De meeste mensen die een huis kopen in Spanje weten dat ze een hypotheek nodig hebben. Wat ze niet weten is hoe anders het Spaanse systeem werkt ten opzichte van thuis, en waar de echte kosten zitten die je pas ontdekt als je er al middenin zit.
Vast, variabel of een mix
In Spanje kun je kiezen uit drie soorten hypotheken:
- Tipo fijo: vaste rente voor de hele looptijd. Je maandlast verandert nooit, ongeacht wat de markt doet.
- Tipo variable: variabele rente, gekoppeld aan de 12-maands Euribor plus een vaste opslag van de bank (de diferencial). Elke zes of twaalf maanden wordt de rente herzien op basis van de actuele Euribor.
- Tipo mixto: een combinatie. De eerste jaren staat de rente vast, daarna wordt hij variabel. Populair bij kopers die zekerheid willen aan het begin maar op termijn voordeel hopen te halen uit een dalende Euribor.
Welke optie slim is, hangt af van hoe lang je van plan bent in het huis te blijven, hoeveel risico je aankunt en wat je denkt dat de rente de komende jaren doet. Dat laatste is natuurlijk nooit zeker.
De Euribor: wat het is en wat het betekent
De Euribor (Euro Interbank Offered Rate) is de rente die Europese banken elkaar berekenen voor kortlopende leningen. In Spanje is de 12-maands Euribor de standaard referentie voor variabele hypotheken.
In 2021 stond de Euribor nog negatief, rond de -0,5%. Dat klinkt goed, maar het betekende dat veel mensen met een variabele hypotheek bijna geen rente betaalden. Dat veranderde snel. Vanaf 2022 verhoogde de Europese Centrale Bank de beleidsrente stap voor stap om de inflatie te beteugelen. De Euribor volgde mee en piekte eind 2023 en begin 2024 op ruim 4%.
Sindsdien daalt de Euribor weer. Medio 2025 staat de ECB-beleidsrente op 2% en heeft de 12-maands Euribor zich daar ook dicht omheen bewogen. Voor wie een variabele hypotheek heeft, betekent de volgende herziening lagere maandlasten. Voor wie nu koopt, is de variabele rente daardoor weer aantrekkelijker dan een paar jaar geleden, al brengt hij altijd onzekerheid mee.
12-maands Euribor: verloop in grote lijnen
Bron: Banco de España / ECB. Indicatieve weergave op basis van gepubliceerde maanddata.
Hoeveel financiert een Spaanse bank?
Dit is het punt waar veel Nederlanders en Belgen verrast worden. Een Spaanse bank financiert in de meeste gevallen maximaal 80% van de taxatiewaarde van een woning. Niet de vraagprijs, maar de waarde die een officiële taxateur (een tasador) vaststelt.
Als die taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopprijs, heb je een probleem. Je eigen inbreng moet dan groter zijn dan je had gepland. En de taxatiewaarde is niet iets wat je zelf kunt beïnvloeden. Reken er dus altijd op dat je minimaal 20% van de aankoopprijs zelf meeneemt, plus de bijkomende kosten.
Voor een niet-resident geldt vaak een nog lagere limiet: 60 tot 70% van de taxatiewaarde. Of je resident bent op het moment van aanvragen, telt dus mee.
Bijkomende kosten die kopers onderschatten
Bovenop het eigen vermogen voor de woning zelf komen er kosten die je niet terug ziet in de hypotheek:
- Notariskosten: afhankelijk van de koopprijs, reken op enkele honderden tot ruim duizend euro.
- Overdrachtsbelasting (ITP): bij bestaande bouw betaal je dit in plaats van btw. Het percentage verschilt per regio, maar ligt doorgaans tussen de 6 en 10% van de koopprijs.
- Taxatiekosten: de bank eist een onafhankelijke taxatie. Dat kost je doorgaans 300 tot 600 euro.
- Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): de inschrijving van de eigendomsoverdracht kost ook geld.
Reken in totaal op 10 tot 14% bovenop de koopprijs aan bijkomende kosten. Dat moet je zelf meebrengen. Een hypotheek dekt die kosten zelden.
Let op
Veel kopers rekenen met de vraagprijs als basis voor hun eigen inbreng. Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopprijs, moet je het verschil zelf bijleggen. Controleer altijd vooraf met welke taxatiewaarde de bank rekent, niet achteraf.
Vaste of variabele rente: hoe maak je de keuze?
Er is geen universeel goed antwoord. Maar hier is hoe je erover kunt nadenken.
Een vaste rente geeft zekerheid. Je weet precies wat je elke maand betaalt, tien of twintig jaar lang. Dat is prettig als je je budget strak wilt plannen of als je geen risico wilt lopen bij een stijgende Euribor. Het nadeel is dat de vaste rente op dit moment hoger ligt dan de variabele, en dat je niet profiteert als de Euribor verder daalt.
Een variabele rente is op dit moment lager dan een jaar geleden. Als de Euribor stabiel blijft of verder daalt, betaal je minder dan bij een vaste rente. Het risico: als de Euribor over drie jaar weer omhoog gaat, stijgt je maandlast mee. Zeker als je een krappe buffer hebt, kan dat oncomfortabel worden.
Een mixhypotheek is een middenweg. De eerste vijf of tien jaar staat de rente vast, daarna wordt hij variabel. Populair onder kopers die nu zekerheid willen maar op termijn verwachten dat de rente laag blijft.
Vergelijk altijd de TAE (Tasa Anual Equivalente, het Spaanse equivalent van het jaarlijks kostenpercentage) in plaats van alleen de nominale rente. De TAE geeft het volledige plaatje inclusief bijkomende kosten van de lening.
Wat banken in Spanje van je vragen
Een Spaanse bank kijkt bij de beoordeling naar je inkomen, je schuldenlast en je stabiele inkomensbron. Als zelfstandige (autonomo) is het lastiger om een hypotheek te krijgen dan als werknemer met een vast contract. Banken willen dan meerdere jaren belastingaangiften zien om je inkomen te beoordelen.
Als Nederlander of Belg met een buitenlands arbeidscontract of buitenlands pensioen: verwacht dat de bank extra documentatie vraagt. Niet alle banken in Spanje zijn even bedreven in het beoordelen van buitenlandse inkomsten. Het loont om meerdere banken te vergelijken of een hypotheekadviseur in te schakelen die ervaring heeft met buitenlandse kopers.
De exacte voorwaarden verschillen per bank en per situatie. Een gestor of hypotheekadviseur kan je helpen realistisch in te schatten waar je staat voordat je een bod doet op een woning. Dat is beter dan ontdekken dat je financiering niet rond komt nadat je al een aanbetaling hebt gedaan.