De meeste mensen die overwegen naar Mallorca te verhuizen weten dat het er duur is. Wat ze niet weten is hoe structureel die markt al jaren kapot wordt gemaakt door toerisme, en wat dat concreet betekent als jij er wilt huren of kopen.
Hoe toerisme de woningmarkt overneemt
Mallorca trekt jaarlijks zo'n 13 tot 14 miljoen toeristen. Dat zijn er meer dan tien keer het aantal mensen dat er woont. Die druk heeft zijn weerslag op alles: de wegen, de supermarkten, de zorg, maar vooral op de woningmarkt.
Het mechanisme is simpel. Een verhuurder die zijn appartement aan een lokale huurder verhuurt, ontvangt in Spanje een marktconforme huurprijs die gebonden is aan bepaalde regels en huurrechten. Datzelfde appartement via een vakantieverhuurplatform verhuren levert in het hoogseizoen drie tot vier keer zoveel op, zonder dat de huurder langdurige rechten opbouwt. Die keuze maken verhuurders dus massaal.
Het resultaat is dat het aanbod voor langdurige verhuur op Mallorca de afgelopen jaren enorm is geslonken. Wie een gewone huurwoning zoekt in Palma of in populaire kustplaatsen, merkt dat er nauwelijks iets beschikbaar is. En als er iets is, dan zijn de prijzen bijgehouden aan wat toeristen bereid zijn te betalen.
Wat de cijfers zeggen
Gemiddelde huurprijs per maand, Palma de Mallorca (2-kamer appartement)
Bron: Idealista, Fotocasa huurindexdata Balearen
Voor wie wil kopen is het beeld nog scherper. De gemiddelde vierkante meterprijs in Palma ligt inmiddels boven de 3.500 euro. In gevraagde wijken als Santa Catalina, El Terreno of de oude binnenstad zit je al snel boven de 5.000 euro per vierkante meter. Dat zijn prijzen die vergelijkbaar zijn met Barcelona of Madrid, maar dan op een eiland waar het gemiddelde inkomen van bewoners aanzienlijk lager ligt.
In toeristische kustplaatsen als Pollença, Sóller of Port d'Andratx zijn de prijzen nog extremer. Daar bepalen kopers uit Duitsland, Scandinavië en de Benelux de markt, niet de lokale bevolking. Een villa met tuin kost er gemakkelijk tussen de 800.000 en twee miljoen euro.
Wat de overheid probeert te doen
De Balearse overheid heeft de afgelopen jaren meerdere maatregelen ingevoerd om de vakantieverhuurmarkt te beteugelen. Het bekendste instrument is de vergunningplicht voor vakantieverhuur. Zonder een geldige licencia turística mag je je woning niet verhuren via platforms als Airbnb of Booking.com.
Wat veel mensen niet weten is dat die vergunningen in grote delen van Mallorca inmiddels bevroren zijn. Palma heeft in 2018 al een volledig verbod ingevoerd op nieuwe vakantieverhuurvergunningen voor appartementen in de stad. Dat verbod geldt nog steeds. Wie een appartement koopt in Palma met het idee het te verhuren als vakantiewoning, kan dat dus niet legaal doen, tenzij er al een vergunning op het pand zit.
Let op
Koop je een woning op Mallorca en wil je die (deels) verhuren als vakantiewoning? Controleer altijd vóór aankoop of er een geldige licencia turística op het pand rust. In veel gemeenten worden geen nieuwe vergunningen afgegeven. Een gestor of notaris kan dit voor je uitzoeken bij het Consell de Mallorca.
De handhaving is toegenomen. Er rijden controleurs langs populaire toeristische adressen en platforms worden aangeschreven om illegale advertenties te verwijderen. Maar volledig uitgebannen is illegale verhuur nog niet. Het verdienmodel is simpelweg te aantrekkelijk voor sommige eigenaren om het te laten.
Wat dit betekent als jij er wilt huren
Voor een Nederlander of Belg die overweegt naar Mallorca te verhuizen en een woning wil huren, zijn er een paar dingen om rekening mee te houden.
Buiten het hoogseizoen is het aanbod voor langdurige verhuur iets groter. Eigenaren die hun woning normaal via toeristische verhuur exploiteren, verhuren in de wintermaanden soms tijdelijk aan langdurige huurders. Dat klinkt aantrekkelijk, maar het betekent dat je in april of mei de woning weer uit moet als het seizoen begint. Je hebt dan weliswaar een huurcontract, maar je zit in een kwetsbare positie.
Een gewoon langdurig huurcontract, een contrato de arrendamiento de vivienda voor minimaal vijf jaar, biedt je als huurder in Spanje de sterkste rechtspositie. Dat zijn echter de contracten die het minst worden aangeboden op Mallorca, simpelweg omdat verhuurders liever de toeristische markt opgaan. Als je zo'n contract weet te vinden, is dat een stuk stabieler dan een seizoensconstructie.
Zijn er nog betaalbare plekken
Wie Mallorca echt wil bewonen zonder zich te richten op de duurste kustplaatsen, kijkt beter naar de binnenlanden van het eiland. Gemeenten als Inca, Manacor, Sa Pobla of Sineu hebben een veel lager prijsniveau dan Palma of de westkust. Huurprijzen liggen er soms 30 tot 40 procent lager dan in de hoofdstad, en ook koopprijzen zijn er nog betaalbaar voor wie geen luxevilla zoekt.
Het nadeel is de afstand tot zee en de afhankelijkheid van een auto. Openbaar vervoer op Mallorca werkt redelijk tussen de grote plaatsen, maar voor dagelijks leven in de binnenlanden is een auto bijna onmisbaar.
Wist je dat
De Balearen een eigen toeristenbelasting hebt ingevoerd, de Impost sobre Estades Turístiques. Die belasting betalen toeristen per nacht, maar de opbrengsten gaan voor een deel naar betaalbaar wonen en sociale huisvesting. In 2023 haalde de Balearse overheid hiermee meer dan 100 miljoen euro op. Of dat genoeg is om het woningtekort te dichten, is een andere vraag.
De protesten die je niet in de krant ziet
In 2024 en 2025 waren er op Mallorca meerdere demonstraties van bewoners die aangaven het eiland te moeten verlaten omdat ze geen woning meer kunnen betalen. Jongeren die er zijn opgegroeid, verpleegsters, leraren, politiemensen: mensen die noodzakelijk zijn voor het functioneren van het eiland, maar die op een toeristisch loon of een gewoon salaris geen normale woning meer kunnen huren.
Dat is de context die je moet kennen als je naar Mallorca wil verhuizen. Het is geen eiland dat te duur is geworden door rijkdom van de bewoners. Het is een eiland dat steeds meer uitgehold wordt door een economie die volledig op toerisme draait, en waarbij de woonmarkt voor gewone mensen opzij wordt geschoven.
Of je dat een probleem vindt of niet, is persoonlijk. Maar als je er zelf wil gaan wonen, is het wel de realiteit waar je mee te maken krijgt.