De meeste mensen die een woning kopen in Spanje weten dat er een notaris aan te pas komt. Wat ze niet weten is wat er daarna nog bij de koopprijs wordt opgeteld. Want tegen de tijd dat alles getekend en geregistreerd is, kun je rekenen op een totaalbedrag dat 10 tot 15 procent hoger ligt dan de prijs die je met de verkoper hebt afgesproken.
Hieronder staat wat er daadwerkelijk op je afkomt, en waar het regelmatig misgaat bij kopers uit Nederland en België.
Overdrachtsbelasting of BTW, afhankelijk van het type woning
Bij een bestaande woning betaal je in Spanje de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kortweg ITP. Dat is overdrachtsbelasting, en het percentage verschilt per regio. In Andalusië is dat 7 procent, in Valencia 10 procent, in Catalonië 10 procent, op de Balearen 8 tot 11 procent afhankelijk van de koopprijs, en op de Canarische Eilanden slechts 6,5 procent. Het loont dus om dit van tevoren te controleren voor de regio waar je koopt.
Koop je nieuwbouw, dus direct van de ontwikkelaar, dan betaal je geen ITP maar IVA, de Spaanse BTW. Die staat standaard op 10 procent voor woningen. Op de Canarische Eilanden geldt een eigen tarief van 7 procent op basis van de lokale belasting IGIC in plaats van IVA.
Overdrachtsbelasting (ITP) per regio bij bestaande woning
Bron: regionale belastingdiensten. Percentages kunnen per koopprijs of situatie variëren, raadpleeg een gestor voor jouw specifieke geval.
Notaris, register en gestor
Naast de belasting betaal je notariskosten. Die zijn in Spanje wettelijk gereguleerd via een staffel op basis van de koopprijs. Voor een woning van 200.000 euro rekent de notaris ruwweg tussen de 600 en 1.000 euro. Voor een woning van 400.000 euro loop je eerder richting 1.200 tot 1.500 euro. Exacte bedragen verschillen per notaris en gemeente.
Na de notarisakte moet de overdracht worden ingeschreven in het Registro de la Propiedad, het kadaster. Dat kost doorgaans tussen de 400 en 800 euro, weer afhankelijk van de koopprijs.
Huur je een gestor in, een administratief adviseur die de hele afwikkeling voor je regelt, reken dan op 300 tot 600 euro extra. Dat klinkt als een kostenpost die je kunt overslaan, maar de meeste kopers die het zelf proberen te regelen lopen ergens in het proces vast. Een goede gestor weet ook of er openstaande schulden of betalingsachterstanden op de woning staan, en checkt of de verkoper de plusvalía heeft afgerekend.
De referentiewaarde: een verborgen risico
Hier gaat het regelmatig mis. De Spaanse belastingdienst hanteert per woning een zogenoemde valor de referencia, een referentiewaarde gebaseerd op transacties in de buurt. Als jij een woning koopt voor 180.000 euro maar de referentiewaarde staat op 210.000 euro, berekent de belastingdienst de ITP over die hogere waarde. Niet over wat jij hebt betaald.
Je kunt de referentiewaarde van een woning opzoeken via de website van het Catastro (sedecatastro.gob.es) voordat je een bod doet. Als die waarde veel hoger ligt dan de vraagprijs, is het verstandig om dat met je gestor te bespreken. Je kunt de waarde aanvechten, maar dat kost tijd en geld.
Let op
De plusvalía municipal is officieel een belasting voor de verkoper, over de waardestijging van de grond. Maar als de verkoper die niet betaalt of niet kan betalen, kan de gemeente in sommige gevallen de nieuwe eigenaar aanspreken. Vraag altijd aan je notaris of gestor of de plusvalía is voldaan voordat je tekent.
Wat je totaal kwijt bent
Als je dit allemaal bij elkaar optelt voor een woning van 250.000 euro in een regio met 8 procent ITP, kom je al snel op het volgende:
| Kostenpost | Geschat bedrag |
|---|---|
| ITP (8% over €250.000) | €20.000 |
| Notaris | €900 tot €1.200 |
| Registro de la Propiedad | €500 tot €700 |
| Gestor | €300 tot €600 |
| Totaal extra bovenop koopprijs | ca. €21.700 tot €22.500 |
Heb je een hypotheek nodig? Reken dan nog eens op extra kosten voor de taxateur en de hypotheekakte. De bank betaalt in Spanje tegenwoordig zelf de belasting over de hypotheekakte (na een wetswijziging in 2018), maar de taxatiekosten en sommige administratieve kosten liggen bij de koper.
Wat verstandig is om te doen voordat je tekent
Kijk de referentiewaarde op via het Catastro voordat je een bod uitbrengt. Vraag je gestor of notaris om een overzicht van alle openstaande lasten op de woning, inclusief IBI (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en gemeenschapskosten als het een appartement betreft. En laat nooit geld overmaken op basis van mondeling overleg. Alles loopt via de notaris of via een erkende escrow-constructie.
Praktische tip
Reserveer minimaal 12 procent van de koopprijs als buffer voor alle bijkomende kosten. Bij nieuwbouw is dat iets lager omdat er geen notariskosten voor de eigendomsoverdracht van een bestaande woning bij komen, maar de BTW van 10 procent staat er altijd. Bespreek de precieze verwachte kosten altijd met een onafhankelijke gestor voordat je een koopovereenkomst (arras) ondertekent.
De arras, de voorlopige koopovereenkomst met aanbetaling, is namelijk bindend. Als je daarna ontdekt dat de bijkomende kosten hoger uitvallen dan gedacht, heb je een probleem dat je niet meer makkelijk kunt terugdraaien.