Je zet je handtekening niet onder het huurcontract omdat de verhuurder plotseling vraagt om drie maanden borg vooruit, contant, zonder kwitantie. Je twijfelt. Mag dat zomaar? En wat gebeurt er als je straks wilt verhuizen en die borg niet terugkomt?
Huren in Spanje werkt anders dan in Nederland of België, en veel Nederlanders en Belgen komen daar pas achter als het al te laat is. De wet die huurcontracten regelt heet de Ley de Arrendamientos Urbanos, kortweg LAU. Die wet bepaalt hoeveel borg mag worden gevraagd, hoe lang een contract minimaal loopt en wat er gebeurt bij een geschil. Hieronder de belangrijkste punten die je als huurder echt moet kennen.
Hoeveel borg mag je verhuurder vragen
Bij een gewoon huurcontract voor een woning (contrato de arrendamiento de vivienda) mag de verhuurder wettelijk maximaal één maand huur als borg (fianza) vragen. Daarnaast mag hij om extra garanties vragen, zoals een bankgarantie of een extra maand als "garantía adicional", maar dat moet apart benoemd worden in het contract. Drie maanden contante borg zonder kwitantie is dus geen normale gang van zaken. Vraag altijd een schriftelijke bevestiging van het bedrag dat je betaalt, en laat je nooit overhalen om buiten het contract om te betalen. Twijfel je of een clausule wel klopt, laat het contract dan checken door een advocaat voordat je tekent.
De borg moet in de meeste regio's verplicht worden gedeponeerd bij een officieel orgaan, in Catalonië bijvoorbeeld bij het Institut Català del Sòl. Niet elke regio werkt hetzelfde, dus dit is iets om lokaal te checken.
Hoe lang loopt een huurcontract minimaal
Sinds de laatste hervorming van de LAU heeft een huurder bij een woninghuurcontract recht op een minimale looptijd van vijf jaar als de verhuurder een particulier is, en zeven jaar als de verhuurder een bedrijf of rechtspersoon is. Dat betekent niet dat je verplicht bent om vijf jaar te blijven wonen, maar wel dat de verhuurder je niet zomaar kan opzeggen binnen die termijn, ook al staat er een kortere looptijd in het contract. Na het eerste jaar mag jij als huurder wel opzeggen met een opzegtermijn van meestal dertig dagen, mits dat zo in het contract staat.
Veel verhuurders proberen dit te omzeilen met een contrato de temporada, een tijdelijk huurcontract voor bijvoorbeeld werk of studie, dat niet onder deze bescherming valt. Als je feitelijk je hoofdverblijf ergens hebt, maar het contract wordt gepresenteerd als tijdelijk, is dat een rode vlag. Rechters kijken naar de werkelijke situatie, niet alleen naar het label op het papier.
Huurverhoging: wat mag wel en wat niet
De huur mag tijdens de looptijd van het contract alleen stijgen als dat expliciet is afgesproken, en de verhoging mag niet hoger zijn dan wat in het contract staat vermeld. Sinds een aantal jaar is de jaarlijkse huurverhoging voor lopende contracten in principe gekoppeld aan een referentie-index van het Spaanse statistiekbureau INE, in plaats van vrij aan de inflatie. In gebieden die zijn aangewezen als "zona tensionada", een gespannen woningmarktgebied, gelden nog strengere regels over hoeveel de huur bij een nieuw contract mag stijgen ten opzichte van de vorige huurder. Welke steden en wijken precies als zona tensionada zijn aangewezen, verschilt per regio en verandert regelmatig, dus check dit bij je gemeente of bij een advocaat voordat je een nieuw contract ondertekent.
Wil je meer weten over de huurmarkt zelf en waarom de prijzen zo hoog liggen, dan is Huurprijzen in Spanje: oorzaken en wat je kunt doen een goede aanvulling op dit artikel.
Onderhoud en reparaties: wie betaalt wat
Grote reparaties, zoals een lekkend dak, een kapotte cv-installatie of structurele schade, zijn in principe voor rekening van de verhuurder. Kleine reparaties die te maken hebben met normaal gebruik, zoals een verstopte afvoer of een kapotte lamp, zijn meestal voor de huurder. Dit onderscheid staat idealiter uitgeschreven in het contract, maar de wet gaat uit van deze verdeling als er niets is afgesproken. Belangrijk: als iets kapot gaat door normale slijtage en niet door jouw schuld, mag de verhuurder de kosten niet zomaar op jou afwentelen, ook niet via de borg.
Meld gebreken altijd schriftelijk, per app-bericht of e-mail, zodat je een bewijs hebt van wanneer je het gemeld hebt en wat er is afgesproken. Bij een langdurig geschil over onderhoud kan een advocaat je helpen met een formele aanmaning, de burofax, die in Spanje veel gewicht heeft in een juridische procedure.
Opzegging en uitzetting: wat mag de verhuurder
Een verhuurder kan een huurcontract niet zomaar beëindigen omdat hij de woning liever aan iemand anders verhuurt of omdat hij de huur wil verhogen. Voortijdige opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk in specifieke gevallen die in de wet staan, zoals wanneer de verhuurder de woning zelf nodig heeft voor eigen bewoning, en dat moet meestal minstens een aantal maanden vooraf schriftelijk worden aangekondigd.
Bij een huurachterstand kan de verhuurder wel een gerechtelijke procedure starten om je uit de woning te laten zetten, maar dat gaat altijd via de rechter, nooit door zelf het slot te vervangen of je spullen buiten te zetten. Gebeurt dat toch, dan is dat illegaal en kun je daar juridisch tegen optreden. Loop je als huurder tegen zo'n situatie aan, zoek dan op tijd een advocaat die bekend is met huurrecht, want de termijnen in een procedure liggen vaak strak en een verkeerde eerste stap kan je positie verzwakken.
Wat je vooraf kunt checken
Voordat je een huurcontract tekent, is het slim om een aantal dingen te controleren: staat de woning geregistreerd bij het lokale kadaster onder het juiste adres, klopt het huisnummer met wat op het contract staat, en heeft de verhuurder daadwerkelijk het recht om te verhuren. Vraag ook altijd een kopie van het energie-certificaat, dat is wettelijk verplicht bij verhuur. Twijfel je aan de betrouwbaarheid van de verhuurder of het contract, dan is het geen overbodige luxe om vooraf een gestor of advocaat mee te laten kijken. Dat kost wat, maar het scheelt je vaak veel meer geld en gedoe achteraf.
De regels rond huurrecht kunnen per regio net iets anders uitpakken, vooral als het gaat om borgdepots en zones met huurprijsbeperking. Check daarom altijd de actuele situatie bij je gemeente of bij een van de professionals die bekend zijn met de lokale praktijk, voordat je een handtekening zet.
Headerfoto: Artful Homes via Pexels | Foto: Artful Homes via Pexels