De meeste mensen die een appartement kopen in Spanje weten dat er een VVE bestaat. Wat ze niet weten is dat die vereniging van eigenaren, de comunidad de propietarios, grote invloed heeft op hun maandelijkse kosten en zelfs op wat ze met hun eigen woning mogen doen. Je koopt niet alleen een huis, je koopt ook mee in een systeem van gezamenlijke besluitvorming waar je als nieuwkomer vaak geen idee van hebt.
Elke eigenaar van een appartement of huis binnen een complex met gedeelde voorzieningen is automatisch lid van de VVE. Dat geldt voor bijna alle appartementen, maar ook voor veel urbanisaties met een gedeeld zwembad of tuin. Je betaalt mee aan het onderhoud van trappenhuis, lift, gevel, dak, zwembad en soms ook beveiliging. De hoogte van die bijdrage, de cuota, wordt meestal bepaald op basis van het aandeel dat jouw woning heeft in het totale gebouw, de zogeheten coeficiente de participación.
Wat je precies betaalt
De gemiddelde VVE-bijdrage verschilt enorm per gebouw en regio. Vraag bij aankoop altijd naar de laatste drie jaarrekeningen en het verslag van de laatste junta, de jaarvergadering, om een actueel beeld te krijgen van de bijdrage in dat specifieke gebouw. Daarin zie je niet alleen de huidige bijdrage, maar ook of er grote uitgaven aankomen zoals gevelrenovatie of een nieuwe lift.
Let op
Vraag altijd naar openstaande schulden van de VVE bij de notaris voordat je tekent. Als de vorige eigenaar achterstallige bijdragen had, kan dat onder voorwaarden op jou als nieuwe eigenaar overgaan. Laat dit altijd checken door een gestor of advocaat.
Hoe besluitvorming werkt
Een keer per jaar is er een verplichte algemene vergadering, de junta ordinaria. Daar worden de jaarrekening, de begroting voor het komende jaar en eventuele grote uitgaven besproken en in stemming gebracht. Voor gewone besluiten geldt meestal een gewone meerderheid van de aanwezige stemmen. Voor ingrijpende zaken, zoals een grote renovatie die boven een bepaald bedrag uitkomt, kan een hogere meerderheid nodig zijn. De exacte regels staan in de wet op horizontaal eigendom, de Ley de Propiedad Horizontal, maar de uitwerking kan per situatie verschillen. Laat je hierover altijd adviseren door een gestor of advocaat als het om een groot bedrag gaat.
Kun je niet aanwezig zijn? Dan kun je meestal iemand machtigen om namens jou te stemmen. Ben je niet aanwezig en heb je niemand gemachtigd, dan tel je in de praktijk vaak mee als onthouding, en dat kan betekenen dat besluiten worden genomen zonder jouw stem. Voor mensen die het grootste deel van het jaar in Nederland of België wonen, is dit een reëel risico.
Wat als het misgaat
Niet elke VVE functioneert goed. Veel expats komen pas achter problemen als ze al eigenaar zijn: een administrador die nauwelijks reageert, een zwembad dat al jaren kapot is omdat niemand het eens wordt over de kosten, of een voorzitter die zelf geen Spaans spreekt met buitenlandse eigenaren. Vraag bij aankoop altijd wie de administrador is en hoe de communicatie verloopt. Een goed functionerende VVE heeft een vaste externe beheerder die de boekhouding bijhoudt, uitnodigingen stuurt voor vergaderingen en bij problemen bemiddelt.
Praktische tip
Vraag de verkoper of makelaar om een kopie van de statuten (estatutos) en het huishoudelijk reglement van de VVE. Daarin staat vaak ook of verhuur aan toeristen is toegestaan, wat relevant is als je het appartement later wilt verhuren.
Rechten als eigenaar
Als eigenaar heb je het recht om vergaderingen bij te wonen, stukken in te zien en bezwaar te maken tegen besluiten die je onredelijk vindt. Ben je het niet eens met een genomen besluit, dan kun je dit binnen een bepaalde termijn aanvechten via de rechter. Die termijn is kort, dus wacht niet te lang als je denkt dat een besluit niet correct is genomen. Raadpleeg in dat geval altijd een Spaanse advocaat, want de exacte procedure en termijnen kunnen per situatie verschillen.
Voor wie overweegt om via de kust te kopen, is het verstandig om ook te kijken naar regio's waar de bouw en VVE-structuren overzichtelijker zijn. Lees bijvoorbeeld Alicante-stad als woonplaats voor een vergelijking met de kuststreek.