Je hebt maanden gekeken, een buurt gekozen, en eindelijk is er een woning die past. Dan lees je dat de Spaanse huizenmarkt al twaalf jaar onafgebroken duurder wordt en dat prijzen in zestien van de zeventien regio's inmiddels boven het niveau van de vastgoedbubbel van 2008 liggen. Fijn moment om te kopen, of juist niet?
Het korte antwoord: dit is niet het moment om te wachten op een crash die er waarschijnlijk niet snel komt. Het is wel het moment om scherper te zijn dan ooit op wat je koopt, hoe je het financiert, en welke regio je kiest.
Wat de cijfers zeggen
Spaanse woningprijzen zijn nu 48 achtereenvolgende kwartalen gestegen, zo blijkt uit marktdata. De bodem werd bereikt in 2014, na de instorting van de vastgoedbubbel. Sindsdien zijn prijzen in de meeste regio's meer dan verdubbeld. In zestien autonome gemeenschappen liggen de prijzen nu officieel boven de piek van die bubbel. Dat is opmerkelijk, want in 2008 werd er massaal gewaarschuwd dat die prijzen onhoudbaar waren.
Wat is er anders dan toen? In 2008 was de markt gedreven door speculatie en slechte hypotheken. Nu spelen structurele tekorten mee: er wordt te weinig nieuwbouw gepleegd, de bevolking in steden en kustgebieden groeit, en de vraag van buitenlandse kopers blijft hoog. Dat maakt een harde correctie minder waarschijnlijk, maar sluit die uiteraard niet uit.
Prijsstijging woningmarkt Spanje per fase (indicatief)
Bron: indicatieve schatting op basis van marktrapportages. Exacte percentages variëren per regio en bron.
Welke regio's het hardst zijn gestegen
Niet elke regio stijgt even snel. De Balearen, Madrid, de Canarische Eilanden en de kustprovincies van Andalusië lopen al jaren voorop. Costa del Sol, Alicante en de omgeving van Barcelona zijn duur geworden voor een gemiddeld budget. Maar ook regio's die lang achterbleven, zoals Murcia, Valencia en grote delen van Castilië, zijn inmiddels boven het niveau van 2008 uitgestegen.
Dat betekent concreet: een regio zoeken op basis van prijs alleen werkt steeds minder goed. De goedkopere alternatieven worden duurder naarmate meer kopers dezelfde redenering volgen.
Wat dit betekent als je nu wil kopen
Een markt die al twaalf jaar stijgt brengt een specifiek risico mee: je betaalt voor verwachtingen, niet alleen voor stenen. Als die verwachtingen bijgesteld worden, zakt de waarde van je woning sneller dan de muren in elkaar vallen.
Dat risico is groter bij nieuwbouw op projectbasis, waarbij je nu tekent voor een prijs voor een woning die over twee jaar gebouwd wordt. De markt kan er dan anders uitzien, je financiering kan duurder zijn geworden, en de aannemer kan intussen in de problemen zijn geraakt. Lees meer over de risico's hiervan in ons artikel over kopen of huren in Spanje.
Let op
In Spanje zijn er regio's met veel illegale of ongelegaliseerde bouw. Een woning die goedkoop lijkt, kan een juridisch probleem hebben dat pas na de koop zichtbaar wordt. Laat altijd een onafhankelijke advocaat de titels controleren, los van de notaris en los van de makelaar die de verkoop doet.
Bijkomende kosten lopen op bij hogere prijzen
Een punt dat kopers vaak onderschatten: de bijkomende kosten bij een aankoop in Spanje zijn een percentage van de koopprijs. Overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw ligt afhankelijk van de regio tussen de 6% en 10%. Nieuwbouw betaal je 10% IVA plus zegelrecht. Een notaris, advocaat en registratie kosten samen nog eens 1% tot 2%.
Op een woning van 300.000 euro ben je al snel 30.000 tot 40.000 euro kwijt aan kosten bovenop de koopprijs. Bij een woning van 400.000 euro loopt dat op naar 40.000 tot 55.000 euro. Die kosten stijgen mee met de marktprijzen, terwijl ze niet terugkomen als je later verkoopt.
Wat als je al eigenaar bent
Als je een woning bezit in Spanje, is het nieuws over stijgende prijzen op papier goed. Je vermogen is toegenomen. Maar dat heeft ook een keerzijde: de waarde van je woning telt mee bij de vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio), en in regio's die die belasting heffen, kan een hogere waarde betekenen dat je meer betaalt of boven een drempel uitkomt.
Verhuur je je woning als vakantieverhuur, dan kan een hogere marktwaarde ook invloed hebben op de berekening van je belastbare inkomen als je ooit verkoopt, via de vermogenswinst (ganancia patrimonial) in je IRPF-aangifte.
Wist je dat
In Spanje betaal je bij verkoop vermogenswinst over het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs. Die winst wordt belast als spaarinkomen: 19% over de eerste 6.000 euro, 21% tot 50.000 euro, 23% tot 200.000 euro, 27% tot 300.000 euro en 30% daarboven. Als je de opbrengst volledig herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning in Spanje, kun je onder voorwaarden vrijstelling krijgen.
Wat je nu praktisch kunt doen
Als je serieus aan het kijken bent, zijn dit de stappen die het meest opleveren. Laat een onafhankelijke advocaat de juridische status van de woning controleren, ook als de notaris zegt dat alles klopt. Die twee rollen zijn niet hetzelfde. Vraag een taxatie aan die los staat van de bank, zodat je weet of de vraagprijs reëel is. En reken door wat de maandelijkse lasten zijn bij de huidige hypotheekrente, want die bepaalt of je de woning echt kunt dragen.
De markt stijgt al lang, maar dat betekent niet dat elke woning een goede aankoop is. Zeker niet op een markt waar verkopers weten dat kopers schaarste voelen.