Je legt de sleutel op tafel bij de makelaar, tekent het huurcontract en denkt: dit is geregeld. Maar een jaar later krijg je een brief dat de huur stijgt met 15 procent. Of de verhuurder zegt dat hij de woning zelf nodig heeft en dat je er over drie maanden uit moet. Wat nu?
De Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), beschermt huurders meer dan veel mensen weten. Zeker na de aanpassingen van de afgelopen jaren. Wat in je contract staat is niet altijd het eindwoord. De wet geldt namelijk als minimumstandaard: een verhuurder mag je contractueel niet minder rechten geven dan de wet biedt.
Hoe lang mag je blijven?
Dit is het belangrijkste wat de meeste huurders niet weten. Als je een woonhuurcontract tekent bij een particuliere verhuurder, heb je recht op minimaal vijf jaar huurzekerheid. Is je verhuurder een bedrijf of rechtspersoon? Dan is dat zeven jaar. Dat geldt ook als het contract zelf korter is: het wordt gewoon automatisch verlengd totdat de minimumtermijn is bereikt.
Staat er in je contract dat het om drie jaar gaat? Prima, maar de wet gaat voor. Je huurt gewoon door totdat vijf jaar voorbij is, tenzij jij zelf wilt stoppen.
Na die vijf jaar wordt het contract nog eens automatisch verlengd met drie jaar, tenzij jij of de verhuurder opzegt. Dat opzeggen moet wel tijdig: de verhuurder moet dat minimaal vier maanden van tevoren melden, jij als huurder minimaal twee maanden van tevoren.
Wanneer mag je verhuurder opzeggen?
Binnen die eerste vijf jaar mag de verhuurder het contract normaal gesproken niet opzeggen. Er is één uitzondering: als de verhuurder de woning zelf nodig heeft, voor zichzelf of voor een eerste graads familielid. Maar dan moet dat uitdrukkelijk in het huurcontract staan als mogelijkheid. En hij moet je minimaal twee maanden van tevoren informeren.
Doet hij dat niet, of staat het er niet in het contract? Dan heeft hij geen poot om op te staan. Je mag gewoon blijven.
Let op
Als een verhuurder zegt dat hij de woning zelf nodig heeft maar er vervolgens iemand anders intrekt, heb jij recht op schadevergoeding. In de praktijk kun je dat controleren via het padrón of openbare registers. Een advocaat of gestor kan je daarbij helpen.
Hoe werkt de huurverhoging?
Tot 2023 werd de jaarlijkse huurverhoging automatisch gekoppeld aan de CPI (consumentenprijsindex). Dat pakte slecht uit in de jaren met hoge inflatie. Inmiddels is dat anders geregeld.
Volgens de huidige regels mag de huurverhoging tijdens de looptijd van het contract niet hoger zijn dan de officiële referentie-index voor huurprijzen, de zogeheten Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos (IRAV). Die index is vastgesteld door het INE (Instituto Nacional de Estadística) en is doorgaans lager dan de CPI.
In de praktijk betekent dit: je verhuurder mag elk jaar de huur aanpassen, maar alleen op basis van die wettelijke index. Meer mag hij niet vragen, ook niet als hij dat in het contract heeft opgenomen. Controleer altijd of de verhoging klopt via de INE-website of vraag het na bij een gestor, want niet alle verhuurders passen dit correct toe.
Wat mag je verhuurder absoluut niet?
Een aantal dingen zijn gewoon verboden, ook al staan ze in het contract:
- Het slot vervangen terwijl jij nog huurder bent. Dit is illegale uitzetting (desahucio de hecho) en strafbaar.
- De stroom, het water of het gas afsluiten om jou te dwingen te vertrekken.
- Jou belagen, intimideren of veelvuldig onaangekondigd binnenkomen.
- De borg hoger vaststellen dan twee maanden huur bij woonhuur. Meer dan dat is wettelijk niet toegestaan bij een regulier huurcontract.
Kom je dit toch tegen, dan kun je aangifte doen bij de Guardia Civil of politie, en tegelijk een procedure starten via het gerecht. Dat klinkt zwaar, maar in de praktijk is juridische hulp in Spanje relatief betaalbaar, zeker via een abogado die gespecialiseerd is in huurrecht.
De borg: wat zijn de regels?
Bij het tekenen van een huurcontract betaal je in Spanje standaard één maand borg (fianza). De verhuurder is wettelijk verplicht deze te storten bij het regionale borgfonds (dat verschilt per autonome gemeenschap: in Andalusië is dat de Junta de Andalucía, in Catalonië INCASÒL, enzovoort).
Bij het einde van het huurcontract moet de verhuurder de borg binnen maximaal één maand terugbetalen, als de woning in goede staat is opgeleverd. Doet hij dat niet, dan is hij wettelijk rente verschuldigd over dat bedrag.
Naast de wettelijke borg mogen verhuurders contractueel maximaal nog twee extra maanden garantie vragen (in de vorm van een bankgarantie of aanvullende borg). Meer is bij woonhuur niet toegestaan.
Praktische tip
Maak bij intrek altijd een gedetailleerde fotoreportage van de staat van de woning en stuur die per e-mail naar de verhuurder. Dat beschermt je bij de oplevering. Bewaar ook alle communicatie schriftelijk, bij voorkeur via e-mail of WhatsApp zodat je een bewijsspoor hebt.
Wat als er een conflict is?
Spanje heeft geen apart huurloket zoals sommige Nederlandse gemeenten. Als er een geschil is, zijn er drie routes:
- Bemiddeling (mediación): vrijwillig, snel en goedkoper dan een rechtszaak. Veel gemeentes bieden dit gratis of goedkoop aan.
- Juridische procedure: via de rechtbank (Juzgado de Primera Instancia). Kost tijd, maar bij een duidelijke overtreding van de LAU staan huurders sterk.
- Aangifte bij de politie: bij illegale uitzetting of afsluiting van nutsvoorzieningen.
De exacte aanpak hangt sterk af van de situatie. Laat je adviseren door een abogado gespecialiseerd in huurrecht (derecho arrendaticio) voordat je stappen zet. Vraag bij de balie van het gerecht ook naar de mogelijkheid van rechtsbijstand (justicia gratuita) als je inkomen beperkt is.
Tijdelijke huurcontracten: let op het verschil
Er is nog één ding waar veel expats tegenaan lopen: de verhuurder biedt een contrato de temporada aan in plaats van een gewone woonhuurovereenkomst. Dat is een tijdelijk contract, oorspronkelijk bedoeld voor bijvoorbeeld studenten of seizoenswerkers, en valt onder andere regels. De bescherming die hierboven is beschreven geldt dan niet.
In de praktijk bieden sommige verhuurders dit type contract aan om onder de bescherming van de LAU uit te komen. Wees daar alert op. Is de woning je hoofdverblijf? Dan is een tijdelijk contract in principe niet de juiste constructie, ook al heeft de verhuurder dat zo opgesteld. Laat een contract altijd nakijken voordat je tekent als je twijfelt over het type.