De meeste mensen die nieuwbouw kopen in Spanje gaan ervan uit dat een nieuw huis veilig is. Geen verborgen gebreken, alles volgens de nieuwste normen. Wat ze niet weten is dat de risico's bij nieuwbouw in Spanje fundamenteel anders liggen dan bij bestaande bouw, en dat het misgaat op momenten dat je het niet verwacht.
Je betaalt voor iets wat er nog niet staat
Bij nieuwbouw in Spanje betaal je al vóór de oplevering een groot deel van de koopsom. Dat heet gefaseerde betalingen, of in het Spaans: pagos escalonados. Typisch schema: tien procent bij ondertekening van het reserveringscontract, daarna maandelijkse of kwartaalbetalingen tijdens de bouw, en de rest bij de notariële overdracht.
Het probleem: als de ontwikkelaar failliet gaat tijdens de bouw, sta jij met een half opgetrokken muur en een lege rekening. Dit is in Spanje echt gebeurd, op grote schaal, na 2008. De Spaanse wet vereist tegenwoordig dat de ontwikkelaar een bankgarantie of verzekering afgeeft voor alle vooruitbetalingen. Maar controleer dat zelf, en laat het controleren door een onafhankelijke advocaat voor je ook maar één euro overmaakt.
Oplevering loopt bijna altijd uit
In de brochure staat 'oplevering vierde kwartaal'. In de praktijk betekent dat: ergens in de buurt van de datum die ze beloven, als alles meezit. Vertragingen van zes maanden tot een jaar zijn geen uitzondering bij Spaanse nieuwbouwprojecten. Dat is lastig als je al een huurwoning opgezegd hebt in Nederland, of als je rekent op huurinkomsten vanaf een bepaalde datum.
Kijk in het contract naar de opleverdatum en de boeteclausule bij vertraging. Is er geen boeteclausule? Vraag erom. Een goede advocaat die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht gaat dit soort details na voordat je tekent, niet erna.
De IVA is anders dan je denkt
Bij bestaande woningen betaal je ITP, de overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw betaal je IVA, de Spaanse btw. Op woningen is dat op het moment van schrijven tien procent van de koopsom. Op garages en parkeerplaatsen die apart verkocht worden kan het hoger liggen.
Dat klinkt vergelijkbaar met Nederland, maar er zit een addertje: je betaalt IVA over de volledige aankoopprijs, inclusief alle extra's die de ontwikkelaar in de prijs verwerkt heeft. En boven op de IVA betaal je ook AJD, de zegelrechten, een belasting op de notariële akte. Die loopt uiteen per regio, maar reken op een procent tot anderhalf procent van de koopsom. De exacte percentages kunnen per autonome gemeenschap verschillen, dus vraag dit na bij een lokale gestor of advocaat.
Het huis is 'klaar', maar de woning niet bewoonbaar
In Spanje bestaat de cédula de habitabilidad, het bewoningscertificaat. Zonder dat document mag je officieel niet in de woning wonen en kun je geen nutsvoorzieningen op jouw naam zetten. Dit certificaat wordt pas afgegeven als de gemeente de woning heeft goedgekeurd.
Bij nieuwbouw vraagt de ontwikkelaar dit certificaat aan, maar dat proces loopt soms achter op de bouw. Resultaat: het huis is structureel klaar, de sleutels zijn overgedragen, maar je kunt geen elektra of water aanvragen. Hoe lang dat duurt, verschilt per gemeente en per regio. In drukke regio's met veel nieuwbouw kan dat maanden duren. Vraag bij de ondertekening expliciet wanneer de cédula verwacht wordt en leg dat schriftelijk vast.
De comunidad bestaat nog niet
Als jij een van de eerste kopers bent in een nieuwbouwcomplex, is de Vereniging van Eigenaren, de comunidad de propietarios, er vaak nog niet. De ontwikkelaar beheert de gemeenschappelijke ruimtes totdat genoeg woningen zijn overgedragen. In die periode heb je weinig grip op de kosten die je betaalt en op de beslissingen die worden genomen over het complex.
Zodra de comunidad formeel is opgericht en de eerste vergadering plaatsvindt, kunnen de servicekosten anders uitvallen dan de ontwikkelaar je had beloofd. Dat hoeft niet oneerlijk te zijn, maar het is een verrassing die mensen niet altijd zien aankomen. Vraag de ontwikkelaar om een realistische inschatting van de maandelijkse gemeenschapskosten, en verifieer die schatting via andere bewoners of een lokale gestor.
Wat je vooraf regelt, bepaalt wat je kwijtraakt
Het verschil tussen een goede en een slechte aankoopervaring bij nieuwbouw in Spanje zit bijna nooit in het huis zelf. Het zit in de contracten die je tekent voordat de eerste steen is gelegd.
De documenten die je minimaal moet hebben voor je betaalt: het inschrijvingsbewijs van de ontwikkelaar in het handelsregister, de bankgarantie of verzekeringspolissen voor je vooruitbetalingen, het bestemmingsplan van de grond (je wilt weten dat er ook echt mag worden gebouwd), en de verwachte opleverdatum met boeteclausule.
Koop je in een populaire regio zoals de Costa Blanca, de Costa del Sol of de Balearen? Dan is de druk soms groot om snel te beslissen omdat 'er nog maar twee appartementen over zijn'. Laat je daar niet door opjagen. Een week extra bedenktijd kost je geen woning als het een serieus project is.
Een onafhankelijke advocaat gespecialiseerd in Spaans vastgoed rekent voor een contractcheck een paar honderd euro. Dat is weinig vergeleken met wat er mis kan gaan als je tekent zonder te begrijpen wat er staat.
Headerfoto: Ayşegül Aytören via Pexels | Foto: Ivan S via Pexels