Je zit op het terras met een glas wijn en je buurman, een Spanjaard van in de zestig, vertelt doodleuk dat hij zijn appartement in Benidorm al twintig jaar verhuurt aan toeristen zonder ooit een vergunning te hebben aangevraagd. Jij hebt vorig jaar wel keurig alles geregeld voor je eigen huisje aan de kust en betaalt braaf belasting over de huurinkomsten. Het voelt oneerlijk. En het roept een vraag op die veel Nederlanders en Belgen met een tweede huis in Spanje zich stellen: wie bezit die vakantiewoningen eigenlijk, en wie profiteert er echt van het massatoerisme waar steeds meer Spanjaarden tegen protesteren?
Het is geen onschuldige vraag. De afgelopen tijd zijn er in meerdere Spaanse steden grote protesten tegen het toerisme geweest, van Barcelona tot Málaga en Palma. Mensen op straat met spandoeken, waterpistolen gericht op terrassen vol toeristen, borden met teksten over onbetaalbare huur. Als eigenaar van een vakantiewoning, of als iemand die er een overweegt te kopen, is het goed om te weten wat er precies achter die onvrede zit en wat het voor jouw situatie betekent.
Wie verhuurt die vakantiewoningen nu eigenlijk
Het beeld dat vaak ontstaat is dat buitenlandse investeerders en grote vastgoedfondsen de Spaanse kust hebben opgekocht en nu de huurmarkt voor lokale bewoners kapotmaken. Dat is deels waar, maar het complete plaatje ligt genuanceerder. Een flink deel van de vakantiewoningen in Spanje is namelijk in handen van gewone Spaanse gezinnen, die het appartement van oma hebben geërfd of er zelf ooit in geïnvesteerd hebben als pensioenvoorziening.
Daarnaast is er een groeiende groep buitenlandse eigenaren, waaronder veel Nederlanders en Belgen, die een appartement of villa kochten als tweede huis en dat een deel van het jaar verhuren om de kosten te dekken. En dan is er nog de categorie waar de meeste ophef over ontstaat: grote verhuurplatforms en investeringsmaatschappijen die tientallen of honderden woningen tegelijk beheren, puur gericht op kortetermijnverhuur aan toeristen.
Het Catastro, het Spaanse kadaster, houdt eigendomsgegevens bij, maar die registratie maakt geen onderscheid tussen een gezin dat één appartement verhuurt en een bedrijf met honderd panden. Daardoor is het lastig om met harde cijfers te zeggen welk deel van de vakantiewoningen in buitenlandse of in grootschalig commerciële handen is. Wat we wel weten: in toeristische hotspots als de Costa del Sol, de Balearen en delen van de Costa Blanca is het aandeel buitenlandse eigenaren aanzienlijk hoger dan in de rest van Spanje.
Waarom dit tot protest leidt
De onvrede bij lokale bewoners gaat niet per se over wie de eigenaar is, maar over het effect op de woningmarkt. Als een flink deel van de woningvoorraad in een stad of dorp wordt onttrokken aan de gewone huurmarkt om toeristen te huisvesten, blijft er minder over voor mensen die er het hele jaar willen wonen. Het gevolg: huurprijzen die jaar na jaar stijgen, terwijl de lonen dat tempo niet bijhouden. Jonge Spanjaarden die niet meer in hun eigen geboortedorp kunnen blijven wonen, dat is het verhaal dat je op de protesten steeds terughoort.
Verschillende gemeenten reageren daarop met strenger beleid. Barcelona heeft aangekondigd alle vergunningen voor toeristische verhuur op termijn in te trekken. Andere steden, zoals Palma op Mallorca, hebben al strikte regels voor wie wel en niet mag verhuren aan toeristen. Die regels verschillen enorm per gemeente en kunnen ook weer veranderen, dus als je een woning verhuurt of overweegt te kopen met dat doel, is het verstandig om bij de gemeente zelf of bij een lokale makelaar na te vragen wat de actuele situatie is.
Wat dit betekent als je zelf een vakantiewoning hebt of overweegt te kopen
Voor Nederlanders en Belgen die al een tweede huis in Spanje hebben en dat verhuren, is het belangrijkste advies: zorg dat je vergunning op orde is. Veel regio's, waaronder Andalusië, Valencia en de Balearen, eisen een specifieke licentie voor toeristische verhuur, los van de normale eigendomsregistratie. Zonder die vergunning riskeer je boetes, en in sommige gemeenten wordt daar steeds strenger op gecontroleerd nu de politieke druk toeneemt.
Overweeg je een huis te kopen met de bedoeling het te verhuren aan toeristen, check dan vooraf of de gemeente waar je koopt nog nieuwe vergunningen afgeeft. In sommige populaire wijken van Barcelona en op delen van Mallorca is dat inmiddels niet meer mogelijk, en dat verandert de waarde en het verdienmodel van zo'n woning compleet. Een gestor of advocaat die bekend is met lokaal vastgoedrecht kan dit voor je uitzoeken voordat je tekent. Wie hier niet goed naar kijkt, kan achteraf voor een vervelende verrassing komen te staan: een huis dat je alleen nog langdurig mag verhuren, terwijl je rekensom was gebaseerd op kortetermijnverhuur aan een veel hoger tarief.
Voor wie puur een eigen vakantiehuis koopt, zonder verhuurplannen, verandert er in de praktijk weinig. Maar het is wel goed te beseffen dat je als eigenaar in een gebied met veel toeristische druk soms ook de gevolgen merkt: duurdere lokale voorzieningen, drukte in het hoogseizoen, en in sommige gevallen een minder warm onthaal van de lokale bevolking richting buitenlandse huizenbezitters in het algemeen.
De belastingkant van verhuur
Wie een woning in Spanje verhuurt aan toeristen, moet de inkomsten daaruit opgeven bij de Spaanse belastingdienst, de Agencia Tributaria. Hoe dat precies werkt, hangt af van of je fiscaal resident bent in Spanje of niet, en dat onderscheid is niet altijd zo simpel als het lijkt. Een belastingadviseur die ervaring heeft met niet-residenten en verhuurinkomsten kan je hier het beste bij helpen, want de regels rond aftrekposten en tarieven verschillen behoorlijk tussen residenten en niet-residenten.
Het is in elk geval geen vrijblijvende kwestie. Gemeenten werken steeds vaker samen met de belastingdienst om illegale verhuur, zonder vergunning en zonder aangifte, op te sporen. De tijd dat je als buitenlandse eigenaar onopgemerkt een appartement via een platform verhuurde, lijkt definitief voorbij.
Twijfel je over je eigen situatie, of die nu gaat over een vergunning, de belastingaangifte of de aankoop van een nieuwe vakantiewoning, dan is het de moeite waard om een van de professionals te raadplegen die gespecialiseerd zijn in dit soort Spaanse regelgeving. Dat scheelt een hoop gedoe achteraf.
Headerfoto: Joanne Adela via Pexels | Foto: Wind Sun via Pexels