Vakantieverhuur in Spanje: licentie, belasting en valkuilen

De meeste mensen die hun woning in Spanje willen verhuren aan toeristen, denken dat een profiel op Airbnb genoeg is. Wat ze niet weten is dat ze daarmee mogelijk zwart verhuren, met boetes die per regio kunnen oplopen tot tienduizenden euro's. En die boetes worden steeds vaker uitgedeeld, want gemeenten controleren nu actief op platforms als Airbnb en Booking.

Regionale regels, geen nationale wet

Het eerste wat je moet begrijpen: vakantieverhuur is in Spanje niet nationaal geregeld, maar per autonome regio. De comunidades autónomas stellen zelf de regels vast. Dat betekent dat wat geldt in Málaga, niet geldt in Valencia, en wat werkt in Barcelona, niet werkt op de Balearen. Sommige gemeenten gaan nog een stap verder en hanteren eigen lokale beperkingen bovenop de regionale regels.

In praktijk betekent dit dat je altijd moet uitzoeken wat geldt in de gemeente waar jouw woning staat. Begin bij de regionale overheid van jouw gebied, niet bij een algemene website of Facebook-groep.

De licencia turística: dit heb je nodig

Zonder een geldige toeristische verhuurlicentie, in het Spaans de licencia turística of vivienda de uso turístico, mag je je woning niet legaal verhuren voor kortetermijnverblijf. Dit geldt ook als je het maar af en toe doet, ook als het maar om twee weken per jaar gaat.

Hoe je die licentie aanvraagt, verschilt per regio:

• In Andalusië registreer je je woning bij de Junta de Andalucía. Je krijgt een registratienummer dat je verplicht moet vermelden in je advertentie op Airbnb of Booking.
• In de Comunidad Valenciana vraag je de licentie aan bij het regionale toerismekantoor. Er zijn extra eisen aan de woning zelf, zoals minimale brandveiligheidsvoorzieningen.
• Op de Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) gelden de strengste regels van Spanje. Er is een puntensysteem voor toeristische capaciteit per gemeente. In veel gebieden is er simpelweg geen ruimte meer voor nieuwe licenties.
• In Catalonië bepalen gemeenten veel zelf. Barcelona heeft de afgifte van nieuwe licenties al jaren bevroren en is begonnen met het intrekken van bestaande.

Belasting op huurinkomsten

Ben je belastingplichtig in Spanje, dan geef je de huurinkomsten op in je jaarlijkse IRPF-aangifte. Dat geldt ook als je er zelf het grootste deel van het jaar woont en de woning alleen in de zomer verhuurt. De inkomsten vallen dan onder de gewone inkomstenbelasting, niet onder de lagere tarieven voor spaarinkomen.

Woon je zelf niet in Spanje maar verhuur je wel een Spaanse woning, dan ben je geen fiscaal resident in Spanje. In dat geval betaal je belasting via het Modelo 210, de belasting voor niet-residenten. Voor EU-burgers geldt een tarief van 19% op de netto huurinkomsten. Je mag in dat geval ook kosten aftrekken, zoals onderhoud en energiekosten, als je aantoont dat ze direct met de verhuur te maken hebben.

Een veelgemaakte fout: mensen denken dat ze alleen belasting betalen over de periodes dat de woning verhuurd is. Als je de woning ook leeg laat staan voor eigen gebruik, kan de Spaanse belastingdienst een fictief inkomen berekenen voor de leegstand. Dit heet imputación de rentas en geldt voor tweede woningen. Controleer dit goed met een gestor of fiscalist die ervaring heeft met expat-situaties.

Btw: wanneer speelt het wel mee

Normale kortetermijnverhuur aan toeristen is in principe vrijgesteld van btw, zolang je geen aanvullende hotelachtige diensten levert. Zodra je schoonmaak tijdens het verblijf, ontbijt of andere diensten aanbiedt die vergelijkbaar zijn met een hotel, verandert dat. Dan kan de belastingdienst btw-verplichtingen opleggen. De grens is in de praktijk niet altijd scherp, en dit is precies het type vraag waarbij je een gestor wil raadplegen voordat je begint.

Wat gaat er in de praktijk mis

De meest gemaakte fouten zijn overzichtelijk:

• Verhuren zonder licentie omdat de buren het ook doen. De handhaving is toegenomen, zeker in populaire kustgemeenten.
• Het registratienummer niet vermelden in de advertentie. Dat is in veel regio's verplicht en een reden voor directe boete.
• Denken dat de inkomsten klein genoeg zijn om niet op te geven. Bedragen zijn niet relevant voor de plicht; ook één week verhuur moet je aangeven.
• Vergeten dat platforms zoals Airbnb in Spanje verplicht zijn om gegevens te delen met de belastingdienst. De Agencia Tributaria krijgt dus een lijst van verhuurders.

Hoe zit het met gemeenschappelijk eigendom

Woon je in een appartementencomplex of urbanisatie, dan is er nog een extra laag. De comunidad de propietarios, vergelijkbaar met een VvE in Nederland, kan vakantieverhuur in het gebouw verbieden of beperken. Dat recht is in 2019 in de wet vastgelegd. Als drie vijfde van de eigenaren vóór een verbod stemt, is verhuren in dat gebouw onmogelijk, zelfs als je een geldige licentie hebt.

Controleer de statuten van je VvE voordat je tijd en geld steekt in een licentie-aanvraag. Dat staat in de escritura de división horizontal of in de notulen van recente vergaderingen.

Per regio verschilt het echt

De regels veranderen regelmatig en niet altijd met veel ruchtbaarheid. Controleer altijd de actuele situatie bij de regionale autoriteit of via een gestor die gespecialiseerd is in toeristische verhuur. Een licentie die vorig jaar geldig was, hoeft dat dit jaar niet meer te zijn.