Je hebt een huis gevonden, de verkoper is akkoord, en dan vraagt de notaris naar je NIE. Die heb je niet. De deal loopt bijna stuk op een nummer dat je in een middag had kunnen regelen. Het is een van de meest gemaakte fouten bij het kopen van een huis in Spanje. Hij is makkelijk te vermijden als je weet wat je wanneer moet doen.
Hieronder staat het volledige koopproces, van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht, inclusief de kosten waar mensen structureel door worden verrast.
Stap 1: NIE aanvragen nog vóór je serieus gaat zoeken
Je NIE (Número de Identificación de Extranjero) is je Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE kun je in Spanje geen woning kopen, geen bankrekening openen en geen hypotheek afsluiten. Vraag het aan zodra je denkt serieus te willen kopen, niet pas als je een woning hebt gevonden.
De NIE vraag je aan bij een Spaans politiebureau of via het Spaans consulaat in Nederland. Reken op een wachttijd van enkele weken. Dit onderwerp hebben we eerder uitgebreid behandeld, inclusief de benodigde formulieren.
Stap 2: Bankrekening openen in Spanje
Een Spaanse bankrekening is technisch niet verplicht, maar in de praktijk onmisbaar. Notariskosten, overdrachtsbelasting en hypotheekbetalingen lopen bijna altijd via een Spaanse rekening. De meeste banken vragen je NIE, paspoort en soms een bewijs van inkomen. Sabadell, BBVA en CaixaBank zijn banken die relatief gewend zijn aan buitenlandse klanten.
Stap 3: Budget bepalen, inclusief de kosten bovenop de koopprijs
Hier gaat het mis bij veel kopers: je betaalt in Spanje niet alleen de koopprijs. Reken op 10 tot 15 procent extra kosten bovenop de aankoopprijs. Dat bestaat uit:
- Overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande woningen: 6 tot 10 procent, afhankelijk van de regio. In Andalusië is het 7 procent, op de Balearen tot 11 procent. - BTW (IVA) bij nieuwbouw: 10 procent, plus 1,5 procent zegelrecht (AJD). - Notariskosten: ruwweg 600 tot 1.200 euro. - Kadasterregistratie: 400 tot 900 euro. - Advocaat (gestia of abogado): aanbevolen, kost 1.000 tot 2.500 euro. - Makelaar: wordt in Spanje vrijwel altijd door de verkoper betaald, niet door de koper.
Bij een woning van 250.000 euro moet je dus rekenen op zo'n 25.000 tot 37.500 euro aan bijkomende kosten. Zet dat geld apart voordat je begint.
Stap 4: Een advocaat inschakelen, geen overbodige luxe
In Spanje is het niet verplicht om een advocaat te hebben bij de aankoop van een woning, maar het is sterk aan te raden. Een goede abogado controleert of de woning vrij is van schulden en beslagen, of er illegale verbouwingen zijn gedaan, of de verkoper werkelijk de eigenaar is en of de vergunningen kloppen. Bouwfraude en onregelmatigheden in de papieren komen vaker voor dan je denkt, zeker op de costa's.
Kies een advocaat die onafhankelijk is van de makelaar of de verkoper. Laat je niet overtuigen door de makelaar die zegt een "betrouwbare notario" te kennen die alles regelt.
Stap 5: Reserveringscontract en due diligence
Wanneer je een bod hebt gedaan en de verkoper akkoord gaat, wordt doorgaans een reserveringscontract (contrato de reserva) of een voorlopig koopcontract (contrato de arras) getekend. Bij een arras-contract betaal je 10 procent van de koopprijs als aanbetaling. Let op: als jij je terugtrekt, verlies je die aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele terugbetalen.
In de periode tussen het tekenen van de arras en de definitieve overdracht bij de notaris doet je advocaat de due diligence: alle papieren worden gecheckt. Dit duurt meestal vier tot acht weken.
Stap 6: Hypotheek regelen als dat nodig is
Nederlanders kunnen in Spanje een hypotheek afsluiten, maar de voorwaarden zijn anders dan in Nederland. Spaanse banken financieren doorgaans maximaal 70 procent van de taxatiewaarde voor niet-inwoners, en 80 procent voor inwoners. Je hebt dus minimaal 20 tot 30 procent eigen geld nodig, plus de eerdergenoemde kosten.
De rente in Spanje is de afgelopen jaren gestegen. Begin 2025 liggen variabele hypotheekrentes tussen de 3,5 en 4,5 procent, vaste rentes iets hoger. Vergelijk aanbiedingen van meerdere banken en laat een hypotheekadviseur met ervaring in Spanje meekijken als je twijfelt.
Stap 7: De notaris en de escritura pública
De definitieve overdracht vindt plaats bij de notaris. Beide partijen tekenen de escritura pública, het officiële eigendomsbewijs. Op dat moment betaal je de resterende koopsom, de notariskosten en de belasting. Je krijgt direct de sleutels.
Na de overdracht registreert je advocaat of gestor de escritura in het kadaster (Registro de la Propiedad). Dat duurt soms enkele weken, maar je bent juridisch eigenaar vanaf het moment van tekenen bij de notaris.
Stap 8: Na de koop, wat je nog moet regelen
Na de aankoop moet je de nutscontracten (water, gas, elektra) op je naam zetten. Dat gaat via de leveranciers of via een gestor. Zorg ook dat de onroerendezaakbelasting (IBI) en eventuele gemeenschappelijke kosten (comunidad de propietarios) administratief correct op jouw naam staan.
Als je de woning verhuurt, heb je in de meeste regio's een verhuurvergunning nodig en moet je de inkomsten opgeven bij de Spaanse belastingdienst. Ook als je de woning niet verhuurt maar er soms zelf verblijft, betaal je in Spanje een fictieve huurinkomstenbelasting (imputación de rentas). Dat is iets wat veel kopers pas achteraf ontdekken.
Veelgemaakte fouten op een rij
Zonder NIE beginnen met zoeken. Te weinig budget reserveren voor bijkomende kosten. Geen onafhankelijke advocaat inschakelen. Een woning kopen met illegale verbouwingen die niet in de papieren staan. Vergeten dat je ook als niet-verhurende eigenaar belasting betaalt in Spanje.
Het koopproces in Spanje duurt gemiddeld drie tot zes maanden van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht. Begin vroeg met de administratie, zorg dat je NIE en bankrekening al klaarstaan, en laat je begeleiden door iemand die het systeem kent.
---
Headerfoto: [Kampus Production](https://www.pexels.com/@kampus) via [Pexels](https://www.pexels.com/photo/businessman-and-clients-holding-keys-8815930/) | Foto: [Raymond Petrik](https://www.pexels.com/@raymond-petrik-1448389535) via [Pexels](https://www.pexels.com/photo/rustic-white-villa-in-ciutadella-de-menorca-32208085/)