Wie als huurder in Spanje een lekkage of kapotte verwarming meldt en vervolgens maandenlang niets hoort, loopt het risico zelf voor de kosten op te draaien terwijl dat volgens de wet helemaal niet hoeft. Dat overkomt genoeg Nederlanders en Belgen die hier huren, simpelweg omdat ze niet weten waar de grens ligt tussen wat de verhuurder moet oplossen en wat voor eigen rekening is.
De Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), regelt dit best helder. Het probleem is dat weinig mensen de tekst ooit lezen, en verhuurders soms handig gebruikmaken van die onwetendheid.
Grote reparaties zijn voor de verhuurder
Als hoofdregel geldt: alles wat nodig is om de woning bewoonbaar te houden, is voor rekening van de verhuurder. Denk aan een kapotte cv-ketel of boiler, een lekkend dak, problemen met de elektrische installatie of gebroken leidingen. Dit heet conservación de la vivienda en staat in artikel 21 van de LAU.
Gaat het om slijtage door normaal gebruik, dan is de verhuurder verantwoordelijk, ook als het apparaat al oud was toen je introk. Heb je zelf schade veroorzaakt, bijvoorbeeld door onvoorzichtigheid, dan verschuift de verantwoordelijkheid naar jou als huurder.
Kleine reparaties zijn voor de huurder
Kleine, dagelijkse mankementen vallen onder de huurder. Denk aan een kapotte lamp, een vastzittend slot, een los scharniertje of het vervangen van een kraanleertje. De wet noemt dit pequeñas reparaciones die voortkomen uit normaal gebruik van de woning.
Het lastige is dat er geen vast bedrag in de wet staat vanaf wanneer iets een grote of kleine reparatie is. In de praktijk wordt vaak gekeken naar de aard van het probleem: gaat het om een structureel onderdeel van de woning (dak, leidingen, installaties) of om een vervangbaar klein onderdeel.
Let op
Meld een gebrek altijd schriftelijk, bijvoorbeeld via WhatsApp of e-mail, en bewaar die berichten. Mondelinge meldingen zijn in een geschil lastig te bewijzen.
Wat als je verhuurder niet reageert
Reageert je verhuurder niet op een melding over een grote reparatie, dan heb je als huurder een aantal opties. Je kunt de reparatie in noodgevallen zelf laten uitvoeren en de kosten terugvragen, mits je de verhuurder eerst duidelijk op de hoogte hebt gesteld en hem een redelijke termijn hebt gegeven om te reageren. Bewaar altijd de facturen en het bewijs van je melding.
Blijft de situatie onhoudbaar, dan kun je ook naar de rechter stappen om een huurverlaging te eisen zolang het probleem niet is opgelost, of in extreme gevallen het contract ontbinden. In de praktijk raden juristen aan om eerst een aangetekende brief (burofax) te sturen voordat je zelf stappen onderneemt, zodat je een officieel bewijs van je melding hebt.
Bewoonbaarheidseisen en energielabel
Een woning die je huurt moet voldoen aan de wettelijke eisen van bewoonbaarheid, de zogenoemde condiciones de habitabilidad. Dat betekent onder meer werkende sanitaire voorzieningen, voldoende ventilatie en een veilige elektrische installatie. Ook moet je verhuurder bij het afsluiten van het contract een geldig energielabel (certificado de eficiencia energética) kunnen tonen. Ontbreekt dit, dan kan dat een signaal zijn dat er meer schort aan de woning.
De borg en wat je verhuurder mag inhouden
Bij vertrek mag je verhuurder de borg (fianza) alleen inhouden voor schade die verder gaat dan normale slijtage, of voor onbetaalde rekeningen. Een opgefrist muurtje van gewone slijtage, kleine krasjes op de vloer of vergeelde verf door de tijd vallen daar niet onder. Heb je hier concreet mee te maken, dan is het de moeite waard om te lezen wat er precies wel en niet mag bij het terugkrijgen van je borg na verhuizing.
| Soort probleem | Wie betaalt |
|---|---|
| Kapotte cv-ketel of boiler | Verhuurder |
| Lekkend dak of leidingen | Verhuurder |
| Kapotte lamp of lampje | Huurder |
| Vastzittend slot | Huurder |
| Schade door eigen toedoen | Huurder |
Wist je dat
Je als huurder in Spanje bij een ernstig gebrek de huur zelfs tijdelijk kunt laten verlagen via de rechter, zolang het probleem niet is verholpen.
Loop je vast in een geschil met je verhuurder, dan is een gratis of goedkope consulta bij een OCU-kantoor (Organización de Consumidores y Usuarios) of een lokale advocaat gespecialiseerd in huurrecht vaak de snelste weg. De exacte regels en bedragen kunnen per situatie en regio verschillen, dus check bij twijfel altijd de laatste stand van zaken bij een jurist of de officiële tekst van de LAU.