De meeste mensen die een appartement of huis in een urbanizatie kopen in Spanje weten dat er zoiets bestaat als een VVE. Wat ze niet weten is dat ze daar automatisch lid van worden zodra ze eigenaar zijn, zonder dat ze zich ergens voor hoeven aan te melden. En met dat lidmaatschap komen verplichtingen die verder gaan dan alleen maandelijks een bedrag overmaken.
In Spanje heet de VVE de comunidad de propietarios. Dat is de vereniging van alle eigenaren in een gebouw of complex. Ze bestaat bij wet zodra er meerdere eigenaren zijn in een gebouw met gemeenschappelijke ruimtes, zoals een trappenhuis, dak, lift of zwembad. Je hoeft je nergens voor in te schrijven. Zodra je de eigendomsakte, de escritura, op je naam hebt staan, ben je lid.
Wat de VVE precies regelt
De comunidad beheert alles wat gemeenschappelijk is: het dak, de gevel, de lift, het zwembad, de tuin, de gang. Voor dat beheer betaalt iedere eigenaar een bijdrage, de cuota de comunidad. Hoeveel je betaalt hangt meestal af van het aandeel dat je appartement heeft in het totale gebouw, de zogeheten coeficiente. Een groter appartement betaalt doorgaans meer dan een klein studio-appartement in hetzelfde gebouw.
Wat veel nieuwe eigenaren verrast: je betaalt mee aan onderhoud, ook als je het gebruikte onderdeel nooit zelf gebruikt. Woon je op de begane grond en gebruik je de lift nooit? Je betaalt toch mee aan onderhoud en reparatie ervan. Dat volgt uit de wet op horizontaal eigendom, de Ley de Propiedad Horizontal, en daar valt in de praktijk weinig tegenin te brengen.
Wie beslist er eigenlijk
Besluiten binnen de comunidad worden genomen tijdens de jaarlijkse algemene vergadering, de junta general ordinaria, of tijdens een buitengewone vergadering als dat nodig is. Daar wordt gestemd over zaken als het budget, grote reparaties, en soms over het al dan niet toestaan van vakantieverhuur in het gebouw.
Als eigenaar heb je stemrecht. Hoeveel gewicht jouw stem heeft, hangt ook weer af van je coeficiente. Belangrijk om te weten: de precieze regels over afwezigheid en stilzwijgend instemmen verschillen per situatie en staan beschreven in de Ley de Propiedad Horizontal, controleer dit bij een gestor of advocaat voordat je hierop vertrouwt. Dat is iets waar veel mensen die niet het hele jaar in Spanje wonen, tegenaan lopen: ze missen de vergadering en realiseren zich niet dat afwezigheid gevolgen kan hebben.
Let op
Woon je niet permanent in Spanje en kun je niet bij elke vergadering zijn? Geef dan een machtiging (poder) aan iemand die je vertrouwt, bijvoorbeeld een buur of je gestor. Zonder machtiging en zonder tijdig bezwaar kun je vastzitten aan besluiten waar je het niet mee eens bent.
De rol van de president en de administrador
Elke comunidad heeft een president, gekozen uit de eigenaren zelf, meestal bij toerbeurt of door verkiezing. De president vertegenwoordigt de VVE naar buiten toe en ondertekent bijvoorbeeld contracten namens de gemeenschap. Daarnaast is er vaak een administrador de fincas, een professionele beheerder die de boekhouding doet, facturen betaalt en de vergaderingen voorbereidt.
Belangrijk: de administrador neemt geen beslissingen. Die persoon voert uit wat de vergadering besluit. Als je het gevoel hebt dat een administrador dingen regelt zonder ruggespraak met de eigenaren, heb je het recht om de boekhouding op te vragen en in te zien. Dat recht staat niet ter discussie, ongeacht wat de administrador daarover zegt.
Wat als de VVE in gebreke blijft
Soms loopt het andersom: de comunidad laat achterstallig onderhoud liggen, bijvoorbeeld een lekkend dak of een kapotte lift die al maanden niet gerepareerd wordt. Als eigenaar heb je het recht om dit op de agenda van de vergadering te laten zetten, en als de gemeenschap weigert actie te ondernemen terwijl er sprake is van een gevaarlijke situatie, kun je in uiterste instantie een gang naar de rechter overwegen. Dat gebeurt in de praktijk niet vaak, maar het bestaat als mogelijkheid.
Wat dit concreet betekent voor jou
Als je een appartement koopt in Spanje, vraag dan bij de notaris of de verkoper altijd naar het certificaat dat bevestigt dat er geen achterstallige betalingen aan de VVE op het appartement rusten. Dat certificaat heet het certificado de deudas, en zonder dat loop je het risico dat je een schuld overneemt van de vorige eigenaar. Dit is iets waar kopers regelmatig overheen kijken, vooral als ze zelf de aankoop regelen zonder gestor of advocaat.
Verder is het verstandig om bij aankoop meteen te vragen naar de hoogte van de maandelijkse bijdrage en of er extra, eenmalige bijdragen (derramas) op stapel staan voor grote renovaties. Dat kan je begroting flink beïnvloeden, zeker bij oudere gebouwen waar bijvoorbeeld de gevel of het dak aan vervanging toe is.
Wist je dat
Als eigenaar heb je altijd het recht om de notulen (actas) van vergaderingen op te vragen, ook van vergaderingen waar je zelf niet bij was. Dit is nuttig als je wilt controleren welke besluiten zijn genomen voordat jij eigenaar werd.
De exacte regels en termijnen binnen de Ley de Propiedad Horizontal kunnen per situatie net iets anders uitpakken, en sommige comunidades hebben eigen interne reglementen die strenger zijn dan de wet minimaal vereist. Twijfel je over een concreet geschil met je VVE, bijvoorbeeld over een onterecht genomen besluit of een rekening die niet klopt? Leg dit dan voor aan een gestor of advocaat die bekend is met dit onderdeel van Spaans recht, voordat je zelf stappen onderneemt.