Wie nu wacht met kopen of huren in Spanje, betaalt over zes maanden waarschijnlijk meer. De Spaanse woningmarkt loopt begin 2025 op zijn tandvlees, en de nieuwste prijs- en transactiecijfers laten zien dat er geen rem op komt.
De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Spanje is in het eerste kwartaal van 2025 opnieuw gestegen, met percentages die in populaire regio's als de Costa Blanca, Costa del Sol en de regio Madrid ruim boven de 10 procent op jaarbasis liggen. In steden als Valencia, Málaga en Alicante betaal je voor een appartement van 80 vierkante meter al snel 250.000 tot 350.000 euro. Drie jaar geleden was dat in dezelfde wijken nog 180.000 tot 220.000 euro.
Waarom is dit zo hard gegaan?
Het aanbod groeit nauwelijks, maar de vraag wel. Spanje heeft een structureel tekort aan nieuwe woningen. Vergunningsprocedures duren lang, bouwkosten zijn gestegen en gemeenten zijn terughoudend met nieuwe bouwprojecten. Tegelijk trekken steeds meer mensen naar Spanje, zowel Europese expats als mensen uit Latijns-Amerika en Noord-Afrika. Die extra vraag stuwt de prijs omhoog.
Daarbij komt dat de Europese Centrale Bank de rente weliswaar iets heeft verlaagd ten opzichte van de piek in 2023, maar hypotheken zijn nog altijd duurder dan een paar jaar geleden. Een variabele hypotheek in Spanje is nu gekoppeld aan de Euribor, die begin 2025 rond de 2,5 procent staat. Dat klinkt acceptabel, maar gecombineerd met hogere aankoopprijzen betekent het dat je maandlast een stuk hoger uitvalt dan in 2020 of 2021.
Wat betekent dit als je wil kopen?
Als Nederlander of Belg die een woning in Spanje wil kopen, moet je rekening houden met een paar concrete dingen. Ten eerste: de overbiedingscultuur is in populaire regio's inmiddels gewoon. In Málaga en Barcelona worden woningen regelmatig voor meer dan de vraagprijs verkocht, soms 5 tot 15 procent erboven. Ga je met een makelaar bezichtigen, vraag dan altijd naar het aantal biedingen dat al is uitgebracht.
Ten tweede: de doorlooptijd van een aankoop in Spanje is gemiddeld drie tot vijf maanden, maar de concurrentie maakt dat kopers steeds vaker snel moeten beslissen. Zorg dat je financiering op orde is voordat je serieus gaat zoeken. Een Spaanse bank wil doorgaans 20 tot 30 procent eigen inbreng zien, plus de bijkomende kosten van 10 tot 13 procent van de aankoopprijs voor belastingen, notaris en registratie.
Derden: als niet-resident heb je in sommige regio's te maken met extra belasting. Dat varieert per autonome gemeenschap. In Andalusië is de overdrachtsbelasting (ITP) voor tweedehands woningen 7 procent, in Catalonië 10 procent. Die verschillen kunnen je duizenden euro's schelen.
Huren is ook geen koopje meer
Wie voorlopig liever huurt, betaalt de prijs van de gespannen markt. Huurprijzen in Spanje zijn de afgelopen jaren fors gestegen, en dat zet door. In Barcelona betaal je voor een tweekamerappartement in een normale wijk al snel 1.400 tot 1.800 euro per maand. In Madrid liggen die cijfers vergelijkbaar. In kleinere steden als Alicante of Murcia is het goedkoper, maar ook daar zijn de prijzen in een jaar tijd met 8 tot 12 procent gestegen.
De Spaanse overheid probeert huurders te beschermen met een maximale huurverhoging van 3 procent per jaar voor bestaande contracten, maar die bescherming geldt alleen als je al een lopend contract hebt. Ga je nu een nieuw contract afsluiten, dan betaal je gewoon de marktprijs. En die marktprijs is hoog.
Wat kun je nu het beste doen?
Als je serieus overweegt om te kopen, begin dan nu met het voorbereiden van je financiering. Vraag een hypotheekofferte aan bij meerdere Spaanse banken en vergelijk die met aanbieders die gespecialiseerd zijn in expat-hypotheken. Het loont ook om te kijken naar regio's die iets minder populair zijn. De Costa de Almería, delen van Murcia en binnenlandse steden als Jaén of Teruel bieden nog betaalbare opties, al zijn ook die marktprijzen aan het stijgen.
Als huren de voorkeur heeft, overweeg dan een langjarig contract af te sluiten zodra je iets goeds vindt. Dat beschermt je tegen verdere prijsstijgingen. Let er wel op dat je als huurder in Spanje bepaalde rechten hebt, maar ook verplichtingen. Lees het contract goed door of laat het nakijken.
Nieuwbouw: kansen, maar let op
Er is ook een opmerkelijke trend in de nieuwbouwmarkt. Projectontwikkelaars zien hun kans en lanceren nieuwe projecten, met name aan de zuidkust. Kopen in nieuwbouw kan aantrekkelijk zijn, zeker als je vroeg instapt in een project. Maar er zijn risico's. Bouwprojecten lopen in Spanje regelmatig vertraging op, soms met een jaar of meer. En als een project halverwege in de problemen komt, kan het lastig zijn om je aanbetaling terug te krijgen.
Zorg altijd dat de aannemer een bankgarantie geeft voor je aanbetaling. Dat is in Spanje wettelijk verplicht, maar in de praktijk wordt er soms slecht op gecontroleerd. Schakel een onafhankelijke advocaat in die de contracten nakijkt voordat je tekent.
Headerfoto: Joaquin Carfagna via Pexels | Foto: Vitaly Gariev via Pexels