Meer dan 340.000 euro. Dat is de hoogste boete die Spanje tot nu toe heeft uitgedeeld aan een huiseigenaar die zijn woning illegaal verhuurde via Airbnb. Je hoeft geen uitzondering te zijn om in de problemen te komen. Gemeenten controleren steeds actiever, en platforms zijn wettelijk verplicht verhuurgegevens te delen met de Belastingdienst.
Als je een woning hebt in Spanje en die wilt verhuren aan toeristen, zijn er twee dingen die je echt op orde moet hebben: de juiste vergunning en je belastingaangifte. Hieronder lees je hoe dat werkt.
Eerst: welke vergunning heb je nodig?
Vakantieverhuur in Spanje valt onder regionale wetgeving. Dat betekent dat de regels in Andalusië anders zijn dan op de Canarische Eilanden, in de Comunitat Valenciana of op de Balearen. Er is geen nationale vergunning die overal geldt.
Wat bijna overal hetzelfde is: je hebt een zogenaamd certificado de compatibilidad urbanística nodig, of een vergelijkbaar document waarin de gemeente bevestigt dat jouw woning in een zone ligt waar vakantieverhuur is toegestaan. In steeds meer steden en gemeenten wordt dat actief beperkt. Barcelona heeft de uitgifte van nieuwe toeristische verhuurvergunningen al in 2028 volledig gestopt. Madrid stelt strenge quota per wijk. Palma de Mallorca verbiedt vakantieverhuur in appartementen in de binnenstad volledig.
Naast gemeentelijke goedkeuring moet je in de meeste regio's ook een inschrijving doen in het regionale toerismeregister. In Andalusië heet dat het Registro de Turismo de Andalucía, in Valencia het Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas. Je woning krijgt dan een registratienummer dat je verplicht zichtbaar moet maken in je advertentie op Airbnb, Booking of welk platform dan ook.
Zonder dat nummer mag het platform jouw advertentie in principe niet meer tonen. Airbnb en Booking zijn in Spanje wettelijk aansprakelijk als ze niet-geregistreerde woningen blijven adverteren, dus de druk om te handhaven neemt toe.
Wat kost een vergunning en hoe lang duurt het?
De kosten voor registratie zelf vallen mee. In de meeste regio's betaal je een paar honderd euro aan administratiekosten. Het proces is het eigenlijke probleem: lang niet altijd verloopt het soepel. Je moet vaak een cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidscertificaat) overleggen, een recent certificaat van de gemeenschap van eigenaren dat verhuur is toegestaan, en soms een foto-inspectie doorstaan.
Gemiddeld duurt het drie tot zes maanden voor je alles op papier hebt. Plan dat ruim voor je eerste verhuurperiode.
Eén belangrijk punt: als je woning in een appartementencomplex staat, moet je ook nagaan wat de statuten van de comunidad de propietarios zeggen. Veel VvE's hebben in de afgelopen jaren stemrecht gebruikt om vakantieverhuur te verbieden of te beperken. Sinds 2021 is een tweederdemeerderheid voldoende om verhuur te weigeren in de gemeenschappelijke statuten. Koop je een woning met verhuurintentie, controleer dan de statuten altijd van tevoren.
Hoeveel belasting betaal je over huurinkomsten?
Hier wordt het concreet. Hoe je belast wordt, hangt af van of je fiscaal inwoner bent van Spanje of niet.
Ben je fiscaal inwoner van Spanje? Dan geef je de huurinkomsten op als rendimiento del capital inmobiliario in je IRPF-aangifte. Je mag kosten aftrekken: denk aan schoonmaakkosten, platformcommissie, verzekering, afschrijving van het gebouw, rente op een hypotheek. Wat overblijft, wordt belast volgens de normale inkomstenbelastingschijven. Die lopen op van 19 procent voor de eerste 6.000 euro tot 47 procent boven de 300.000 euro.
Een goed bijgehouden administratie loont hier echt. Veel verhuurders laten geld liggen door aftrekbare kosten niet op te voeren. Bekijk ook ons artikel over de IRPF belastingaangifte in Spanje voor een bredere uitleg van het systeem.
Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje? Dan betaal je via het Modelo 210, de aangifte voor niet-inwoners. EU-burgers betalen 19 procent over de nettowinst, dus na aftrek van kosten. Dat klinkt overzichtelijk, maar het model moet per kwartaal ingediend worden voor de verhuurde periodes. Laat je dat vergeten, dan loopt er meteen een boete op.
Belangrijk: ook de periodes dat je woning leegstaat maar beschikbaar is voor verhuur, moeten als fictief inkomen worden opgegeven. De Spaanse Belastingdienst berekent dan een forfaitair bedrag op basis van de kadastrale waarde. Dat verrast veel mensen.
Platforms verplicht om gegevens te delen
Sinds 2024 zijn Airbnb, Booking en vergelijkbare platforms in Spanje wettelijk verplicht om per kwartaal verhuurgegevens te melden aan de Agencia Tributaria. Naam, adres, bedragen, periodes: alles gaat door. Je kunt er niet meer op rekenen dat inkomsten onopgemerkt blijven.
Dat geldt ook voor Nederlandse of Belgische rekeningen. De Europese DAC7-richtlijn verplicht platforms om gegevens te delen met belastingdiensten in de hele EU, ook als jij je inkomsten op een Nederlandse rekening ontvangt.
Wat kost het als je het niet goed regelt?
Boetes voor verhuur zonder vergunning beginnen doorgaans bij 3.000 euro en lopen op tot 18.000 euro voor zogenaamd ernstige overtredingen. In regio's als de Balearen en de Comunitat Valenciana zijn de sancties nog hoger. Gemeente-inspecteurs melden zich soms onaangekondigd, of handelen op basis van klachten van buren.
Verhuurplatforms kunnen je advertentie ook offline halen zodra de gemeente een klacht indient. Dan verlies je boekingen plus de vergunningskosten die je al gemaakt hebt.
Praktisch stappenplan
Als je vakantieverhuur serieus overweegt, is dit de logische volgorde:
1. Controleer of verhuur in jouw gemeente en zone is toegestaan (bestemmingsplan en VvE-statuten). 2. Vraag de cédula de habitabilidad op als die verlopen is. 3. Registreer je woning in het regionale toerismeregister. 4. Zet het registratienummer in je advertentie. 5. Regel je kwartaalaangiften via een gestor of belastingadviseur. 6. Houd een administratie bij van alle kosten die je wilt aftrekken.
Een gestor kost je gemiddeld 300 tot 600 euro per jaar voor de aangifte, maar voorkomt dat je fouten maakt die veel meer kosten.
Headerfoto: Joaquin Carfagna via Pexels | Foto: Polina Tankilevitch via Pexels