Je stapt bij de notaris binnen met een goed gevoel en loopt eruit met een handtekening onder een hypotheek die net anders in elkaar zit dan je verwachtte. Dat overkomt genoeg Nederlanders en Belgen die in Spanje een huis kopen en voor het eerst met een Spaanse bank te maken krijgen. Niet omdat de bank je iets flikt, maar omdat de spelregels hier gewoon anders zijn dan bij de Rabobank of KBC.
Wie niet in Spanje woont en geen Spaans inkomen heeft, krijgt van de meeste Spaanse banken doorgaans maximaal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde of koopprijs geleend, het laagste bedrag van de twee telt. Ben je wel resident en kun je een Spaans inkomen aantonen, dan kom je vaak tot 80 procent. Dat verschil van 10 tot 20 procent moet je gewoon zelf uit eigen zak bijleggen, naast de koopsom die al niet volledig gefinancierd wordt. Vraag de actuele percentages altijd na bij de bank zelf, want het beleid verschilt per instelling en kan wijzigen.
Waarom niet-residenten minder lenen
Een Spaanse bank kijkt naar risico zoals elke bank dat doet, maar bij niet-residenten weegt een aantal dingen extra zwaar. Je hebt geen Spaanse belastingaangifte waaruit een stabiel inkomen blijkt. Je hebt vaak geen lang Spaans betaalgedrag waar de bank iets mee kan. En mocht het misgaan met de betalingen, dan is het voor een bank lastiger om iemand aan te spreken die in Nederland of België woont en werkt.
Daarom vraagt de bank een grotere buffer van jouw kant. Dat heet de loan-to-value, de verhouding tussen de lening en de waarde van het huis. Bij 70 procent loan-to-value moet je dus 30 procent zelf inbrengen, plus de aankoopkosten die in Spanje al snel 10 tot 13 procent van de koopsom bedragen. Reken dus niet alleen de hypotheek uit, reken ook uit wat je in totaal aan eigen geld nodig hebt voordat je bij de notaris zit.
Banken kijken ook naar je maandlasten in verhouding tot je inkomen. De vuistregel die veel Spaanse banken hanteren is dat je totale leningen, hypotheek inbegrepen, niet meer dan 30 tot 35 procent van je netto inkomen mogen kosten. Heb je in Nederland nog een hypotheek lopen op je eigen huis, dan telt die gewoon mee in die berekening. Dat verrast mensen vaak, want ze denken dat alleen hun Spaanse situatie telt.
Wat telt als resident zijn
Het verschil tussen resident en niet-resident gaat niet over waar je staat ingeschreven bij de gemeente, het gaat erom of je in Spanje belastingplichtig bent. Dat is een andere vraag dan waar je toevallig woont. Spanje kijkt onder meer naar het aantal dagen dat je hier doorbrengt, maar ook naar waar je economische middelpunt ligt en waar je gezin woont, en blijven onder de 183 dagen betekent dus niet automatisch dat je niet belastingplichtig bent in Spanje. Twijfel je over je eigen situatie, vraag dat dan na bij een belastingadviseur voordat je een hypotheekaanvraag indient, want de bank zal zelf ook vragen naar je fiscale status.
Een Spaans inkomen helpt enorm bij een hogere lening, maar het hoeft niet per se salaris uit loondienst te zijn. Ook pensioeninkomen, een AOW-uitkering of inkomen als zelfstandige telt mee, zolang je het met documenten kunt aantonen. Banken willen meestal de laatste belastingaangiftes zien, loonstroken of pensioenoverzichten, en een overzicht van je bestaande schulden.
De rente en de looptijd
De rente op een hypotheek in Spanje bestaat uit een vaste variant, een variabele variant gekoppeld aan de Euribor, en een mix van beide. Voor niet-residenten liggen de tarieven vaak iets hoger dan voor residenten, simpelweg omdat de bank het risico hoger inschat. De exacte tarieven hangen onder meer samen met de rentestand van de Europese Centrale Bank en veranderen regelmatig, dus vraag altijd een actuele offerte op bij meerdere banken in plaats van af te gaan op cijfers die je online tegenkomt.
De looptijd voor niet-residenten is ook vaak korter. Waar een resident soms tot zijn 75e kan aflossen, stopt het bij niet-residenten regelmatig eerder, en is de maximale looptijd zelf ook korter, bijvoorbeeld 20 jaar in plaats van 30. Een kortere looptijd betekent hogere maandlasten, wat weer meetelt in die 30 tot 35 procent regel. Het is dus een optelsom van factoren die elkaar versterken.
Zo kom je beter voorbereid binnen
Het makkelijkste advies is misschien het saaiste: regel je financiering voordat je een huis uitzoekt, niet erna. Een voorlopige goedkeuring, een zogeheten pre-aprobación, geeft je een realistisch beeld van wat je kunt lenen en voorkomt dat je verliefd wordt op een huis dat financieel niet haalbaar blijkt.
Het loont ook om niet bij één bank aan te kloppen. Spaanse banken verschillen behoorlijk in hun beleid tegenover niet-residenten, de een is veel soepeler dan de ander. Een onafhankelijke hypotheekadviseur die de Spaanse markt kent, kan meerdere offertes voor je vergelijken en weet goed welke bank op dit moment gunstig is voor jouw situatie.
Denk ook aan de bijkomende kosten die los staan van de hypotheek zelf: notariskosten, inschrijving in het eigendomsregister, de overdrachtsbelasting of btw afhankelijk van of het een bestaande woning of nieuwbouw is, en de kosten van de bank zelf voor het opstellen van de lening. Al die kosten samen kunnen behoorlijk oplopen, en banken financieren die meestal niet mee. Je betaalt ze dus bovenop je eigen inbreng.
Wie twijfelt over de juridische kant van het koopproces, bijvoorbeeld de inhoud van het voorlopig koopcontract of de staat van de eigendomstitel, doet er goed aan om ook een advocaat in te schakelen die onafhankelijk van de verkoper werkt. Zeker bij een aankoop vanuit het buitenland wil je zeker weten dat er geen verborgen schulden op de woning rusten voordat je tekent.
Voor de volledige stap voor stap aanpak rond een aankoop, van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht, kun je terecht bij een makelaar die gespecialiseerd is in internationale kopers. Zij weten ook welke banken op dit moment actief niet-residenten als klant willen en welke voorwaarden daarbij gangbaar zijn.
Headerfoto: RDNE Stock project via Pexels | Foto: Alena Darmel via Pexels