Veel mensen denken dat een hypotheek afsluiten in Spanje gewoon werkt zoals in Nederland. Bankgesprek, taxatie, handtekening. Dat klopt, tot je bij de notaris zit en je realiseert dat je al weken eerder een rekening had moeten openen.
Een Spaanse bank geeft je geen hypotheek als je geen Spaanse bankrekening hebt. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk betekent het dat je minstens vier tot zes weken voor de geplande aankoop al een rekening moet hebben geopend én inkomensgegevens moet hebben aangeleverd. Wie dat te laat doet, ziet de koopovereenkomst aflopen voor de financiering rond is.
Hoeveel leen je, en op basis waarvan
Spaanse banken geven niet-residenten doorgaans maximaal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. Ben je al wettelijk resident in Spanje, dan kan dat oplopen tot 80 procent. De taxatiewaarde is niet automatisch gelijk aan de koopprijs. Als de bank het pand lager taxeert, leen je minder dan je dacht en moet je meer eigen geld meebrengen.
De bank kijkt ook naar je schuldenlastquote. Je maandelijkse hypotheeklasten mogen in de meeste gevallen niet meer bedragen dan 30 tot 35 procent van je netto maandinkomen. Heb je al leningen lopen in Nederland, dan tellen die mee. Een hypotheek in Nederland die je aanhoudt terwijl je een woning in Spanje koopt, kan je Spaanse leencapaciteit behoorlijk drukken.
De kosten die bovenop de aankoopprijs komen
Dit is het onderdeel dat kopers het meest verrast. In Spanje reken je bij een bestaande woning op bijkomende kosten van 10 tot 14 procent van de koopprijs. Dat bestaat uit overdrachtsbelasting (ITP, verschilt per regio en ligt tussen 6 en 11 procent), notariskosten, kadasterinschrijving en de kosten voor de hypotheekakte zelf.
De kosten voor de hypotheekakte worden sinds 2019 grotendeels door de bank betaald, maar de taxatiekosten betaal jij. Die liggen gewoonlijk tussen 300 en 700 euro afhankelijk van de woningwaarde.
Bij nieuwbouw geldt geen ITP maar BTW (IVA), op dit moment 10 procent. Daarboven komt nog een zegelrechtenbelasting (AJD) van 0,5 tot 1,5 procent, ook afhankelijk van de regio.
Een hypotheekadviseur die Nederlanders in Spanje begeleidt kan je helpen uitrekenen wat je totale financieringsbehoefte is voordat je een bieding doet. Dat is geen luxe, het voorkomt dat je met een ondertekend voorcontract staat zonder genoeg eigen middelen.
Vast of variabel: het maakt hier meer uit dan je denkt
In Nederland was een vaste rente lange tijd duurder maar populair vanwege zekerheid. In Spanje was de variabele rente (gekoppeld aan de Euribor) jarenlang de standaard en soms de enige optie die banken wilden aanbieden aan niet-residenten.
De Euribor is in 2024 gedaald na jaren van stijging en staat in 2026 op een relatief lager niveau dan in 2022 en 2023. Dat maakt een variabele rente aantrekkelijker dan een jaar of twee geleden, maar het blijft een gok op de toekomst. Veel Nederlanders kiezen bewust voor een vaste rente om de maandlasten voorspelbaar te houden, ook als dat iets meer kost.
Vraag altijd naar beide opties en reken ze door op een looptijd van 20 jaar. Een kwart procentpunt verschil lijkt klein maar is over twintig jaar duizenden euro's.
Het NIE is stap één, niet stap twee
Je kunt in Spanje geen hypotheek afsluiten zonder NIE, het Número de Identidad de Extranjero. Dat is een fiscaal identificatienummer dat je nodig hebt voor vrijwel elke financiële transactie in Spanje. Het NIE is een nummer, geen kaart. Je vraagt het aan via het consulaat of rechtstreeks in Spanje bij de Oficina de Extranjería.
Banken vragen dit nummer al in een vroeg stadium op. Wie pas na het tekenen van een reserveringscontract aan het NIE begint, loopt het risico op vertraging. In drukke periodes kan aanvragen via het consulaat in Nederland meerdere weken duren.
Wat de bank van je verwacht aan documenten
Spaanse banken werken anders dan Nederlandse als het gaat om documentatie. Verwacht dat je het volgende moet aanleveren:
- De laatste drie loonstroken, of twee jaar belastingaangiften als je zelfstandige bent - Een actuele werkgeversverklaring met contracttype en duur - Overzicht van lopende leningen en verplichtingen - Bewijs van eigen vermogen (bankafschriften van de laatste drie maanden) - Paspoort en NIE
Als je zelfstandig bent of als autonomo werkt, wordt de beoordeling strenger. Banken willen dan twee jaar aaneengesloten inkomenshistorie zien, bij voorkeur uit Spanje zelf. Inkomsten uit Nederland als zzp'er worden niet altijd op dezelfde manier gewaardeerd. De exacte eisen verschillen per bank, dus vergelijken loont.
Wat veel mensen pas bij de notaris horen
Sinds 2019 is er in Spanje een wet die kopers beter beschermt bij hypotheken (Ley de Crédito Inmobiliario). Een van de verplichtingen is dat je minstens tien dagen voor het passeren bij de notaris langs moet voor een informatiegesprek. De notaris legt dan alle voorwaarden van de hypotheek uit en controleert of je alles begrijpt.
Dat klinkt formeel, maar het is ook nuttig. In dat gesprek kun je vragen stellen over vervroegd aflossen, boeterentes en wat er gebeurt als je een maand niet kunt betalen. Neem de tijd voor dat gesprek en kom met een lijstje vragen.
Een advocaat of juridisch adviseur die gespecialiseerd is in vastgoed kan je helpen de hypotheekakte te lezen voordat je tekent. Spaanse contracten zijn in het Spaans opgesteld en bevatten clausules die in Nederland niet gebruikelijk zijn. Laat je niet verrassen door een kleine-lettertjesclausule over verplicht af te sluiten levensverzekeringen of brandverzekeringen via de bank.
Sparen in Nederland, kopen in Spanje
Veel kopers brengen spaargeld mee uit Nederland. Dat is prima, maar houd rekening met twee dingen. Ten eerste: grote overboekingen van Nederland naar Spanje kunnen door de bank worden bevraagd in het kader van anti-witwasregels. Houd je bankafschriften en de herkomst van het geld bij.
Ten tweede: als je in Spanje belastingplichtig bent, moet je buitenlands vermogen boven een bepaalde drempel opgeven via het Modelo 720. Ga je vanuit Nederland sparen voor een Spaanse woning terwijl je al fiscaal resident bent in Spanje, bespreek dit van tevoren met een belastingadviseur. De regels zijn minder streng dan vroeger na de uitspraak van het Europese Hof van Justitie in 2022, maar de aangifteplicht zelf bestaat nog.
Headerfoto: RDNE Stock project via Pexels | Foto: Pavel Danilyuk via Pexels