Veel mensen denken dat een hypotheek afsluiten in Spanje als Nederlander of Belg simpelweg niet realistisch is. Te bureaucratisch, te onbekend, te veel gedoe. Maar het lukt wel degelijk. Je moet alleen begrijpen hoe het systeem hier werkt, want dat is echt anders dan thuis.
Wat Spaanse banken willen weten
Een Spaanse bank kijkt bij je hypotheekaanvraag naar een aantal dingen: je inkomen, je arbeidsverleden, je schulden elders en je verblijfsstatus in Spanje. Dat laatste maakt al direct een verschil.
Woon je officieel in Spanje, staat je empadronamiento (de gemeentelijke inschrijving) op orde en ben je ingezetene? Dan word je behandeld als inwoner, en kun je in principe tot 80% van de taxatiewaarde lenen. Ben je geen officieel inwoner, dan gaan banken meestal niet verder dan 70%. Dat klinkt als een klein verschil, maar op een huis van 300.000 euro scheelt dat 30.000 euro aan eigen geld dat je klaar moet hebben.
Bij je inkomen willen Spaanse banken zien dat je maandelijkse lasten niet meer dan 30 tot 35% van je netto-inkomen opslokken. Ze tellen daarin al je bestaande verplichtingen mee: lopende leningen, alimentatie, alles.
Welke documenten heb je nodig
Voordat je ook maar een gesprek kunt voeren met een Spaanse bank, heb je je NIE nodig. Dat is je Número de Identificación de Extranjero, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE geen bankrekening, en zonder bankrekening geen hypotheek. Heb je die nog niet geregeld? Dan is dat stap één.
Verder hebben banken in de regel het volgende nodig:
- Kopie van je paspoort - Bewijs van inkomen: loonstroken van de afgelopen drie tot zes maanden, of als je autonomo bent je belastingaangiften van de afgelopen twee jaar - Bewijs van je arbeidscontract of ondernemingsstatus - Bankafschriften van de laatste drie maanden - Belastingaangiften uit Nederland of België (IRPF als je al in Spanje aangifte doet) - Informatie over andere bezittingen of schulden
Werk je in loondienst voor een buitenlandse werkgever en woon je hier? Dan moet je die inkomsten extra goed kunnen aantonen. Spaanse banken zijn soms terughoudend als het inkomen niet uit Spanje zelf komt, maar het is zeker niet onmogelijk.
Vaste of variabele rente
In Spanje was de variabele hypotheek jarenlang de norm. Die rente is gekoppeld aan de Euribor, de Europese bankrente die je terugziet op je afschrift. Dat was lang aantrekkelijk, omdat de Euribor jaren negatief of nagenoeg nul was. Maar wie in 2022 of 2023 met een variabele rente zat, merkte dat zijn maandlasten flink stegen toen de Euribor omhoog schoot.
Steeds meer mensen kiezen nu voor een vaste rente. Die is doorgaans iets hoger dan de variabele op dit moment, maar geeft je zekerheid voor 20 of 30 jaar. Wat beter past hangt af van hoe lang je van plan bent in Spanje te blijven, hoe groot je lening is en hoeveel risico je aankunt.
Er zijn ook mixhypotheken: een aantal jaar vast, daarna variabel. Dat is in Spanje populair.
De kosten bovenop de koopprijs
Dit is het onderdeel dat mensen het meest verrast. In Nederland ben je gewend aan relatief lage bijkomende kosten bij een aankoop. In Spanje betaal je al snel 10 tot 14% bovenop de koopprijs voordat je de sleutel in handen hebt.
Hoe dat eruitziet:
- Overdrachtsbelasting (ITP) bij een bestaand huis: afhankelijk van de regio 6% tot 10%. In Andalusië is dat 7%, in Catalonië 10%, in de Comunidad Valenciana 10%. - Bij een nieuwbouwhuis betaal je geen ITP maar BTW (IVA), namelijk 10% plus een zegelrecht (AJD) van 0,5% tot 1,5%. - Notariskosten: ruwweg 600 tot 1.500 euro - Registratiekosten: enkele honderden euro's - Advieskosten van een gestor of advocaat: aanbevolen, zeker als je de taal niet volledig beheerst
Tel je dat op, dan moet je als vuistregel rekenen op een eigen inbreng van minimaal 30% van de koopprijs: 20-30% omdat de bank niet alles financiert, plus 10-14% voor de bijkomende kosten.
Een Spaanse hypotheek regel je niet alleen. Laat je begeleiden door iemand die de markt kent. Bekijk onze hypotheekspecialisten.
Hypotheek aanvragen als niet-ingezetene
Wil je een vakantiewoning kopen maar woon je zelf nog in Nederland of België? Dan ben je een niet-ingezetene en gelden strengere voorwaarden. Je leent minder (maximaal 70%), je betaalt iets hogere rentes en de documentatie-eisen zijn intensiever.
Sommige banken in Spanje werken specifiek met buitenlandse kopers, zoals CaixaBank, Sabadell en Santander. Die hebben soms Nederlandstalige of Engelstalige medewerkers op kantoor of een afdeling voor internationale klanten. Het loont om meerdere banken te vergelijken, want de voorwaarden kunnen sterk verschillen.
Een onafhankelijke hypotheekadviseur (in Spanje heet dat een intermediario hipotecario) kan je veel tijd besparen. Die kent de markt, weet welke bank soepeler omgaat met buitenlandse inkomsten en rekent daar een vaste vergoeding voor.
De tijdlijn is langer dan je denkt
Van eerste oriëntatie tot sleutels in handen duurt in Spanje al snel drie tot vijf maanden. De bank heeft tijd nodig om je dossier te beoordelen. Er komt een taxateur langs. Er is een notarisafspraak. En soms loopt het papierwerk gewoon vertraging op.
Plan dat in als je een bod uitbrengt. Zet in je koopcontract (contrato de arras) een realistische datum voor de notarisafspraak, en bespreek met de verkoper dat de hypotheekgoedkeuring tijd kost. Een goede advocaat of gestor aan jouw kant helpt om dit soort afspraken goed vast te leggen.
Wie zijn NIE en TIE al op orde heeft en al een Spaanse bankrekening heeft, staat al een stuk sterker in dit proces. Begin daar als je dat nog niet hebt gedaan.
Een Spaanse hypotheek regel je niet alleen. Laat je begeleiden door iemand die de markt kent. Bekijk onze hypotheekspecialisten.