder vergunning mag je niet meer verhuren als toeristenaccommodatie. Controleer via het Ajuntament de Barcelona (ajuntament.barcelona.cat) of jouw woning een geldige vergunning heeft en wanneer die afloopt.
Let op
Verhuur je in Barcelona zonder geldige toeristenvergunning? De boetes lopen op tot tienduizenden euro's. De Ajuntament controleert actief via advertenties op platforms. Het is niet iets dat 'toch wel door de vingers wordt gezien'.
Wat er speelt in Málaga
Málaga is de snelst groeiende stad van Zuid-Spanje als het gaat om expats en digitale nomaden, maar ook als het gaat om toeristen. Het centrum is in tien jaar tijd volledig veranderd. Waar vroeger Spanjaarden woonden, staan nu hotels, aparthotels en vakantieappartementen.
De protesten in Málaga richten zich specifiek op de verdwijning van betaalbare huurwoningen. De Asociación de Vecinos del Centro klaagt al jaren dat de bevolkingsdichtheid in het centrum keldert terwijl het aantal toeristische bedden stijgt. Inmiddels zijn er meer toeristische bedden in het centrum van Málaga dan er inwoners zijn.
De gemeente heeft in 2024 besloten geen nieuwe vergunningen meer af te geven voor vakantieverhuur in een groot deel van het centrum. Ook zijn er restricties gekomen voor nieuwe hotels in bepaalde zones. Dat klinkt als goed nieuws voor bewoners, maar er is een keerzijde: de vraag naar reguliere huurwoningen is zo hoog dat de prijzen ook zonder vakantieverhuur blijven stijgen.
Als je in Málaga wilt huren, moet je rekenen op gemiddeld 1.200 tot 1.800 euro per maand voor een tweekalappartement in of nabij het centrum. Vijf jaar geleden was dat 700 tot 900 euro. Dat verschil heeft alles te maken met het omzetten van woonruimte naar toeristisch gebruik.
Wat er speelt in Valencia
Valencia heeft een iets andere dynamiek. De stad is de laatste jaren enorm populair geworden bij expats, mede omdat het er goedkoper is dan Barcelona en het klimaat uitstekend is. Maar die populariteit trekt ook massatoerisme aan.
De Valencian Community heeft in 2023 een nieuwe wet ingevoerd die gemeenten meer bevoegdheden geeft om vakantieverhuur te reguleren. Valencia-stad gebruikt die bevoegdheden nu: in bepaalde wijken is vakantieverhuur al aan strenge quota gebonden. In sommige wijken mag maximaal tien procent van de woningen als vakantieaccommodatie worden verhuurd.
De protesten in Valencia zijn minder confronterend dan in Barcelona, maar de politieke druk is er niet minder om. De gemeenteraad heeft toeristenbelasting ingevoerd en er zijn plannen voor hogere heffingen op toeristische accommodaties buiten hotels om.
Wist je dat
In Valencia geldt de tienprocentquota per gebouw of per wijk, afhankelijk van de zone. Dit betekent dat als jouw gebouw al vol zit met Airbnb-appartementen, jij geen vergunning meer kunt aanvragen, ook al voldoe je zelf aan alle eisen.
Wat de protesten voor jou betekenen als bewoner
De protesten zelf zijn zelden gericht op expats specifiek. De frustratie gaat over het systeem van massatoerisme en de politici en beleggers die het hebben laten groeien. Maar als je in een van deze steden woont, merk je de gevolgen op meerdere manieren.
Ten eerste stijgen de huurprijzen ook voor gewone huurders, omdat het aanbod van reguliere woningen krimpt. Ten tweede worden bepaalde wijken steeds drukker en lawaaiiger, wat de leefbaarheid voor vaste bewoners onder druk zet. Ten derde nemen gemeenten maatregelen die ook jou als eigenaar of verhuurder direct raken.
Ben je van plan een woning te kopen in een van deze steden en wil je die (deels) verhuren als vakantieaccommodatie? Ga dan niet uit van de situatie van twee jaar geleden. De regels veranderen snel, per gemeente en soms per wijk. Laat dit checken door een lokale gestor of advocaat die de actuele vergunningssituatie kent, voordat je koopt.
Ben je huurder? Dan profiteer je in theorie van de strengere regels, omdat minder vakantieverhuur meer aanbod voor reguliere huurders zou moeten betekenen. In de praktijk gaat dat langzamer dan gehoopt, omdat de woningmarkt structureel te weinig aanbod heeft. Lees ook wat massatoerisme op Mallorca en Ibiza al jaren doet met de huizenprijzen voor een bredere context.
Hoe de politiek reageert
De Spaanse nationale regering heeft in 2024 aangekondigd dat zij vakantieverhuur via platforms zoals Airbnb strenger wil reguleren op nationaal niveau. De exacte wetgeving is op het moment van schrijven nog niet definitief vastgesteld. Verwacht wordt dat er een registratieplicht voor verhuurders komt en dat platforms verplicht worden om niet-geregistreerde aanbiedingen te verwijderen.
Wat nu al geldt: in alle drie de steden moet je als verhuurder een registratienummer hebben dat zichtbaar is in je advertentie. Staat dat er niet bij, dan is de verhuur in overtreding. Platforms worden steeds vaker aangesproken op hun verantwoordelijkheid om dit te handhaven.
De vraag is of het beleid snel genoeg werkt. De protestbewegingen zeggen van niet. Zij zien dat de maatregelen te traag worden ingevoerd en dat de prijzen in de tussentijd verder stijgen. Voor wie wil wonen in Barcelona, Málaga of Valencia: houd de lokale politiek in de gaten, want de regels voor verhuur en wonen in deze steden zijn nergens in Spanje zo snel in beweging als hier.