27 jaar. Zo lang zit Mohamed VI al op de Marokkaanse troon, en in zijn toespraak bij dat jubileum noemde hij stabiliteit de grootste kracht van zijn land. Klinkt abstract, maar als je woont of wil kopen aan de Costa del Sol, de Costa de la Luz of in de buurt van Ceuta, is de verhouding tussen Spanje en Marokko allesbehalve abstract.
Twee buren met een gecompliceerde verhouding
Spanje en Marokko delen een zeestraat van veertien kilometer breed. Ze delen ook belangen op het gebied van energie, handel, visserij en toerisme. Die verhouding gaat al jaren op en neer: in 2021 brak er een crisis uit over de Westelijke Sahara, waarna de betrekkingen in 2022 werden genormaliseerd. Sindsdien werken de twee landen weer samen.
Dat heeft gevolgen voor de regio's het dichtst bij Marokko. De bouw van infrastructuur in het kader van het gedeelde WK 2030 loopt deels via Marokko en Spanje samen. Dat trekt investeringen aan in Andalusië, met name in Málaga en omgeving. En waar investeringen komen, stijgen de grondprijzen.
Wat de stabiliteitsretoriek je zegt als koper
Mohamed VI benadrukte in zijn toespraak de modernisering van Marokko, mede met het oog op het WK van 2030. Dat toernooi wordt gespeeld in Marokko, Spanje en Portugal. Voor Spanje betekent dit concreet: stadions worden opgeknapt in Málaga, Madrid en Barcelona. Maar ook de verbindingen worden verbeterd, inclusief havens en wegen langs de zuidkust.
Voor iemand die een huis koopt of verhuurt aan de Costa del Sol of in de provincie Cádiz, is dit relevant. Meer internationale zichtbaarheid trekt vraag aan. Dat drukt de prijs omhoog, ook voor gewone woningen. Het zijn geen verzonnen getallen: de gemiddelde huizenprijs in Málaga-stad is de afgelopen jaren fors gestegen. Concrete actuele prijzen per wijk kun je het beste checken via een lokale aankoopbegeleider die de regio kent, want per buurt en type woning lopen de cijfers sterk uiteen.
Wat als de verhouding weer verslechtert?
Dat is de vraag die je jezelf moet stellen als je koopt in een grensregio. De crisis van 2021 liet zien hoe snel de stemming kan omslaan. Toentertijd sloot Marokko tijdelijk de grenzen voor goederen, werden vissers geconfronteerd met heffingen en stond het toerisme in de grensstreek onder druk.
Ceuta en Melilla zijn Spaanse steden op Afrikaanse bodem. Ze zijn structureel afhankelijk van de open grens met Marokko. Wie daar koopt of investeert, neemt een geopolitiek risico dat je in Alicante of Málaga nauwelijks hebt. Dat wil niet zeggen dat kopen daar per se een slecht idee is, maar je moet het meewegen.
Voor de rest van de zuidkust is het risico kleiner. Málaga, Marbella, Estepona: die markten draaien op internationale kopers en toerisme, niet op de dagelijkse handelsstroom over de Straat van Gibraltar.
Wat het WK 2030 concreet doet met de markt
Het toernooi staat gepland voor 2030. Dat lijkt ver weg, maar de aanloop duurt al. Málaga is een van de speelsteden. Dat heeft effecten die je nu al merkt:
- Hotels worden gebouwd of gerenoveerd, wat druk legt op de huurmarkt voor langdurige bewoners - De gemeente investeert in openbare ruimte en infrastructuur - Internationale media besteden meer aandacht aan de regio, wat vraag van buitenlandse kopers aantrekt
Voor wie al een huis heeft in de regio is dit goed nieuws voor de waarde op papier. Voor wie wil kopen, betekent het dat wachten waarschijnlijk duurder wordt, maar dat je bij een aankoop nu ook een hogere prijs betaalt dan vijf jaar geleden.
En de hypotheek dan?
De ECB-rente staat momenteel rond de 2 procent, na een reeks verlagingen in 2024 en 2025. Dat maakt een hypotheek in Spanje een stuk toegankelijker dan een paar jaar geleden. Spaanse banken werken met variabele rentes gekoppeld aan de Euribor, maar vaste rentes voor tien of vijftien jaar zijn ook beschikbaar.
Als Nederlander of Belg kun je gewoon een hypotheek afsluiten bij een Spaanse bank, maar het proces verloopt anders dan in Nederland. Je hebt een NIE nodig, een Spaans fiscaal nummer, en je moet kunnen aantonen wat je inkomen is. Bij inkomen uit Nederland vraagt de bank om vertaalde en soms gelegaliseerde documenten. Laat je hierbij begeleiden door een hypotheekadviseur die in Spanje actief is, want de banken hanteren verschillende criteria voor buitenlandse aanvragers.
Wat je mee moet nemen als je nu koopt
De regio rond de Straat van Gibraltar is politiek levendiger dan de Costa Blanca of de Canarische Eilanden. Dat hoeft geen belemmering te zijn, maar het vraagt om een bewuste keuze. Kijk niet alleen naar de huizenprijs en het klimaat, maar ook naar:
- Hoe afhankelijk is de lokale economie van de grenshandel met Marokko? - Zijn er plannen voor infrastructuur of WK-gerelateerde ontwikkeling die de waarde beïnvloeden? - Wat zegt de urbanización (het bestemmingsplan) over bouwrechten en toekomstige bebouwing in de buurt?
Dat laatste punt is in Andalusië historisch een zorgpunt. Bouwfraude, illegale constructies en later gewijzigde bestemmingsplannen hebben kopers in het verleden geld gekost. Laat altijd een onafhankelijke advocaat de juridische status van het pand controleren voor je tekent.
De stabiliteit waar Mohamed VI over sprak, is voor Marokko zelf bedoeld. Of die stabiliteit overslaat op de verhouding met Spanje, hangt af van politieke keuzes die buiten jouw invloed liggen. Wat je wel in de hand hebt, is hoe goed je je huiswerk doet voor je koopt.
Headerfoto: Joaquin Carfagna via Pexels | Foto: RDNE Stock project via Pexels