Je loopt door een charmant huis ergens in het binnenland van Andalusië of Murcia. De prijs is laag, het uitzicht fenomenaal, en de makelaar vertelt enthousiast dat het zwembad er al tien jaar ligt. Wat hij er niet bij zegt: voor dat zwembad, of misschien wel voor een deel van het huis zelf, is nooit een vergunning afgegeven. Dit overkomt jaarlijks diverse kopers in Spanje, en veel van hen komen er pas achter als het te laat is.
Illegale bouw, in het Spaans vaak aangeduid als construcción ilegal of een woning die fuera de ordenación staat, is in bepaalde delen van Spanje wijdverspreid. Vooral in landelijke gebieden van Andalusië, Murcia, Valencia en delen van de Canarische Eilanden zijn in de jaren negentig en tweeduizend huizen gebouwd op grond die daar niet voor bestemd was, zoals landbouwgrond. Soms met vergunning voor een schuur die vervolgens stilletjes is uitgebreid tot volwaardige woning.
Wat er precies mis kan zijn
Er zijn grofweg drie situaties waarin je tegen problemen aanloopt:
- Het huis staat helemaal niet geregistreerd of afwijkend geregistreerd bij het Catastro, het Spaanse kadaster
- Er is wel een hoofdgebouw met vergunning, maar een latere uitbouw, garage of zwembad is zonder toestemming toegevoegd
- Het huis staat op grond met een bestemming die bouwen eigenlijk niet toestaat, zoals suelo rústico, agrarische grond
Dat laatste geval is het meest risicovol. Sommige regio's kennen een regeling waarbij een woning na verloop van jaren als 'gelegaliseerd' kan worden beschouwd, de zogenoemde situación de fuera de ordenación. Maar dat betekent niet dat alles opgelost is: vaak mag je dan niet verbouwen, uitbreiden of soms zelfs niet herbouwen na schade. De exacte regels verschillen sterk per gemeente en regio, dus check dit altijd met een lokale gestor of advocaat voordat je conclusies trekt.
Let op
Een lage vraagprijs is soms een signaal dat er iets mis is met de papieren van het huis. Vraag altijd door als een woning opvallend goedkoop is voor de locatie.
Waarom dit meer is dan een boete
Het grootste risico is niet de boete zelf, hoewel die kan oplopen. Het echte probleem is dat een woning zonder geldige vergunning in het uiterste geval kan worden afgebroken, een zogenoemde orden van demolición. Dit gebeurt vooral bij bouwwerken op beschermde grond, dicht bij de kust of in natuurgebied. Er zijn in Spanje gevallen bekend waarbij huizen van buitenlandse eigenaren na jaren alsnog gesloopt zijn, soms zonder compensatie.
Daarnaast loop je praktische risico's:
- Banken geven vaak geen hypotheek op een woning die niet correct geregistreerd staat
- Het aansluiten van water, gas of stroom kan vastlopen als de werkelijke situatie afwijkt van het kadaster
- Doorverkopen wordt lastiger, want de volgende koper loopt tegen hetzelfde probleem aan
Als je al een huis hebt gekocht en achteraf ontdekt dat de garantieregels bij nieuwbouw niet zijn nageleefd, lees dan ook Nieuwbouw kopen in Spanje: de garanties die je niet mag missen voor wat je in dat geval kunt eisen van de aannemer of ontwikkelaar.
Zo controleer je het voordat je tekent
De notaris checkt dit niet automatisch voor je. Die controleert de eigendomsoverdracht, niet of het gebouw legaal is opgetrokken. De verantwoordelijkheid ligt dus bij jou, of bij de gestor of advocaat die je inschakelt.
- Vraag een Nota Simple op bij het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister. Hierin staat of de woning geregistreerd is en of er lasten of beperkingen op rusten
- Vergelijk de oppervlakte en indeling in de Nota Simple met wat je in het echt ziet. Een afwijking is een rode vlag
- Check bij het Catastro of het perceel en het gebouw overeenkomen met de kadastrale omschrijving
- Vraag bij de gemeente, het ayuntamiento, naar de vergunningsgeschiedenis van het perceel
Wist je dat
In sommige Spaanse gemeenten staat een aanzienlijk deel van de woningen in het buitengebied op enig moment geregistreerd als afwijkend van de oorspronkelijke vergunning. De exacte cijfers verschillen sterk per gemeente, dus vraag altijd lokale informatie op.
Wat als je al getekend hebt
Kom je er na aankoop achter dat er iets niet klopt, ga dan niet zelf puzzelen. Een advocaat gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht kan uitzoeken of legalisatie achteraf mogelijk is, en tegen welke kosten en beperkingen. Soms is dit een kwestie van een bouwvergunning met terugwerkende kracht aanvragen en een boete betalen. In andere gevallen, vooral bij bouw op beschermde grond, is er simpelweg geen weg terug.
Het kopen van een huis in Spanje is al ingewikkeld genoeg. Wie de volgorde van stappen niet goed kent, loopt extra risico. Daarover lees je meer in Huis kopen in Spanje: de volgorde die je niet mag omdraaien. Laat je in ieder geval nooit overhalen om snel te tekenen omdat de verkoper haast heeft. Bij twijfel over de legaliteit van een gebouw is vertragen altijd beter dan spijt krijgen.