1.500 euro per dag. Zoveel kan een boete oplopen als een Spaanse rechter oordeelt dat je als huisbaas een huurcontract gebruikte dat niet voldoet aan de regionale regels. Controleer de exacte bedragen altijd bij een advocaat of de regionale instanties, want deze kunnen per regio en per overtreding verschillen. Veel Nederlanders en Belgen die hier een woning verhuren, denken dat het contract dat hun gestor ooit heeft opgesteld nog steeds klopt. Dat is lang niet altijd zo.
Huurrecht in Spanje zit anders in elkaar dan je in Nederland of België gewend bent. Er is een landelijke wet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), maar daarnaast heeft bijna elke regio eigen regels toegevoegd. Wie een woning verhuurt of huurt in Spanje, doet er goed aan om precies te weten welke rechten en plichten gelden, want de gevolgen van een fout contract kunnen behoorlijk duur uitpakken.
Hoelang loopt een huurcontract in Spanje?
De hoofdregel uit de LAU is dat een huurcontract voor een woning (vivienda habitual) een minimale looptijd heeft van 5 jaar als de verhuurder een particulier is, en 7 jaar als het een bedrijf is. Dat klinkt lang, maar het werkt in de praktijk vooral in het voordeel van de huurder.
Wat hier gebeurt: je tekent vaak een contract voor 1 jaar, met een clausule dat het automatisch verlengd wordt. Zolang de huurder dat wil, mag hij of zij blijven tot die 5 jaar (of 7 jaar) vol zijn, ook als de verhuurder liever iemand anders in huis haalt. Alleen in een paar uitzonderingen, bijvoorbeeld als de eigenaar de woning zelf nodig heeft voor zichzelf of een familielid, kan het contract eerder stoppen. En zelfs dan gelden strikte voorwaarden, zoals het vooraf melden in het contract.
Als huurder betekent dit dat je niet zomaar op straat komt te staan omdat de verhuurder van gedachten verandert. Als verhuurder betekent het dat je bij het opstellen van het contract goed moet nadenken over wat je eigenlijk wilt, want je zit er in principe wel een paar jaar aan vast.
Wat mag de verhuurder vragen aan borg en vooruitbetaling?
De wettelijke borg (fianza) voor een woning is één maand huur. Dat bedrag moet de verhuurder in veel regio's verplicht storten bij een officieel orgaan, zoals het IVIMA in Madrid of vergelijkbare instanties in andere autonome regio's. Dit is een belangrijk detail: als een verhuurder weigert de borg bij die instantie te registreren, kan dat later problemen geven bij het terugvorderen ervan.
Naast die ene maand borg mag de verhuurder aanvullende garanties vragen, zoals een bankgarantie of een extra waarborgsom, maar dat moet expliciet in het contract staan. Zonder zo'n clausule kan de verhuurder achteraf niet zomaar meer vragen dan die ene maand wettelijke borg.
Veel Nederlanders die hier een woning huren schrikken als de verhuurder 2 of 3 maanden vooraf wil hebben. Dat mag, zolang het in het contract staat, maar check altijd goed wat ervan wordt afgetrokken als je vertrekt en wat puur borg is.
Hoeveel mag de huur stijgen tijdens de looptijd?
Dit is een van de onderwerpen waar het landelijke beleid en de regionale regels elkaar raken. Standaard mag de huur tijdens de looptijd van het contract alleen stijgen volgens de index die in het contract is afgesproken, meestal gekoppeld aan de inflatie-index van het statistiekbureau INE.
In gebieden die zijn aangewezen als "gespannen woningmarkt" (zona tensionada), zoals delen van Catalonië, gelden extra beperkingen op huurverhogingen bij nieuwe contracten. Deze regeling is nog volop in ontwikkeling en verschilt per regio en zelfs per gemeente. Twijfel je of jouw woning in zo'n aangewezen gebied valt, vraag dit dan na bij een advocaat of gestor, want dit verandert regelmatig.
Wie is verantwoordelijk voor reparaties?
Hier gaat het vaak mis tussen huurder en verhuurder, zeker als de communicatie al wat stroef loopt door de taal. De hoofdregel is simpel: de verhuurder is verantwoordelijk voor reparaties die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden, denk aan een kapotte boiler, een lekkend dak of een defecte cv-ketel.
Kleine reparaties die te maken hebben met normaal dagelijks gebruik, zoals een kapotte lamp, een verstopte afvoer door eigen gebruik of klein onderhoud, zijn voor rekening van de huurder. Als de schade het gevolg is van slijtage of een gebrek dat er al was voor je introk, is het aan de verhuurder.
Mijn inschatting is dat de meeste geschillen hierover ontstaan doordat er bij het intrekken geen goede inventarisatie is gemaakt van de staat van de woning. Maak daarom altijd foto's bij het begin van het huurcontract en leg dit schriftelijk vast, het liefst met datum en handtekening van beide partijen.
Wat als je als huurder uit huis wilt?
Als huurder mag je het contract voortijdig opzeggen, maar pas nadat je minimaal 6 maanden in de woning hebt gewoond. Je moet dit minimaal 30 dagen van tevoren schriftelijk aankondigen. Staat er in het contract een vergoeding voor vroegtijdig vertrek, dan moet je die betalen, maar die mag wettelijk niet hoger zijn dan één maand huur per nog openstaand jaar van het contract.
Een contract laten checken is geen overbodige luxe
Veel huurcontracten in Spanje worden in het Spaans opgesteld en bevatten clausules die specifiek zijn voor de regio waarin de woning staat. Een contract uit Valencia kan net iets anders in elkaar zitten dan een contract in Andalusië of op de Balearen. Vertrouw niet blind op een vertaalapp als je een contract moet tekenen, zeker niet bij bedragen die over meerdere jaren gaan lopen.
Twijfel je over een clausule, over de hoogte van de borg, of over wie verantwoordelijk is voor een bepaalde reparatie, laat het contract dan beoordelen door een advocaat voordat je tekent. Dat kost je nu een paar honderd euro, maar kan je later duizenden euro's aan geschillen besparen.
Wie als verhuurder een huurcontract wil opstellen dat voldoet aan alle regionale regels, doet er verstandig aan dit ook door een jurist te laten controleren. De regels rond zones met huurprijsbeperking veranderen momenteel regelmatig, en een contract dat vorig jaar nog klopte, kan dit jaar al verouderd zijn.
Headerfoto: Jakub Zerdzicki via Pexels | Foto: Artful Homes via Pexels