Je hebt een woning gevonden, de verhuurder wil je hebben, en hij legt een contract op tafel met vijftien pagina's Spaans juridisch jargon. Teken je maar gewoon?
Dat is precies waar het voor veel Nederlanders en Belgen misgaat. Het Spaanse huurrecht wijkt op een aantal punten flink af van wat je gewend bent, en als je de regels niet kent, sta je later met lege handen.
De basis: de Ley de Arrendamientos Urbanos
Huurcontracten voor woningen in Spanje vallen onder de Ley de Arrendamientos Urbanos, afgekort LAU. Dit is de nationale huurwet. Die geeft je als huurder een aantal rechten die de verhuurder niet zomaar via het contract opzij kan zetten.
Wat je moet weten: als iets in het contract ingaat tegen de LAU, is dat onderdeel van het contract nietig. Je kunt er dan geen beroep op doen, maar het is ook niet afdwingbaar tegenover jou.
Minimale huurtermijn: vijf of zeven jaar
Veel mensen denken dat een huurcontract in Spanje gewoon een jaar is. Dat klopt niet.
Sinds 2019 heeft de LAU de minimale beschermingsperiode voor huurders vastgesteld op vijf jaar als de verhuurder een particulier is. Is de verhuurder een bedrijf of rechtspersoon, dan is dat zeven jaar. Gedurende die periode kun jij als huurder elk jaar opzeggen met dertig dagen opzegtermijn, zodra het eerste jaar voorbij is. De verhuurder kan dat niet zomaar.
De verhuurder mag wel eerder opzeggen als hij de woning zelf nodig heeft voor eigen gebruik of voor een eerstegraads familielid, maar dan gelden strenge voorwaarden en moet hij dat minstens twee maanden van tevoren melden.
Let op: het contract mag in theorie voor een kortere periode worden afgesloten, maar de wet verlengt het automatisch tot vijf jaar als jij dat wilt. Je hoeft daar niet eens expliciet om te vragen.
De borg: wat is wettelijk toegestaan
Bij een huurcontract mag de verhuurder één maand borg vragen voor een woonruimte. Dat is de wettelijke fianza. Sommige verhuurders vragen daarbovenop een extra garantie van twee maanden, wat ook is toegestaan. Meer dan dat is juridisch twijfelachtig, al komt het in de praktijk regelmatig voor.
Die borg moet de verhuurder storten bij de regionale huurwaarborginstantie. Per regio heet die anders: in Catalonië is het INCASÒL, in de Comunitat Valenciana IVACE, in Madrid IVIMA. Als de verhuurder dat niet doet, kan hij een boete krijgen.
Bij het einde van de huur heeft de verhuurder wettelijk dertig dagen de tijd om de borg terug te geven. Doet hij dat niet, dan heeft hij een probleem en heb jij een recht op rente over dat bedrag. In de praktijk adviseren wij om bij het einde van het contract altijd een schriftelijke overdracht te doen met foto's, zodat discussies over schade worden voorkomen.
Huurverhoging: wanneer mag dat
De verhuurder mag de huur eenmaal per jaar verhogen, maar alleen op basis van de afgesproken index in het contract. Lange tijd was dat de CPI (consumentenprijsindex). In 2023 is er een nieuwe indexeringsregel ingevoerd die de maximale jaarlijkse huurverhoging beperkt. Controleer met een advocaat of gestor die gespecialiseerd is in huurrecht wat de actuele regels zijn voor jouw contract, want dit onderdeel van de wet is de afgelopen jaren meerdere keren veranderd.
Eén ding is zeker: de verhuurder mag de huur niet tussentijds verhogen buiten de jaarlijkse indexering om, tenzij dat expliciet en rechtsgeldig in het contract staat.
Wat er in het contract moet staan
Een geldig huurcontract in Spanje bevat minimaal:
- De identiteitsgegevens van verhuurder en huurder - Het adres van de woning - De huurprijs en betaalafspraken - De duur van het contract - De borg - Wie welke kosten betaalt (gemeentebelasting OBI, VvE-bijdrage, gas, water, stroom)
Pas op met contracten waar staat dat de huurder alle kosten betaalt, inclusief de IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting). Dat is in principe de verantwoordelijkheid van de eigenaar, tenzij je er expliciet mee instemt. Lees dat onderdeel goed door.
Onderhoud en reparaties
Klein onderhoud, zeg maar het vervangen van een kapotte lamp of een lekkende kraan repareren, is normaal gesproken voor de huurder. Groot onderhoud, zoals een defecte boiler, een kapot dak of structurele problemen, is voor de verhuurder.
Als de verhuurder weigert een serieus probleem op te lossen, heb je het recht om zelf te laten repareren en de kosten in te houden op de huur. Doe dat wel altijd schriftelijk en gedocumenteerd, want anders loop je het risico op een conflict over niet-betaalde huur.
Tussentijds opzeggen als huurder
Na zes maanden mag je als huurder het contract opzeggen met dertig dagen opzegtermijn. In het contract kan staan dat je dan een vergoeding betaalt aan de verhuurder: maximaal één maand huur per jaar dat nog resteert van de minimale huurtermijn, naar rato.
Als er niets over vergoeding in het contract staat, heb je die verplichting ook niet.
Wat veel huurders vergeten
Een groot deel van de huurconflicten in Spanje gaat niet over de wet, maar over wat er niet op papier staat. Mondelinge afspraken over de auto staanplaats bij de woning, over het gebruik van een bergruimte of over wie de airco onderhoudt, zijn vrijwel onmogelijk te bewijzen.
Zet alles op papier. Voeg het toe als bijlage aan het contract als de verhuurder er niet van wil. En bewaar alle communicatie.
Als je twijfelt over wat er in een contract staat of wat je rechten zijn in een specifieke situatie: een ervaren gestor of advocaat die verstand heeft van Spaans huurrecht kijkt een contract in een uur door en kan je veel ellende besparen. Dat is in de meeste gevallen minder dan één maand huurverschil waard.
Headerfoto: Joaquin Carfagna via Pexels | Foto: Gustavo Fring via Pexels