Huurdersrechten in Spanje: dit weet je beter nu

Je krijgt een brief van je verhuurder. De huurprijs gaat omhoog, fors zelfs, of het contract wordt niet verlengd. Je weet niet wat je rechten zijn, je spreekt de taal niet perfect, en de verhuurder klinkt stellig. Dat is het moment waarop veel expats het onderspit delven, terwijl de wet hen eigenlijk beschermt.

Huurrecht in Spanje valt onder de Ley de Arrendamientos Urbanos, kortweg de LAU. Die wet is de afgelopen jaren een paar keer aangepast, onder andere met de nieuwe Ley de Vivienda die in 2023 is ingegaan. Het resultaat is een systeem dat huurders meer bescherming biedt dan vroeger, maar dat je wel moet kennen om er gebruik van te maken.

Hoe lang duurt een huurcontract?

De meeste huurcontracten in Spanje beginnen als een contract van één jaar. Maar dat betekent niet dat je na dat jaar weg moet. Als de verhuurder het contract niet actief opzegt, wordt het automatisch verlengd. Voor particuliere verhuurders geldt een minimale looptijd van vijf jaar. Is je verhuurder een bedrijf of rechtspersoon, dan is dat zeven jaar.

Wil de verhuurder na die vijf jaar stoppen? Dan moet hij je minimaal vier maanden van tevoren schriftelijk informeren. Doe jij dat niet, dan wordt het contract nog eens verlengd, steeds met periodes van een jaar, tot maximaal drie extra jaren.

Let op: dit geldt voor contracten die na de wetswijziging van 2019 zijn afgesloten. Heb je een ouder contract, controleer dan met een gestor of advocaat wat jouw specifieke situatie is.

Mag je verhuurder de huur verhogen?

Ja, maar niet zomaar zoveel als hij wil. Huurverhogingen zijn in Spanje gekoppeld aan wettelijke indexen. Lange tijd was dat de CPI (consumentenprijsindex), maar die schoot tijdens de inflatiepiek zo hoog op dat de wet is aangepast.

Sinds de Ley de Vivienda van 2023 geldt een nieuw systeem. De jaarlijkse verhoging mag niet hoger zijn dan het percentage dat de overheid elk jaar vaststelt. Dat percentage is voor 2024 en 2025 bepaald op maximaal 3 procent. Staat er in jouw contract een hogere verhoging, dan heeft dat deel van het contract geen rechtskracht.

Wat als je verhuurder de woning wil verkopen?

Veel huurders schrikken als ze horen dat hun verhuurder het huis wil verkopen. Maar je hoeft niet automatisch weg. Als huurder heb je in Spanje het recht van voorkoop: je mag de woning zelf kopen tegen dezelfde prijs als de potentiële koper. Wil je dat niet, dan mag de nieuwe eigenaar jou niet zomaar uit de woning zetten. Het lopende huurcontract gaat mee over op de nieuwe eigenaar.

Wel moet je als huurder goed opletten: als de verhuurder je niet informeert over de verkoop en je niet de kans geeft om gebruik te maken van je recht van voorkoop, kun je dit aanvechten. Laat je in dat geval bijstaan door een advocaat of een gestor die gespecialiseerd is in huurrecht.

Gebreken melden: doe het altijd schriftelijk

Je verhuurder is verplicht de woning in goede staat te houden. Lekkage, kapotte cv-installatie, problemen met elektra: dat zijn kosten voor de verhuurder, niet voor jou, zolang het niet door jouzelf is veroorzaakt.

Maar hier gaat het bij veel expats mis: ze melden problemen mondeling of per WhatsApp, en bewaren geen bewijs. Als het later tot een geschil komt, staat je verhuurder sterker. Meld gebreken altijd schriftelijk en aantoonbaar: via burofax (een aangetekende brief met bevestiging van inhoud, te versturen via elk Correos-kantoor) of per e-mail waarop je een reactie hebt ontvangen. Bewaar die berichten.

Opzegging door de huurder

Wil jij zelf vertrekken? Na het eerste jaar van je contract kun je het opzeggen met een opzegtermijn van dertig dagen. Let op: in sommige contracten staat een boeteclausule als je eerder vertrekt dan de minimale looptijd. Die clausule is toegestaan, maar alleen als het expliciet in het contract staat en de hoogte redelijk is (maximaal de huur over de resterende maanden naar rato).

Wat kost een huurgeschil?

Als het echt tot een conflict komt, zijn er een paar routes. Je kunt naar de rechter, maar dat is traag en duur. Veel gemeenten en regio's hebben een servicio de arbitraje, een soort bemiddelingsdienst, die sneller en goedkoper werkt. Informeer bij je ayuntamiento of dat beschikbaar is.

Een gespecialiseerde advocaat voor huurzaken rekent in Spanje gemiddeld 150 tot 300 euro per uur, afhankelijk van regio en ervaring. Heb je een rechtsbijstandsverzekering, check dan of huurgeschillen in Spanje gedekt zijn. Veel Nederlandse polissen dekken dit namelijk niet als je officieel resident bent in Spanje.

De exacte toepassing van de Ley de Vivienda kan per regio verschillen, omdat Spanje een gedecentraliseerd systeem heeft voor woonbeleid. Twijfel je over jouw specifieke situatie? Raadpleeg een gestor of huurrechtadvocaat in jouw regio. De officiële informatie vind je op mitma.gob.es, de website van het Spaanse ministerie van Volkshuisvesting.