Je koopt een woning in Spanje, of je huurt er al jaren een, en dan start de buren of de VvE een verbouwing. Stof, lawaai, steigers voor de ramen. Wat zijn jouw rechten? En hoe werkt renovatie in Spanje eigenlijk?
Het Museo Sorolla in Madrid geeft deze week onbedoeld een mooie les. Het museum, gewijd aan de Valenciaanse schilder Joaquín Sorolla, is tijdelijk dicht vanwege een grote renovatie. Het pand uit 1910 krijgt een nieuwe infrastructuur, betere klimaatbeheersing en een aangepaste indeling. De verwachting is dat het museum in 2026 weer opengaat, maar vaste data zijn in Spanje altijd indicatief.
Dat laatste is meteen het eerste wat je moet weten als je zelf een verbouwing plant of erin betrokken raakt.
Verbouwen in Spanje duurt langer dan je denkt
Het Sorolla-museum loopt al langer dan gepland. Dat is geen uitzondering. In Spanje zijn vertragingen bij renovaties structureel, en dat geldt net zo goed voor particuliere projecten. De redenen zijn divers: vergunningen die langer op zich laten wachten, aannemers die meerdere klussen tegelijk doen, of materialen die later leveren.
Als je in Spanje een woning wilt renoveren, heb je bijna altijd een vergunning nodig van het ayuntamiento (de gemeente). Welke vergunning, hangt af van de werkzaamheden. Kleine ingrepen, zoals het vervangen van een keuken of badkamer, vallen soms onder een licencia de obra menor. Grotere structurele ingrepen vereisen een licencia de obra mayor. De aanvraagprocedure en doorlooptijden verschillen sterk per gemeente.
Vraag dit altijd na bij een lokale aannemer die ervaring heeft in jouw regio of bij het ayuntamiento zelf. Ga er niet van uit dat wat in Amsterdam geldt, ook in Alicante of Sevilla geldt.
Wat als jij in een appartementencomplex woont?
Veel Nederlanders en Belgen wonen in Spanje in een appartementencomplex met een gemeenschap van eigenaren, de comunidad de propietarios. Die gemeenschap beslist gezamenlijk over grote renovaties aan het gebouw, zoals het dak, de gevel of de lift.
Als een meerderheid van de eigenaren voor een renovatie stemt, ben je eraan gebonden, ook als je zelf tegenstemt. En je betaalt mee via de cuota de comunidad, de maandelijkse bijdrage aan de VvE. Bij grote renovaties kan die tijdelijk verhoogd worden, of er wordt een aparte bijdrage gevraagd.
De exacte regels staan in de Ley de Propiedad Horizontal, de Spaanse wet voor appartementseigenaren. Die wet regelt ook hoe vergaderingen werken, hoe je stemt en wanneer een besluit geldig is. Als je het gevoel hebt dat iets niet klopt, of dat je benadeeld wordt, kun je juridisch advies inwinnen bij een advocaat gespecialiseerd in Spaans eigendomsrecht.
Hoe zit het met overlast door een renovatie van de buren?
In Spanje is er geen nationaal maximaal toegestaan aantal uren bouwlawaai per dag. De regels worden bepaald door de gemeente. De meeste gemeenten staan bouwwerkzaamheden toe op werkdagen tussen 8:00 en 21:00 uur, maar dat verschilt. Op zaterdag zijn de regels vaak strenger, op zondagen en feestdagen is bouwen in de meeste gemeenten verboden.
Heb je last van buren die buiten deze tijden verbouwen? Meld dat bij de politie of het ayuntamiento. Als het structureel is, kun je ook via de comunidad de propietarios druk zetten.
Wat het Sorolla-museum ook laat zien
Het Sorolla-museum is een oud pand dat grondig wordt aangepakt, en dat is in Spanje heel gebruikelijk. Een groot deel van de woningvoorraad is oud, zeker in steden als Madrid, Barcelona, Valencia en Sevilla. Veel appartementen dateren uit de jaren vijftig en zestig en hebben sindsdien weinig groot onderhoud gehad.
Als je een oudere woning koopt in Spanje, is het verstandig een bouwkundige keuring te laten uitvoeren voordat je tekent. Dat heet een inspección técnica del edificio, of informeel een ITE. Sommige gemeenten verplichten dit al voor gebouwen ouder dan een bepaald aantal jaar, maar als koper kun je ook zelf een onafhankelijke inspectie aanvragen.
Wat kost dat? Dat varieert sterk per regio en per pand, maar reken op enkele honderden euro's voor een grondige keuring. Goedkoop vergeleken met de verrassingen die je voorkomt.
Renovatiekosten in Spanje: waar zit je aan?
Een volledige renovatie van een Spaans appartement van pak hem beet 80 vierkante meter kost al snel tussen de 40.000 en 80.000 euro, afhankelijk van de regio, het afwerkingsniveau en de staat van het pand. In Madrid en Barcelona liggen de kosten hoger dan aan de Costa Blanca of in Andalusië.
Belangrijk: zorg dat je een schriftelijk contract hebt met de aannemer, met een duidelijke planning, betalingsschema en wat er precies inbegrepen is. Betaal nooit het volledige bedrag vooraf. Een gebruikelijk schema is een aanbetaling van 20 tot 30 procent, tussentijdse betalingen per fase en een slotbetaling na oplevering.
Let ook op btw: renovatiewerk valt in Spanje vaak onder het verlaagde btw-tarief van 10 procent in plaats van het standaardtarief van 21 procent, maar dan gelden strikte voorwaarden. Laat dit controleren door een gestor of belastingadviseur als je een grotere verbouwing plant.
Een museum als spiegel van het kopen in Spanje
Het Sorolla-museum laat bezoekers deze zomer verstek gaan, maar de renovatie is een investering in de toekomst van het pand. Precies hetzelfde geldt voor een woning die je koopt in Spanje. Een goed onderhouden of gerenoveerd huis houdt zijn waarde beter, is makkelijker te verhuren en kost je minder in onderhoud op de lange termijn.
Wil je weten of jouw droomwoning in Spanje de renovatiekosten waard is? Een aankoopbegeleider of makelaar die de lokale markt kent kan je helpen inschatten wat realistisch is voor jouw budget en regio.
Headerfoto: Warren Yip via Pexels | Foto: Osviel Rodriguez Valdés via Pexels