Je koopt een appartement in Spanje en een paar maanden later krijg je een brief over een vergadering van de comunidad de propietarios. Je weet niet wat je moet meebrengen, of je moet gaan, en wat er eigenlijk besloten kan worden zonder jouw instemming. Dit is hoe het systeem werkt.
Wat is de comunidad de propietarios?
De comunidad de propietarios is de Spaanse variant van een Vereniging van Eigenaren. Elk gebouw met meerdere eigenaren heeft er automatisch een, op basis van de Ley de Propiedad Horizontal uit 1960, die sindsdien meerdere keren is bijgewerkt. Lidmaatschap is verplicht. Je kunt er niet voor kiezen om er buiten te staan, ook niet als je de rest van de eigenaren liever niet ziet.
De comunidad beheert alles wat gemeenschappelijk is: de lift, het trappenhuis, het zwembad, de gevel, het dak, de tuin. Onderhoud, reparaties en verbeteringen worden betaald uit de gezamenlijke kas, gevuld door de maandelijkse bijdragen van alle eigenaren.
Wat is jouw aandeel?
Hoeveel je betaalt en hoeveel stem je hebt, hangt af van de coeficiente de participación. Dat is een percentage dat vastlegt welk deel van het totale gebouw jouw appartement vertegenwoordigt. Hoe groter het appartement, hoe hoger het percentage, en hoe meer je bijdraagt aan de gezamenlijke kosten. Dit percentage staat in de escritura, jouw notariële eigendomsakte, en in de statuten van de comunidad.
Wist je dat
Het coeficiente bepaalt niet alleen je maandelijkse bijdrage, maar ook hoeveel stemgewicht je hebt bij vergaderingen. Een eigenaar met een groter appartement heeft dus meer invloed op besluiten dan iemand met een studio.
De junta: hoe werkt de vergadering?
Minstens één keer per jaar is er een junta ordinaria, de gewone algemene vergadering. Daar worden de jaarrekening vastgesteld, de begroting goedgekeurd en het bestuur herkozen. Je kunt ook tussentijdse vergaderingen hebben als er spoedeisende zaken spelen, dat heet een junta extraordinaria.
Je ontvangt de uitnodiging minimaal drie dagen van tevoren, met een agenda. Alleen punten die op de agenda staan, mogen worden besproken en in stemming worden gebracht. Staat er iets niet op? Dan kan er die vergadering geen besluit over worden genomen.
Kun je niet aanwezig zijn? Je kunt schriftelijk iemand anders machtigen om namens jou te stemmen. Stuur een volmacht mee met je buurman of vertegenwoordiger, en zorg dat dit schriftelijk is vastgelegd.
Welke besluiten vereisen welke meerderheid?
Niet elk besluit werkt hetzelfde. De Ley de Propiedad Horizontal onderscheidt drie niveaus:
- Gewone meerderheid (meer dan 50% van de stemmen en eigenaren): voor routinebesluiten zoals onderhoud, het aanstellen van een beheerder of het goedkeuren van de begroting.
- Drie vijfde meerderheid: voor nieuwe diensten of installaties die het comfort verbeteren, zoals een nieuwe lift of extra verlichting.
- Unanimiteit: voor wijzigingen in de statuten van de comunidad of aanpassingen aan de eigendomsrechten van individuele eigenaren.
Eigenaren die niet aanwezig waren bij de vergadering en niet hebben gestemd, gelden in veel gevallen als stemmende vóór het besluit, tenzij ze binnen 30 dagen schriftelijk bezwaar maken. Dit is een punt dat veel nieuwe eigenaren verrast. Lees de notulen die je ontvangt altijd snel door en reageer op tijd als je het niet eens bent.
Wat als je het niet eens bent met een besluit?
Je kunt een besluit aanvechten bij de rechtbank. Dat is wettelijk mogelijk als het besluit in strijd is met de wet, met de statuten van de comunidad of met de algemene belangen van de eigenaren. De termijn daarvoor is drie maanden na de vergadering, of één jaar als het besluit duidelijk onwettig is.
Laat je hierbij begeleiden door een abogado, een Spaanse advocaat. Dit is geen proces dat je zelf goed kunt voeren zonder kennis van de Ley de Propiedad Horizontal.
Let op
Eigenaren die een betalingsachterstand hebben bij de comunidad, mogen wel deelnemen aan de vergadering maar hebben geen stemrecht. Zorg dus dat je cuota altijd op tijd betaalt, ook als je het ergens niet mee eens bent. Je kunt niet bezuinigen op je bijdrage en toch invloed houden.
Wat als je de cuota niet betaalt?
De comunidad heeft stevige juridische middelen als een eigenaar niet betaalt. Via een vereenvoudigde incassoprocedure, het procedimiento monitorio, kan de comunidad relatief snel een vonnis krijgen en vervolgens beslag leggen op je appartement of bankrekening. Dit staat los van wat je vindt van de besluiten die zijn genomen. Betalen en daarna aanvechten is de enige route die wettelijk werkt.
De administrador: wie is dat en wat doet hij?
Veel comunidades schakelen een administrador de fincas in, een professioneel beheerder. Die verzorgt de boekhouding, organiseert de vergaderingen, regelt reparaties en zorgt dat de gemeenschappelijke ruimtes worden onderhouden. De kosten hiervoor worden gedragen door alle eigenaren via de maandelijkse bijdrage. Je kunt als eigenaar altijd de jaarrekening en de vergadernotulen opvragen. Dat is je recht.
Zijn er geen professionele beheerder en ook geen actief bestuur? Dan geldt elke eigenaar als medeverantwoordelijk voor het beheer. In de praktijk kan dat leiden tot een comunidad die weinig functioneert en waarbij onderhoud wordt uitgesteld. Dat heeft uiteindelijk effect op de waarde van jouw appartement.
Verbouwen en aanpassen van je eigen appartement
Wil je iets aanpassen aan je appartement dat invloed heeft op de buitenkant van het gebouw, of op gemeenschappelijke ruimtes? Dan heb je toestemming nodig van de comunidad. Denk aan een airco-unit aan de gevel, een markies of een satellietschotel. Voor interne verbouwingen gelden andere regels, maar controleer altijd ook de statuten van jouw comunidad, want die kunnen extra beperkingen bevatten. Meer over vergunningen voor verbouwingen lees je in Verbouwen in Spanje: zo vraag je de juiste vergunning aan.
Waar vind je de statuten en de regels van jouw comunidad?
De statuten liggen bij de notaris en zijn ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Je kunt ze opvragen via de administrador of via het Registro zelf. Heb je een appartement gekocht en ben je er nooit ingedoken? Doe het alsnog. Die statuten bepalen mede wat je wel en niet mag in en aan je woning.