Wie een nieuwbouwwoning koopt in Spanje en de aannemer gaat failliet voordat de sleutels zijn afgegeven, staat met lege handen. Dat is geen hypothetisch scenario. Het is een situatie die in Spanje meerdere keren per jaar voorkomt, ook in populaire regio's als de Costa Blanca, Andalusië en de Balearen.
Dat betekent niet dat nieuwbouw een slecht idee is. Maar het betekent wel dat je weet wat je doet voordat je een reserveringscontract tekent.
Wat je koopt bij nieuwbouw in Spanje
Bij nieuwbouw koop je een woning die er nog niet staat, of pas in aanbouw is. Je betaalt een reserveringsbedrag, dan een aanbetaling bij het tekenen van het voorlopig koopcontract (het contrato de arras of het contrato de compraventa), en vervolgens betaal je in termijnen mee aan de bouw. De rest betaal je bij de notariële overdracht, als de woning klaar is.
Dat traject duurt in Spanje gemiddeld één tot drie jaar. In die periode is je geld al (deels) overgemaakt, maar heb je nog geen eigendom.
De risico's die je echt moet kennen
Het grootste risico is dat de aannemer stopt. Faillissement, vertraging door vergunningsproblemen of gewoon slecht financieel beheer. Spanje kent geen automatische bescherming als je geld eenmaal is overgemaakt.
Wat je wél kunt doen: zorg dat alle aanbetalingen die je doet gedekt zijn door een bankgarantie (garantía bancaria) of een verzekering (seguro de caución). Dit is in Spanje wettelijk verplicht voor aanbetalingen op nieuwbouw, maar in de praktijk wordt het niet altijd aangeboden en niet altijd gecontroleerd. Vraag er expliciet naar. Teken geen enkel contract zonder dit.
Een tweede risico is vertraging. Een opleverdatum in Spanje is een richtlijn, geen harde deadline. Vertragingen van zes maanden tot een jaar zijn gewoon. Check altijd of er een boeteclausule in het contract staat als de aannemer te laat is.
Een derde risico: de woning wordt opgeleverd, maar niet precies wat je dacht te kopen. Verander de indelingen en afwerkingsniveaus die in de brochure stonden zijn er bij oplevering soms anders uit. Leg alles zo gedetailleerd mogelijk vast in het contract, inclusief materialen en specificaties.
Een vierde punt: de vergunningen. In Spanje is het voorgekomen dat woningen werden gebouwd zonder geldige bouwvergunning, of op grond die later illegaal bleek te zijn bebouwd. Controleer voor je tekent of de woning een geldige licencia de obra heeft en of het terrein de juiste bestemming heeft. Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht in Spanje kan dit voor je controleren voordat je iets tekent.
De voordelen van nieuwbouw
Nieuwbouw heeft ook duidelijke voordelen. Je koopt een woning die voldoet aan de huidige energienormen. Dat is in Spanje merkbaar: nieuwbouw heeft doorgaans betere isolatie, efficiëntere klimaatinstallaties en een hoger energielabel dan bestaande woningen uit de jaren tachtig of negentig.
Voor Nederlanders en Belgen die het hele jaar in Spanje wonen, scheelt dat op de energierekening. En met de energieprijzen die de afgelopen jaren flink zijn gestegen, is een goed geïsoleerde woning geen luxe.
Bij nieuwbouw koop je ook een woning met garantie. Spaans recht geeft je drie garantieniveaus: één jaar voor kleine gebreken aan afwerking, drie jaar voor installaties en tien jaar voor structurele gebreken. Die garanties gelden, maar je moet ze wel kennen en actief aanroepen als dat nodig is.
Een ander voordeel: je kunt soms meekijken met het bouwproces en de indeling aanpassen. Veel ontwikkelaars bieden een zogeheten personalización aan, waarbij je binnen bepaalde grenzen de indeling of keukenopstelling kunt wijzigen. Vraag altijd schriftelijk wat dit kost en leg dat vast.
Belasting bij nieuwbouw: IVA, niet overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal je in Spanje geen overdrachtsbelasting (ITP), maar btw: IVA. Op woningen is dat 10 procent van de koopsom. Op parkeerplaatsen of opslagruimtes die los worden verkocht geldt 21 procent. Daar bovenop betaal je ook de actos jurídicos documentados (AJD), een soort zegelrecht dat per regio verschilt maar doorgaans tussen de 0,5 en 1,5 procent ligt.
Tel die kosten mee in je budget. Bij nieuwbouw kom je al snel uit op 11 tot 13 procent aan bijkomende kosten bovenop de koopprijs, afhankelijk van de regio.
Hypotheek bij nieuwbouw
Een hypotheek afsluiten voor een woning die nog gebouwd wordt, werkt anders dan bij een bestaande woning. De bank financiert pas op het moment van notariële overdracht, dus voor de tussentijdse betalingen heb je eigen geld nodig. Sommige banken bieden een bouwdepot of tussentijdse financiering aan, maar dat is in Spanje minder gangbaar dan in Nederland.
Plan dus van tevoren welk deel van de aanbetalingen je uit eigen zak betaalt. Een hypotheekadviseur die bekend is met de Spaanse markt kan je helpen uitzoeken welke structuur voor jouw situatie werkt.
Wat je concreet regelt voordat je tekent
Laat een onafhankelijke advocaat het contract controleren. Niet de advocaat die de aannemer aanraadt. Een eigen advocaat, die jouw belangen behartigt.
Controleer de bankgarantie of verzekering voor je aanbetalingen. Vraag het document op, controleer de looptijd en zorg dat het bedrag klopt met wat je betaalt.
Check de vergunningsstatus van het project. De bouwvergunning moet er zijn voordat je tekent, niet erna.
Leg alle specificaties schriftelijk vast. Brochures zijn geen contract. Wat er in het koopcontract staat, is wat telt.
Vraag naar de oplevertermijn en of er een contractuele boete staat als de aannemer te laat is. Als er geen boeteclausule is, onderhandel er dan over.
Nieuwbouw kopen in Spanje kan heel goed uitpakken. Maar de gevallen waar het misging, hadden bijna allemaal één ding gemeen: te weinig controle aan het begin.
Headerfoto: SHOX ART via Pexels | Foto: Alena Darmel via Pexels