Wie dit jaar nog rekent op de huizenprijzen van een paar jaar geleden, komt bedrogen uit. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Spanje is de afgelopen jaren flink gestegen, en in populaire kustgebieden zoals de Costa Blanca, Costa del Sol en delen van de Balearen gaat het soms om tientallen procenten in een paar jaar tijd. Voor wie al een huis bezit is dat fijn nieuws. Voor wie nog moet kopen, verandert er echt iets aan hoe je het proces moet aanpakken.
Waarom de prijzen stijgen
De vraag naar woningen in Spanje is groot, terwijl er te weinig nieuwbouw bijkomt om die vraag bij te benen. Daar komt bij dat veel kopers uit het buitenland komen, vaak met meer koopkracht dan de gemiddelde Spaanse starter. Het gevolg is dat in gewilde regio's de prijzen sneller stijgen dan het inkomen van de lokale bevolking, en dat raakt ook jou als koper uit Nederland of België: je concurreert met meer mensen om dezelfde woningen.
Wat dit betekent voor je hypotheek
Een hogere koopsom betekent niet automatisch dat je ook meer kunt lenen. Banken in Spanje taxeren een woning zelf, onafhankelijk van wat jij biedt of wat de verkoper vraagt. Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de vraagprijs, financiert de bank alleen op basis van die lagere taxatie. Het verschil moet je uit eigen zak bijleggen.
Voor niet-residenten is dit extra relevant, want zij kunnen doorgaans minder lenen dan Spaanse ingezetenen: vaak rond de 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde, tegenover 80 procent voor mensen die hier wonen en werken. Deze percentages zijn indicatief en verschillen per bank, dus vraag de actuele voorwaarden na bij de geldverstrekker. Met stijgende prijzen betekent dit dat je eigen inbreng in absolute euro's flink groter wordt, ook al blijft het percentage gelijk.
Let op
Reken niet alleen met de koopsom. Notariskosten, registratiekosten, de overdrachtsbelasting (die per regio verschilt) en de kosten van een eigen taxateur lopen al snel op tot 10 tot 13 procent bovenop de koopprijs. Controleer de actuele percentages bij een gestor of notaris, want deze kunnen per regio en per jaar wijzigen. Bij een duurdere woning is dat in euro's een stuk meer dan een paar jaar geleden.
Wat stijgende prijzen doen met je belasting
Een hogere kadastrale waarde of een hogere marktwaarde werkt ook door in wat je jaarlijks betaalt. De IBI, de Spaanse onroerendgoedbelasting die je gemeente int, is gebaseerd op de kadastrale waarde (valor catastral). Die waarde wordt niet elk jaar automatisch aangepast aan de marktprijs, maar gemeentes herzien hem periodiek, en in regio's met flinke prijsstijgingen kan die herziening behoorlijk voelen in je jaarlijkse aanslag.
Ook bij verkoop later speelt de waardestijging mee: dan kun je te maken krijgen met de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds de laatste verkoop. Hoe groter het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, hoe hoger die aanslag kan uitvallen. De exacte berekening verschilt per gemeente, dus laat dit altijd narekenen door een gestor of notaris voordat je tekent.
Regionale verschillen blijven groot
Prijsstijging per regio (indicatie, laatste jaren)
Bron: indicatieve ontwikkeling, voor exacte cijfers raadpleeg Idealista of het Colegio de Registradores
Dit verschil is precies waarom het slim is om niet alleen naar de bekende kustregio's te kijken. Wie flexibel is in locatie, vindt in het binnenland of in minder toeristische provincies nog altijd woningen die betaalbaarder zijn, met vaak dezelfde kwaliteit van leven.
Wat je nu concreet kunt doen
Begin op tijd met de financiering, zeker als je niet-resident bent. Vraag bij meerdere Spaanse banken een voorlopige haalbaarheidscheck aan voordat je serieus gaat bieden op een woning, zodat je weet waar je financieel staat. Laat daarnaast een onafhankelijke taxatie uitvoeren, los van die van de bank, zodat je niet voor verrassingen komt te staan als de bank lager uitkomt dan de vraagprijs.
Praktische tip
Reken altijd met een ruime eigen inbreng als niet-resident, inclusief de bijkomende kosten, en vraag een actuele indicatie op bij je bank of hypotheekadviseur. Zo voorkom je dat je op het laatste moment geld tekortkomt bij de notaris.
Voor wie net zo ver is dat de financiering rond is en de volgende stap zet, is het ook goed om te weten welke documenten je nodig hebt om je formeel in te schrijven. Daarvoor kun je meer lezen over het NIE-nummer aanvragen, want zonder de juiste registratie loop je later tegen praktische obstakels aan bij bijvoorbeeld de notaris of je hypotheekaanvraag.