De meeste Nederlanders die een huis kopen in Spanje weten dat er een tussenpersoon komt kijken bij de notaris. Wat ze niet weten is dat diezelfde tussenpersoon soms ook gewoon de verkoper is.
Dat klinkt vreemd, maar het gebeurt vaker dan je denkt bij de verhuur van bedrijfsruimte, en het ligt nu zelfs op straat bij een traditionele boekwinkel in Madrid. Librería Pérgamo, een zaak die al tachtig jaar in handen is van dezelfde familie, dreigt haar pand en haar eigen naam kwijt te raken. Niet aan een belegger of een ketenwinkel die de huur opdrijft, maar aan de huurders zelf. Die hebben, zonder dat de eigenaressen dit wisten, de merknaam van de winkel op hun eigen naam laten registreren. Ze zoeken nu een nieuwe locatie en willen de naam meenemen.
Het is geen verhaal over speculatie of een louche investeringsfonds dat huurders eruit zet. Het is iets anders: een conflict over wie welk recht heeft op een naam die decennia is opgebouwd, terwijl het pand zelf eigendom blijft van de oorspronkelijke familie. Voor wie zelf een zaak huurt in Spanje, of overweegt een bedrijfsruimte te huren, is dit een les die je niet uit een folder van de gemeente haalt.
Waarom dit meer is dan een Madrileens drama
Als Nederlander of Belg die in Spanje een winkel, restaurant of praktijk huurt, denk je waarschijnlijk vooral na over de huurprijs, de opzegtermijn en misschien de verbouwing die je wilt doen. Aan wie de merknaam toebehoort die je gebruikt, denkt bijna niemand.
Toch is dat precies waar het bij Pérgamo is misgegaan. Een merk of handelsnaam registreren in Spanje gaat via de Oficina Española de Patentes y Marcas, los van het huurcontract van het pand. Dat betekent dat wie het pand huurt, in theorie de naam van de zaak op eigen naam kan laten zetten, ook als die naam al jaren door iemand anders wordt gebruikt en zelfs als die ander de eigenaar van het gebouw is.
Voor expats die een zaak overnemen, een franchise starten of een bestaande winkel huren is dit precies het soort detail dat in de haast van een verhuizing naar Spanje ondersneeuwt. Je regelt de empadronamiento (inschrijving bij de gemeente), je zorgt dat je Cl@ve werkt, je vindt een huis. Een merknaam registreren voelt dan als iets voor later.
Wat dit betekent als je zelf een zaak huurt in Spanje
Het probleem bij Pérgamo is dat de eigenaressen van de winkel nooit wisten dat hun huurders de naam hadden laten registreren. Dat kon, omdat niemand het tegenhield. Spanje kent geen automatische controle die zegt: deze naam wordt al tachtig jaar door een ander gebruikt, dus mag jij hem niet claimen. Wie het eerst registreert, staat in principe sterker.
Voor wie in Spanje een zaak begint of overneemt, zijn er een paar dingen die je concreet kunt doen:
Laat bij het opstellen van een huurcontract voor bedrijfsruimte expliciet vastleggen wie eigenaar is van de handelsnaam en het merk, en wat er gebeurt als het huurcontract eindigt. Check bij de Oficina Española de Patentes y Marcas of de naam van de zaak die je huurt of overneemt al geregistreerd staat, en op wiens naam. Als je zelf een merk of winkelnaam wilt beschermen, doe dat dan voordat je een huurder of zakenpartner binnenhaalt, niet erna.
Dit is precies het soort juridisch detail waarbij een goede advocaat het verschil maakt tussen een soepel lopende zaak en een jarenlange rechtszaak. Zeker als je autonomo wordt in Spanje (let op: dit vereist, anders dan het Nederlandse zzp-schap, maandelijkse premieafdracht aan de Seguridad Social ongeacht je omzet) of een SL opricht, is het verstandig om meteen bij de start te laten uitzoeken wie welke rechten heeft op de naam waaronder je gaat werken.
De juridische kant: niet zo simpel als het lijkt
Het Pérgamo-verhaal wordt vaak vergeleken met de zogeheten 'caso Maricarmen', een eerdere kwestie waarbij een traditionele Madrileense zaak zijn pand kwijtraakte aan vastgoedbelangen. Maar dit is dus een ander mechanisme. Hier gaat het niet om wie de muren bezit, maar om wie het recht heeft op het woord op de gevel.
Voor de eigenaressen van Pérgamo betekent dit dat ze mogelijk een juridisch gevecht aangaan om hun eigen naam terug te krijgen, ook al bezitten ze het pand gewoon. Dat is confronterend: je kunt economisch de sterkste partij zijn in een huurrelatie en toch het onderspit delven op een onderdeel waar je nooit bij stilstond.
Voor Nederlandse en Belgische ondernemers in Spanje is de les simpel te formuleren, ook al is de uitvoering minder simpel. Regel je papieren niet alleen rond het pand, maar ook rond de naam waaronder je handelt. Dat geldt voor de huurder die een zaak overneemt, maar net zo goed voor de verhuurder die denkt dat zijn familienaam op de gevel vanzelfsprekend van hem blijft.
Wie zelf een huurcontract voor bedrijfsruimte in Spanje aangaat of een bestaande zaak overneemt, doet er goed aan dit niet zelf te regelen met een vertaalde Nederlandse huurovereenkomst. De regels rond handelsnamen, merkenrecht en huurbescherming voor bedrijfsruimte verschillen wezenlijk van wat je in Nederland of België gewend bent. Een kort gesprek met een van de professionals die deze materie dagelijks behandelen, scheelt je achteraf een hoop gedoe.
Headerfoto: Chris Luengas via Pexels | Foto: Tima Miroshnichenko via Pexels